何千涛:专业房产投资,坐看潮起潮落

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各行各业都充斥着“业余选手”和“科班出身”这两类人士，对于脉络复杂的房地产行业来说，“业余选手”的鬼才灵感与“科班出身”的缜密逻辑相比较，则常常显得心有余而力不足。早年学习建筑学专业的何千涛，无疑是地产投资行业的科班人士，再加上他十几年的专注投资经历，并于2007年正式成立成都创博房产投资管理有限公司，他俨然已经成长为房地产行业的投资专家。

建筑设计专业科班出身，为投资房产打下基础

“我们与别人最大的区别就是专业度，市场上很多人就算因为投资房产而获得了20%或者更高的回报率，在很大程度上只是顺应了整体市场的机会，不能算是个人的投资本领。”何千涛说自己公司最大的特点就是专业度。如果用专业度来衡量投资房产的人群，普通老百姓一般都是利用业余时间踩盘、了解，与何千涛的投资公司在时间、人力上投入的深度和广度确实不能相比，这也注定了他的投资回报率从来都远超市场的一般溢价水平。

冰冻三尺，非一日之寒，何千涛现如今的专业水准，全是从小耳濡目染，并经由了长期的实战积累而得。何家一直从事建筑行业，父亲是当地最早的高级工程师，算得上是建筑世家。何千涛大学期间也主修建筑学专业，这样早期的知识积累为他进入到房产投资领域起到了非常关键性的作用。在上世纪末期，中国房地产行业商品化才刚刚起步，何千涛便敏锐地察觉到了其中蕴藏的巨大商机，并将个人的发展与这种城市化进程紧密的结合在了一起。当时他在成都早期开发销售的项目中尝试购买了一些房产，而在短短2-3年后所产生的回报率大大超出了自己的预期。他购买的第一套物业是上世纪成都的一个商铺，当时以2000元/㎡购入，在后来的几年内，价格连续攀升，现在已经达到4万元/㎡。这样的经历让何千涛在感到兴奋和惊喜的同时，更促进了他进一步学结投资规律，久而久之便逐渐形成了自己的投资理念。回忆当时的情形，何千涛对记者说：“因为我本身是学习建筑学的，所以对城市规划发展以及房子价值本身有很好的判断，我当时所选的房子在一个小区里面，无论是区位、楼层、户型还是采光通风，基本上全都是最好的，这样也为以后的升值做了保障。”在何千涛自己购买的房产都成了一匹匹投资黑马之后，他身边的朋友也开始找到他，让他帮他们做投资。无一例外，这些人在何千涛的参谋与策划下，也都取得了极高的投资回报率。就这样，在无数次的实战中，何千涛在成都房产投资圈中建立起了较高的威信，并且形成了相应的资金整合能力。

各部门综合分析，保证投资下手稳、准、狠

有了大量的操作经验和资金积累之后，何千涛在2007年正式成立了成都创博房产投资管理有限公司，开始为投资者提供专业的房产投资咨询顾问服务。公司设立有政策数据部、市场调研信息部、投资客户部、资产管理部等部门，每个部门各司其职，形成了一套完善的房产投资服务体系。政策数据部负责研究预测国家房地产的政策走向以及房产市场规律，同时对国土部、建设部、房地产管理部门等的数据进行收集分析，并对土地供应、价格走势、一手房和二手房的供应量、成交量、成交价格等做好精准的统计分析。市场调研信息部主要对拟投资项目进行市场调查从而筛选出一些优质的投资项目。“有时我们还要作一些深入的专题调研，如对历史上房产价格波动较大的区域包括中国香港以及日本、美国等地的房地产行业进行深入研究，从他们已经成熟了的地产行业中借鉴经验。”何千涛说。 记者在创博公司的墙上发现了一些房价和政策的分析表格，据市场调研部员工介绍，他们每周都会对房产行业的重要数据进行标注，以形成整体。而在平时的调研过程中，涉及的考察和比较会更加繁琐，当遇到投资额较大的项目时，作分析涉及的数据表格会多达十几个。

