房价收入比社会差异以及国际对比

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房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。由于房价收入比是家庭购房支出与收入的相对比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，相对真实地反映居民购房能力，而且计算也比较简便，因而成为考察居民购房能力的一个国际通行指标。

在国外，有新建住宅（新房交易)的房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易的房价收入比），所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入，国内一般都用平均数。但在总体内部差异性较大的情况下，用中位数或平均数来反映总体水平都具有一定的局限性。因此，对于我国这样收入差距较大的国家，宜计算不同收入群体的房价收入比，更真实地反映居民购房能力的实际差距。

一、我国平均房价收入比的变动特点

1．我国平均房价收入比的计算

一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：

房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

每户住房总价＝人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，本文计算出我国1991－2006年的平均房价收入比如下表所示。

从上表可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2006年只有6.7，1991－2006年的数值在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7％，也不是很大。

2．我国平均房价收入比的变动特点

从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段，如下图所示：

第一阶段是1991－1993年，房价收入较快增长并处于较高水平，从1991年的6.27上升到1992年的7.26，这也是90年代以来的历史最高值。1993年有所下降，但数值仍然较高。

第二阶段是1994－1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。

第三阶段是1999－2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。

第四阶段是2004年到2006年，为较速上升阶段。2006年的房价收入比为6.7，比2003年增加0.95，年均增加0.5，增速明显加快。

3．我国房价收入比变动的主要影响因素

由于房价收入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商，它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。从下图可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004-2005年，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。而2006年，居民收入增长较快，而房价的名义增长速度有一定下降，使得2006年的平均房价收入比有所下降。

但需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按基年老地域统计的话，房价涨幅应比公布的统计数据高出很多，房价收入比也将会大于本文的计算值，2006年的真实房价收入比也会高于2005年。

二、我国房价收入比的社会差距

1．不同收入群体房价收入比的计算

从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但为什么大多数人的感受与这个结论截然不同？究其原因，除了我国房价增长速度有低估的成分以外，更在于我国居民收入差距很大，用简均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的名义房价收入比，如表2所示。

分析表2可以得出以下结论：

（1）我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平，中等以下收入户的房价收入比都高于全国平均水平，而中等以上收入户的房价收入比都低于全国平均水平。

（2）我国最低收入户的房价收入比很大，2005年达到了22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达到14.74，是全国平均水平的2.18倍。2006年，最低和低收入户的房价收入比有所下降，但对全国平均水平的比值仍达到3.32和2.16倍，并没有多大下降。

（3）我国最高收入户的房价收入比很小，2005年只有2.45，是全国平均水平的36％。高收入户的房价收入比也很小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5％。二者2006年的水平与2005年接近。

（4）我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年二者的差距达到了20.24，最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。2006年，这一差距名义上有所缩小，但仍然达到9倍。

2．不同收入群体房价收入比的变动特点

从表2还可以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：

我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入从2000年的6.67上升到2006年的7.70，增幅为15.4％；低收入户的房价收入比从2000年的10.81上升到2006年的14.32，增幅为32.5％。而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14.76上升到2006年的22，增幅接近50％。