商品房预售资金监管浅析

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摘　要：房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的方，可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”，从而使处于信息劣势的购房人利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险，房地产开发商随意挪用预售资金，导致报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至“烂尾楼”等问题的出现。鉴于此，在阐述商品房预售资金监管不力将产生的严重后果，强调完善商品房预售资金的监督管理具有重要的现实意义的基础上，积极探讨完善商品房预售资金的监督管理的有效措施，以期保持房地产市场的稳定，提高房地产业在拉动内需中的作用。

关键词：商品房；预售资金；监管

中图分类号：F830

文献标志码：A

文章编号：1000-8772(2012)09-0094-02

房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来，房地产行业得到了长足的发展。然而，房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的方，可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”，从而使处于信息劣势的购房人的利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险。因此，为了保持房地产市场的稳定，提高房地产业在拉动内需中的作用，迫切需要建立、完善与经济环境相适应的商品房预售资金监管制度。

一、商品房预售资金监管的模式介绍

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。商品房预售资金的监管则是指为维护商品房预售行为参与主体的利益，促进房地产市场健康发展，由具有社会公信力的机构作为监管主体，以公平与效率兼顾为原则，对商品房销售资金的使用进行全程监管的行为。

国外的商品房预售资金监管模式主要是通过第三方主体来进行监管，而各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港、东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同，受合同法等法律的制约，新建商品房无论是否开工都允许销售预售。

目前，我国已有超过40个城市实施了新建商品房预售资金监管，主要模式包括：（1）由政府机关或政府授权的事业单位进行监管，代表城市为天津；（2）由担保公司作为资金监管的主体，代表城市为济南；（3）由监理公司作为资金监管的主体，代表城市为重庆；（4）由商业银行作为资金监管的主体，代表城市为南京。

二、强化商品房预售资金监管的必要性

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖性，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。以2010年为例，我国房地产开发企业本年资金来源72 494亿元，其中，国内贷款12 540亿元，利用外资796亿元，自筹资金26 705亿元，其他资金32 454亿元，在其他资金中，定金及预收款19 020亿元，个人按揭贷款9 211亿元。所以，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30% 以上，而其余近70%的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。因为对建设项目的资金缺少监管，使房地产开发市场上出现报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至“烂尾楼”等问题。这些现象的存在严重损害了消费者利益、扰乱了房产市场秩序，进而影响社会大局稳定。所以，强化商品房预售资金监管是现实的需要。

1.强化商品房预售资金监管是维护消费者利益的迫切需要。房地产市场是不完全竞争市场，房地产商处于垄断地位，导致市场失灵，资源不能实现有效配置。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下，仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至卷款逃跑，致使工程搁浅；有的将项目层层转包，致使资金遭层层盘剥，实际投入不足，劣质材料充数，造成工程质量低劣；有的在反复炒作中，造成地价过高，开发手续不全，致使开发商被套牢，配套设施难以完成，项目无法竣工等等，这些现象都严重损害了购房者的利益。

2.强化商品房预售资金监管是维护房产市场秩序的客观需要。房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和，是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。但是，由于房产信息的非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行动的结果，加之有些开发商不能诚信经营，社会缺乏强有力的资金监管机制，从而产生损害购房者利益的道德风险，导致房产市场秩序受到破坏，进而引起房地产市场失灵。

3.强化商品房预售资金监管是维护社会大局稳定的现实需要。商品房作为日常生活中的大件商品，往往需要老百姓倾毕生积蓄，由于“半截子工程”、“烂尾工程”、“豆腐渣工程”的出现，造成开发商不能如期按质交房，不能按约归还贷款，消费者指责开发商不讲信用，抱怨政府不作为，商品房成为社会投诉的热点。处于弱势的购房者在投诉无果的情况下，还采取聚众上访等许多过激行为，从而形成大量纠纷，严重影响社会稳定。近年来，各地发生的多起针对商品房预售资金监管不力引起的充分说明，加强商品房预售资金监管是维护社会大局稳定的迫切需要。