基于层次分析法的房地产多项目冲突管理研究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇基于层次分析法的房地产多项目冲突管理研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要:本文首先介绍研究背景;其次,通过德尔菲法得出房地产多项目的九大冲突因素;然后,运用层次分析法和EXCEL工具对数据进行整理分析,得出房地产多项目九大冲突因素的冲突度权重和排序,并绘制成图表;最后,分析了冲突的结果和解决方式关系,指出项目经理可以通过运用冲突管理表更好的进行冲突管理。

Abstract: This paper firstly puts forward background. Secondly,we get nine conflict factors in Real Estate Multi-project Management by Delphi method. Then it also makes use of Analytic Hierarchy Process and EXCEL tools in the analysis of these data,the weight of each index is calculated.So we can make a chart of it. Finally,this paper analyses the results of conflict and its solutions,pointing out project managers can easily manage conflict by use of conflict-management-chart.

关键词:房地产;多项目;德尔菲法;层次分析法;冲突管理

Key words: real estate;multi-project management;delphi method;analytic hierarchy process;conflict management

中图分类号:F293.33 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)20-0053-02

1研究背景

房地产企业是典型的项目型、资金密集型企业,项目是房地产公司赖以生存的基石。随着国家对房地产市场进行持续调控,我国房地产市场已形成多个大型房地产集团逐鹿的格局。大多数地产企业在全国或某区域同时开发多个项目,多项目开发已成为房地产企业在激烈竞争中取胜的关键。所谓“房地产多项目管理”,简单地说就是一个项目经理同时管理多个项目,是指将多个项目有机的组合起来采取计划、组织、协调、控制等手段,管理多个项目的概念、规划、实施、结尾、运行与维护过程中的各项工作,达到集团、公司或组织目标的项目管理方式。项目经理常常又被称为“冲突经理”,是项目冲突的解决者。不可否认,在项目的整个过程中,冲突是客观存在的,可是无论是在目前的项目管理知识体系中,还是在讨论项目环境时,都好像有意回避了这个可能是最重要的一个属性:冲突,而损失都是因冲突而产生。所以有必要弄清楚在房地产多项目开发过程中引起冲突的因素、冲突的强度和冲突的解决方式。本文通过德尔菲法对专家进行调查得出在房地产多项目全寿命周期中冲突因素及其引起的冲突度,运用运筹学中的层次分析法得出冲突因素的权重,根据权重大小(引起的冲突度的大小)对冲突因素进行排序。为更好的进行房地产多项目管理提供理论基础。

2研究过程

本文研究是通过两个方法和三个阶段实现的。两个方法指研究过程中运用的德尔菲法和层次分析法,三个阶段是指研究分为三个部分:第一阶段,主要是运用德尔菲法通过开放式的问卷让专家自由表述冲突因素,然后做成调查问卷;第二阶段,运用德尔菲法让专家填写封闭式的房地产多项目冲突因素综合评价矩阵问卷,同时进行回访和反馈,直至意见统一;第三阶段,对收集的数据进行处理并得出结果。

2.1冲突的产生、危害及其相关概念当事实不一致和价值观念不一致时就可能产生冲突,冲突的产生大概经历了潜伏被论证被感知出现结局五个过程。冲突的大小可以用冲突度来衡量,冲突度是用项目经理们所经历的冲突样本的总的频率(F)*强度(D)计算出来的。传统冲突观认为冲突都是有害的,而现代冲突观认为在项目中冲突是不可避免的,冲突不一定是有害的,冲突可以产生创新,也可以提高绩效。但是冲突若处理不当会导致计划或目标失败,导致一系列恶果。房地产多项目的生命周期有概念、规划、实施、收尾、运行与维护五个阶段。运行与维护阶段是客户接受项目成果或服务并使用的开始,只有被客户充分地使用,才能确定项目是否成功,体现为物业管理时期。通过德尔菲法得出冲突因素主要有九个方面,分别是:集权与分权、项目优先级、管理程序、技术、人力资源、费用、进度、质量、个性。

2.2 层次分析法①评价目标是房地产多项目冲突度A,准则是房地产开发全寿命周期的五个阶段。②构建房地产多项目冲突度递阶层次结构模型,见图1。③采用综合评分法构造判断矩阵,根据两两比较标度确定各层次不同因素的重要性系数。判断标尺表示要素为Ai对要素Aj的相对重要性的数量尺度,如表1所示。准则层是全寿命周期的五个阶段,首先利用综合评分法将五个阶段的重要性两两比较,得到判断矩阵A;再分析因素层,将因素层中的要素两两比较得到判断矩阵B1、B2、B3、B4、B5。

