我国“以房养老”发展初期的定位分析
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摘 要：我国“以房养老”新的试点方案出台后，市场反映并不乐观。立足消费者有效需求，阐述消费者的潜在需求、现实需求和购买力，从区域和家庭情况视角指出“以房养老”试点初期应根据区域和家庭情况，定位于居住在经济发达城市中有房产的无子女或者无子女照料的有参与意愿的贫困老年人，以推动“以房养老”这一新型养老方式的发展。
关键词：以房养老;老年人;需求
中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）17-0042-02
2014年6月，备受争议的“以房养老”保险试点方案正式出台，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉率先开展“以房养老”试点。“以房养老”保险属于商业保险，以自愿参加为基础，规定投保人为60岁以上拥有房屋独立产权的老年人。但试点实施至今，老年人和金融公司均反应冷淡，持观望态度。
“以房养老”并不是第一次遭遇尴尬，之前各地推出的“以房养老”产品均不了了之。2007年，中山恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出了“养老房屋银行”业务，规定60岁以上老年人可向养老机构提出申请，把产权房交付中大恒基代老人出租，赚取的租金用来抵免养老院费用，剩余租金由老人自己处理，并始终拥有产权。
2011年10月，中信银行公布了“以房养老”方案，规定老年人本人或法定赡养人以房产为抵押向银行贷款用于养老，银行核定贷款额度后按月将贷款划入老年人账户。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。若到期无法偿还本金，房产将被用来偿还贷款。除了以上城市，上海、广州等地也实施了各具特色的“以房养老”业务，但结果同样不尽人意。
一、“以房养老”理念
“以房养老”是一种自我养老方式，广义上是指老年人利用自己的房子取得养老生活费用的任何做法。狭义上指拥有住房的老年人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对借款人的年龄、预期寿命、折损情况等评估后，按评估价值减去预期折扣和利息，将房屋价值分摊到预期寿命中，按期支付现金给借款人，延续到其去世。老年人在有生之年拥有房屋居住权，去世后房产归金融机构处理，以补偿贷款本息。文中所指是狭义的“以房养老”，其实质是作为一种商品参与市场，主要有以下特点。
（一）“以房养老”是一种特殊的融资保险形式
“以房养老”不同于一般“一手交钱，一手交房”的住房交易――房屋抵押后，其使用权并未转移，仍归售房者继续保留，房屋产权抵押的资金也非一次性支付。金融机构取得房屋产权，却未能取得房屋的使用支配权。这种交易既是一种权利――若干年后获得房屋产权，又是一种义务，必须向老人支付养老费用。按照权利与义务对等原则，履行义务的同时享受权利，但金融机构前期取得的权利只是名义权利，并以长期向客户给付贷款作为享受权利的条件。
（二）“以房养老”中的房屋是一种特殊商品
价值与使用价值本是同一物品的两个不同方面，没有使用价值就不可能有价值，无法到市场上进行交换，两者对立统一于商品之上，在正常情形下不可分离。但在特定状况下，价值与使用价值也会发生分离。“以房养老”业务中的房屋便具备这种性质――使用价值与价值分离，即居住权与产权的分离，房主在获得房屋价值时并不立刻让渡使用价值，而是在多年后让出房屋使用价值。正是房屋价值与使用价值的可分离性，使“以房养老”成为可能。
二、“以房养老”的有效需求
影响“以房养老”开展的因素来自作为需求者的老年人和作为供给者的金融机构两方面。这对关系中，需求者具有主导性，因为有了需求，供给才有意义，市场有效需求具有决定作用。“以房养老”试点没有成功原因是有效需求不足。所谓有效需求包含两方面：一是消费者购买意愿，二是消费者购买能力，两者需同时具备。
（一）老年人购买“以房养老”产品的需要与意愿
1.社会客观需求
我国人口老龄化超前于现代化，中国老龄事业发展报告（2013）指出，2012年老年人口数量达1.94亿，老龄化水平达14.3%。据联合国统计标准，一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，表明国家步入老龄化社会。与此同时，老年人口结构变动进一步加剧老龄化的严峻性。一是高龄老人继续增长，从2012年的0.22亿上升到2013年的0.23亿人，年均增长100万人的态势将持续到2025年。二是无子女老年人和失独老人增多，2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万的数量增加。另外，全国约有1 850万老人有房产没子女。可见，我国的孤寡老人已达2 000万，这些老人无子女依靠，我国社会养老保障体系又不够完善，不能满足老年人需求，老年人获得养老资金渠道少，“以房养老”完全可以成为解决上述群体养老问题的有效途径。
