低价竞争行为的冷静分析

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因为某公司采取0.5%的低佣金，不仅导致其他经纪公司联合抵制，还导致地方协会发文谴责，认为其低价倾销行为涉嫌违反了《反不正当竞争法》、《广告法》和行业自律规范，对行业造成恶劣影响，为此协会首先发函给该公司，要求其限期整改、立即撤下相关广告、停止所有涉嫌不正当竞争的行为，在发函没有回应的情况下，协会就该公司拒不配合执行行业自律规范及扰乱房地产经纪行业正常秩序的不良行为通报全行业予以谴责。

同样的情况在笔者所在的广州也有发生。从经济学的基本原理来看这个问题，低于成本的收费肯定是不利于行业发展的，也是不可持续的。除了影响房地产经纪行业的发展，低佣金的另一个直接后果就是可能导致经纪服务质量降低。广州市房地产中介协会的做法是：一方面配合政府主管部门约谈低收费的公司，了解详细情况，向其强调必须明码标价、不可价外收费。另一方面，专门公开发出了一份消费提示，希望“消费者还应谨慎对待中介企业标称的‘零佣金’或明显低于业内同行的佣金水平，建议消费者在与中介公司签订《中介服务合同》时，应与中介公司书面明确约定其所提供的各项服务内容、完成标准以及收费金额等，以防止在交易过程中出现中介公司额外收费的情况；同时，消费者应尽量采取分段支付的方式支付中介服务费，防止和降低因中介公司服务不到位而造成的损失。消费者在二手房交易过程中发现中介公司出现价外收费、‘货不对板’等欺诈行为时，可及时向我会或相关主管部门咨询与反映”。

这份消费提示的核心在于：希望消费者在低价的情况下能够得到优质的服务，而不是因为价低而导致受到欺诈或者购买到劣质服务。

而对于其他地方协会的谴责文稿，广州市房地产中介协会的法律顾问认为可参照以下规定。

《反不正当竞争法》第三条规定：“各级人民政府应当采取措施，制止不正当竞争行为，为公平竞争创造良好的环境和条件。”“县级以上人民政府工商行政管理部门对不正当竞争行为进行监督检查；法律、行政法规规定由其他部门监督检查的，依照其规定。”

第二十条规定：“经营者违反本法规定，给被侵害的经营者造成损害的，应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。”“被侵害的经营者的合法权益受到不正当竞争行为损害的，可以向人民法院提讼。”

从以上规定看，对于不正当竞争行为的处理程序包括行政程序和民事程序两种。

行政程序中的有权处理机构是工商行政管理部门，工商部门有权力也有义务对不正当竞争行为依法进行调查、认定、处理和处罚。广东省工商行政管理局网站中公布的机构职能简介中第六项为：“根据授权，承担垄断协议、滥用市场支配地位、滥用行政权力排除限制竞争方面的反垄断执法工作（价格垄断行为除外）。依法组织查处不正当竞争、商业贿赂、走私贩私等经济违法行为。”

民事程序中，人民法院有权受理被侵害的经营者提起的民事赔偿诉讼，依法进行审理、认定和判决。

所以，行业协会可以倡导行业内的有序竞争，也可以提醒消费者不要因为贪便宜而因小失大。但消费者乐于“捡便宜”，这是亘古不变的常态。