房地产项目管理(工程管理)的重点

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摘要：作为目前国内最为火爆的行业之一，房地产行业所受的聚焦度相当的高，房地产项目的管理也受到了越来越多的重视。房地产项目作为一项复杂的系统工程，在其管理的过程中存在着许多的突发性因素，工程的周期、投资的金额以及工程的质量都与项目工程管理的好坏有着直接的联系。房地产项目管理一般分为三个阶段，分别是项目的策划阶段、设计阶段以及实施阶段。在这三个阶段中，房地产项目的开发商起着十分重要的作用，其不仅仅是工程管理的主体，更是施工计划的实施者以及组织者。房地产项目的开发商能否做好开发项目的工程管理直接影响着房地产项目的施工成本、工程进度以及最后的工程质量。本文主要结合目前房地产行业的现状，对房地产项目的工程管理进行探讨，以期与同行交流。

关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、房地产项目管理的现状概述

房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、房地产项目工程管理的重点

2.1房地产项目成本管理

在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。

在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。

此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。

2.2房地产项目进度管理

在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。

一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。

2.3房地产项目质量管理

房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。

在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。

除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。

三、房地产项目管理注意要点

3.1严格发包

在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。

3.2规范管理

在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。

3.3灵活控制

在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。

3.4信息畅通

信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。

3.5控制变更

工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。

结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。

参考文献：

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