2.老年人主观意愿
对商品而言，消费者仅有客观需求，未必会去购买，还需具有主观意愿，这比客观需求更重要。搜狐网在2014年7月发起的“以房养老”意愿调查显示，79%的网友不会选择“以房养老”，74%的网友不支持父母选择“以房养老”。可见，人们主观上对这一养老形式的接受度很低。
我国地域差异明显，政治经济发展不平衡，导致不同区域、城市对“以房养老”的接受程度也有差异。周宇博选取了包括东、中、西部的六省市对“以房养老”意愿问题进行调查，被调查人员从30岁到61岁以上不等。调查者根据年龄、文化程度、月收入等指标对反馈数据进行了分析：总体上，东部地区对“以房养老”认同的比例高于中部和西部，中部又高于西部。上海居民认为这一养老形式“可行，可参与”的比例为37.57%，江苏为37.86%;安徽为31.15%，江西为21.58%;陕西为32.96%，贵州为16.39%。总结起来就是总体参与意愿偏低，地区差异明显。
影响老年人参与意愿的因素很多，如学历、家庭结构等，其中最大的制约因素当属传统观念。东北财经大学副教授朱劲松对影响老年人参加“以房养老”的因素进行了实证分析，数据表明：“违背传统观念”被排在第一，成为影响老年人参与“以房养老”的最主要因素，而“担心子女埋怨”被排在第二位，显示了子女对老人的影响。
（二）老年人对“以房养老”产品的购买力
有效需求包括购买意愿与购买能力两个方面，二者相辅相成、缺一不可。购买能力分为潜在能力和现实能力。
随着我国住房制度改革，住房商品化，居民住房自有率不断升高。2012年，西南财经大学和中国人民银行共同的《中国家庭金融调查报告》显示，中国住房自有率为89.68%，远超世界60%的平均水平。如此高的住房自有率表明我国实行“以房养老”的可行性与巨大的潜在市场。住房自有率反映了市场潜在能力，然而老年人现时拥有的产权才具有现实意义。根据《中国城乡老年人口状况追踪调查》研究报告的结果，2010年老年人现住房屋产权属于自己的比例在城市和农村分别为75.7%和71.2%，表明“以房养老”的实际市场也是巨大的。
“以房养老”目标群自然是有房产的60岁以上老年人。但无论从主观还是客观上，并不是所有符合要求的老年人都愿意参与，“以房养老”的特点决定了其是一个小众产品。在该产品试点期，应抓住有意愿并且有能力的老年人群体，针对他们的实际情况制定能满足其需求的产品，这样才能打开局面，使“以房养老”成为居民养老的有效形式之一。
（一）区域定位
首先，因为农村依然实行土地集体所有权，目前“以房养老”在农村行不通。在城市，由于历史背景、地理等因素，我国东、中、西部经济发展程度不一，城市间差异大，这些差异反映在各地区居民身上就是人们思想观念、收入等指标的差异。东部地区，尤其是较早开放的沿海城市经济发展迅速，居民收入高，人民思想较开放，容易接受新事物。上文所阐述的东、中、西部不同城市“以房养老”意愿差异的实证分析也验证了这一点。因此，最新的试点选在经济发达、思想前卫的四大城市是合理的。然而，发达城市间也是有差异的，“以房养老”的产品设计应该立足本地实际，研究当地人能够接受的形式，完善有关的各项配套措施――不同城市应该有不同的具体形式，不应采取“一刀切”的做法。
（二）家庭情况定位
微观定位也同样重要，试点期的定位应该是：有房产的无子女或者无子女照料的有参与意愿的贫困老年人。在有子女的家庭里，老年人受到传统观念和子女的牵制，往往不愿将住房进行抵押。无子女老人则不需考虑那么多，只要能够保障自己晚年生活即可。另一种情况是有子女但是子女不孝，没有尽到赡养义务，这种情况下，老人完全可以利用住房自我养老。这两种家庭状况的老人对“以房养老”更有认同感。此外，我国无子女和失独老人的数量超过2 000万，这部分市场潜力巨大，要想抓住这个市场，在初期产品设计的时就要更多地考虑这部分老人的需求，比如在定期发放养老金的同时可以从中抽取部分资金聘请相关人员给倍感孤独或无法自理的老人提供家庭照顾等。
老年人的收入情况也需考虑在内，若其在年轻时候积累了大量财富或自己购买的养老保险能够保障晚年生活，这部分老年人则没有对“以房养老”的迫切需求。只有那些晚年收入来源少甚至是无收入，不能够保证其晚年生活质量的老年人才有可能成为最早的“以房养老”产品购买者。
因此，目前的“以房养老”产品应定位于居住在经济发达城市中有房产的无子女或者无子女照料的有参与意愿的贫困老年人。总体来看，“以房养老”的市场前景是乐观的，只是目前受到一些因素的制约导致市场潜在需求无法变成现实购买力，若能够准确定位目标群，设计具有针对性的养老产品，“以房养老”将会成为老年人可选择的有效养老方式之一。
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