大型社区:成长中的“烦恼”

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宝山的大场、顾村，它们的“名气”都不小。一个是已经建成的成熟社区范例，一个是边建设边入住边配套边管理的有名的保障房基地。好比人生的不同阶段，它们在发展过程中，面临自己的不少“烦恼”。

成熟社区：物业管理成“难点”

随着十多年的建设、磨合，大场已经成为了一个较为成熟的大型社区，配套设施几近完善，“镇管社区”模式取得了较为明显的成效。然而，物业管理成为当前社区管理面临的突出问题之一。

“社区管理首要的是让百姓安居，现在居民对加强物业管理，提高物业管理的档次有很多呼声，尽管国家及地方相继出台了物业管理法律法规和政策，但由于比较宏观，实际操作起来有一定难度，遇到不少瓶颈和矛盾。”大场镇副镇长朱爱华坦言，现有业委会组建的相关规范性文件，缺乏一些操作细则，导致房管部门、镇政府和居委会在履行指导、监督职能过程中，容易引起居民不理解甚至质疑。比如，对业主大会筹备中业主代表的确定以及业委会候选人的产生，有关文件规定了多种产生方式，但每一种方式都没有明确的具体操作办法，由此引发的矛盾时有发生，希望有关部门尽早出台相关指导性意见，明确操作规范，以便于基层具体落实。

宝山区人大代表佟增保一直有一个困惑：业委会的“娘家”是谁？谁来监管、指导业委会工作？佟代表认为，虽然法规规定，业委会要接受居委会的指导，但实际上，无论是业委会还是居委会，都是群众自治组织，且业委会工作具有较强的专业性，让居委会来监管指导业委会，事实上并不“名正言顺”。

类似的困惑还表现在物业管理收费上。根据相关规定，住宅小区物业管理应由业委会和物业公司进行洽谈后经小区业主大会表决通过签订物业服务合同，但在实践中，双方能够协商一致并顺利签订物业合同的情况并不多，而由物业费调价问题引发的服务质量与合理收费之争也日趋突出。

物业管理采取市场化运作，近年来由于劳动力成本的上升，一些物业企业希望提高物业费，却往往遭到业委会和居民的拒绝。“大场地区既有新的商品房小区，也有十年以上的老小区，现在有的老小区还是延续过去每平方米四、五毛的物业管理收费标准。有的在一个小区中，既有商品房，又有售后公房，又有租赁房，要能协商一致提高收费标准几乎是‘难于上青天’。”大场镇社区办主任归新宝介绍说，物业企业和业委会、业主之间“谈不拢”，一些物业企业为了“生存”而迫于无奈降低服务质量，还有一些业委会干脆解聘原先的物业公司，去聘请不具资质的“杂牌”物业企业，看似物业费不涨，却越发落入了服务质量下降、居民怨言矛盾增加的“窠臼”，给基层社会管理带来难题。他建议，有关部门要研究出台上海市住宅物业管理费指导价，并结合最低工资标准、物价上涨等因素同步作出调整，以解决当前物业合同市场化运作中存在的突出问题。

大型社区管理的焦点问题还集中体现在社区干部队伍建设上。从事居委工作的大场镇人大代表高建平深有感慨，现在基层社区承担了大量工作，社区居委干部做的很多都是“人”的工作，要求具备一定的素质和能力，工作难度大、压力也很大，然而，他们没有什么“名分”，社会认同度和工资待遇普遍较低，因此吸引不了人，也留不住人。“大场镇社区管理队伍存在年龄偏大、正职干部男女比例失衡、学历水平偏低等问题。”归新宝认为，社区居委干部承担了很大的责任，是基层政权建设不可或缺的群体，要完善相关政策，落实用事业留人、待遇留人、感情留人机制，推进社区干部队伍的稳定建设。

“改革开放以来，上海的社区管理尤其是特大型社区管理总体上还不明朗，没有明确的指导性意见。随着城市化的推进，形成了一些新型城区，人口的大量导入让社会管理矛盾凸显，这是特大型城市社会管理的新问题。”大场镇人大主席梁迎群表示，在上海这个特大型城市的今后发展中，“镇管社区”模式的体制机制是否完善非常重要，需要统筹考虑研究。宝山区人大代表叶敏建议，市人大常委会应尽快制定《上海市社区管理条例》和《上海市实施办法》，破除当前一些法规制度上的障碍，填补社区管理中的一些“盲点”。

新兴社区：配套建设存“空白点”

一个城区的发展是循序渐进长期积累的过程。就业、居住环境、社会保障、人文环境等均是影响人口集聚的重要因素。城区的配套建设和人口集聚是协同发展的关系，一方面城区配套为人口集聚提供了条件，而另一方面，人口集聚对城区配套的完善也提出了新要求。

宝山顾村馨佳园大型居住社区是以“大集团对口大基地”为模式开发的保障性住房基地，配套设施建设基本属于“白手起家”，建设任务面广量大且周期长，客观上存在一个较长的过渡期，先期入住居民的日常生活会受到一定程度的影响。同时，由于居民入住率还不高，社区市场仍处于培育期，规模效应难以发挥，配套难度较大。

“当前，大居建设和维护资金保障长效机制还未健全，这不光是顾村，而是全市大居普遍面临的一个问题。”顾村镇副镇长王毓铭指出，随着导入人口快速增加，镇里对馨佳园大居的财力投入越来越多，但还是“小马拉大车”。“比如在推进商业配套方面，由于大居5.4万平方米商业地块涉及回购资金约4.2亿，其中70%为贷款，如按现行基准利率计算，每年需向银行支付约2100万利息，给镇财政带来较大的资金压力。”

宝山区人大常委会城建工委主任华建国认为，“产城融合”不是一朝一夕就能实现的，需要健全财政保障长效机制，建立大型居住社区投入倾斜持续机制，合理调整区、镇事权范围，在区镇转移支付等工作中充分考虑大居所在乡镇的情况，确保大居后续建设的持续稳定。

涉及百姓“柴米油盐酱醋茶”开门七件事的商业设施配套也面临一定压力。“由于商圈的确立需要对消费群体的稳定性、便利性、购买力等作分析，而后才能测算投资开店的产出和盈利水平，造成老百姓‘开门七件事’与商业市场的培育形成一个‘真空’。”王毓铭坦言，虽然菜场、药房等区属公有制企业在行政手段的推动下已相继投入使用，但银行、邮局等商业设施的引进则相对较为缓慢。

同样，教育、医疗、就业等配套问题依然突出。据馨佳园居民区党总支书记周明龙介绍，社区规划有从幼儿园到中学的各类学校和卫生服务中心，但目前多数未投入建设或使用；入住居民多为弱势群体，现有的产业布局难以满足大规模导入人口的就业等需求。“目前，小区内孤寡老人、独居老人、失业人员等弱势群体占入住人员的10%，要解决这部分人员的就业、保障等方面的问题，压力不小。”

对此，区、镇相关部门及人大代表呼吁，有关部门要在大居商业、教育、医疗、就业等方面加强扶持力度、出台倾斜政策，让大居打破阶段性瓶颈，实现后续规范化运作。华建国认为，大居配套更要树立起“大配套”理念，逐步完善城市快速路和大型居住社区的配套，使百姓出行更方便，让居民“流动”起来，真正从“移居”走向“宜居”。