A=1 51/33 71/5 11/71/33371691/331/6 151/71/31/91/5 1B1=

2.2.4 判断矩阵特征向量的计算。按照层次法计算公式,首先算出矩阵各行之和:Wi=a;各行平均值: Wi=;归一化处理: :Wi=。用W、W1、W2、W3、W4、W5分别表示矩阵A、B1、B2、B3、B4、B5的特征向量。矩阵A特征向量W的计算过程见表2。通过同样的方法计算B1、B2、B3、B4、B5得到对应的特征向量W1,W2,W3,W4,W5,见表3。

2.2.5 一致性检验。计算公式如下:AW=A•W,λ=, CR= (C.R.是随机性指标,当n=5和n=9时,C.R.分别为1.12和1.45),通过同种方法计算A、B1、B2、B3、B4、B5的判断矩阵一致性,结果如表4所示。

2.2.6 冲突因素权重排序在计算递阶层次结构各层次要素对上一级要素的相对重要度之后,即可从最上层开始,自上而下地求出各层要素关于系统总体的综合重要度,对所有冲突因素进行优先排序。具体计算公式如下:A为上层矩阵,要素为五个;B为其下层矩阵,要素为九个。则B层的要素Bj的综合重要度为:bj=aibj=1,2,…,n。计算C层的重要度Wc,结果如表5。

根据Wc各因素的权重的大小,将冲突因素进行排序:进度,费用,质量,项目优先级,人力资源,集权与分权,技术,管理程序,个性。其中进度、费用和质量占的比重最大,表明在项目全寿命周期中由进度、费用和质量因素引起的冲突度占重要地位;项目优先级、人力资源、集权与分权、技术引起的冲突度次之;管理程序和个性引起的冲突度最小。

2.3结果把数据通过EXCEL处理做出冲突度综合图,包括:全寿命周期五个阶段的相对冲突度;九大冲突因素在全寿命周期的相对冲突度;九大冲突因素在项目全寿命周期五个阶段的相对冲突度(如图2)。

2.4冲突的结果及解决方式冲突的结果有三种形式:输―输;输―赢;赢―赢。解决冲突的方式有退出、缓和、让步、强制和正视五种,冲突结果和解决方式的关系见表6。在实际操作过程中,项目经理可以结合冲突管理表(见表7)选用适当的方式处理冲突。

冲突管理表的使用方法为,冲突的双方或多方将表中的内容填写清楚,由上一级领导或协调人找出冲突源和双方的主要分岐,进而运用合理的方式解决冲突。整个过程是发现冲突,分析冲突并解决冲突。

3结论

本文通过德尔菲法和层次分析法的结合运用,得出房地产多项目冲突的九大因素,对获取的数据进行处理后得到导致房地产多项目冲突大小的因素的排序:进度、费用、质量、人力资源、集权与分权、项目优先级、技术、管理程序和个性。运用绘图工具将结果以图形方式展现出来,即:①九大冲突因素在项目全寿命周期过程的平均冲突度;②五个阶段的相对冲突度;③九大冲突因素在项目全寿命周期过程中分别在五个阶段的相对冲突度。项目经理可以利用冲突管理表分析冲突进行选择合适的方式解决冲突。冲突并不是总是有害的。事物都具有两面性,有时冲突能够产生创新,如在遇到技术冲突时采取正视方式,会产生更好的解决问题的方法和思路,进而提高工作效率等。

参考文献:

[1]任宏,张巍.工程项目管理[M].北京:高等教育出版社,2004.

[2]马旭晨.项目管理工具箱[M].北京:机械工业出版社,2009.

[3]白思俊主编.现代项目管理(上、中、下)[M].机械工业出版社,2003.

[4]Terje 1.Vaaland,Improving project collaboration:start with the conflicts,International Journal of Proiect Management 22(2004):447―454.

[5](美)Harold Kerzner.项目管理计划、进度和控制的统计方法.电子工业出版社,2003.

[6](美)托比(Tobis,I.P.) (美)托比(Tobis,M.).多项目管理.机械工业出版社,2003.