在实际的操作过程中，何千涛的房产投资经营模式灵活多样，投资客户部便是这种灵活模式的制定部门。有的时候，为了打消客户疑虑，创博公司会采用“入股合作”的方式与客户共同投资，并把自有股份作风险担保。这样一来，投资房产产权按股份办在投资人名下，有房产证作保障，投资资金完全安全可控。创博公司的办事效率极高，曾经有一个物业，从了解项目信息到签订合同仅用一天时间，而一年后投资收益高达200%，这也成为了创博公司精准、敏捷的投资特点的最好例证。因为对于他们来说，一个项目出来，综合判断它的区域整体情况、周边项目布局以及自身的配套设施等等方面，很快就能将其价格定位是否准确判断地八九不离十，而从来不会被楼盘广告所影响。“像市场上有些项目开盘就一抢而光的情况，大多数是因为开发商市场调查不准，把价格定低了。我们曾经遇到过某一个区域内120㎡的户型已经饱和，最稀缺的是80㎡的，但那家开发商掌握的情况并不准确，结果把80㎡的价格反而定的偏低，我们当即就建议投资客户对80㎡的户型下单！一年之后，买了80㎡房子的客户都取得了超高的回报率，而那个片区120㎡的户型则成了滞销品。”何千涛这样对记者说。对于已经敲定投资合作的客户，资产管理部则会为他们进行房产租赁、招商、物业管理等的服务，让客户既省心，又能使物业价值得到更优质的提升。凭借着这种精益求精的务实精神，创博公司对房地产行业的宏观和微观都有了精准的把控，使其多年来以来一直运营良好。

逆市而为，投资房产不走寻常路

建立在强大的市场分析和经验借鉴的基础上，何千涛总能将市场看得很透彻。在2011年底，楼市寒冰的节点之下，各种“楼市黄金十年已过，房地产辉煌不再”的言论漫天飞舞，但他在评房网的采访中坚信声称，未来3-10年内，房产依然是一个很好的投资项目，并且2012年楼市回暖可期，相关文章至今有案可查。而今年从春天开始出现的楼市“小阳春”和持续到7、8月份的小高峰期，都证明了他独有的综合判断力和眼光。

凭借着这样的前瞻能力，何千涛在商业地产投资上也打了漂亮的一战。在2009-2010年，那时候大多数人还在热衷于住宅投资，他已经着手对商业地产进行考察，并把投资重点转移到了商业项目上来。当2011年商业地产局面明朗时，何千涛早已经完成了其在商业地产中的投资布局。“早在2-3年前，我们在研究市场的时候，就已经预测到未来的写字楼市场不容乐观，因此我们在为客户选择投资产品时，选择了有价值的商铺而规避了存在滞涨危险的写字楼，后来的事实证明我们是对的。”何千涛对记者说。

在投资商业地产的过程中，何千涛还常常“以点带面”，曾经在一条街道上先后购买了几个商铺，从而带动这条街道的商业业态品质在短短2年内大幅提升，租金水平远超同区域的其它街道。对此，他颇有成就感：“我亲自去过其中一条街道，进入到一家商铺后询问他们对商铺的看法，连售货员都在说：‘这条街是一家投资公司带动起来的，他们买了少量的商铺后，将整条街的价值都提升了’。”

在未来十年内，房产行业依旧是好的投资产品

在记者询问何千涛关于当前房地产市场状况时，他表示，目前市场整体机会不是很大，但在局部依然有商机可捕捉。“现在有些优质项目开发商为了年前收回资金，必须迅速出货，这样就为投资客们提供了一些入手的机会。”何千涛这样判断当前的房产投资。而对于未来更长的时间内房地产行业的走势，他表示，未来的10年，房地产依旧是投资的好地方，过去十年可能有七年都在涨，那么未来十年可能只是上涨的年限相对少些，涨幅没有过去那么猛罢了，但是好的投资机会总还是有的。他说：“我们目前对客户说的就是，有钱先揣在包包里，等到时机成熟，我们会告诉你们。只要不买股票，让钱不缩水就好。这也是我们对客户的一种负责态度。”

在采访的过程中，何千涛接了不少个电话，谈话内容都与当日土地拍卖有关，经记者询问得知，他是在联系土地拍卖的事情。何千涛表示，今年上半年土地流拍较多，正是入手土地的好时机，同时也为客户找到了资金出处。何千涛的投资公司近几年来，通过资源的整合，成功参与开发了两个房地产项目，均取得了丰厚的收益和回报。

在中国房地产行业的波浪中，何千涛几经波峰与波谷，在市场一片低迷的情况下敢于出手，在很多人都被商业项目套牢的时候却已经提前脱手，他几进几出，都精准地把握了投资脉搏，可谓是做到了专业。

记者手记

在聊天的整个过程中，何总两三句话一直离不开“专业化”这个词语，而何总的一身休闲装扮却与专业性似乎有些不搭。他没有房产专家们的标新立异，也没有房产公司老总们的严谨慎微，他讲话的方式随性大方，流畅自如，并且思路清晰、一针见血。在他身上，大概“专业性”指的是他的投资眼光。

在工作考察的同时，何总到访了国内外的很多城市，国内许多一、二线城市大多去考察过了，中国香港、澳门以及澳大利亚、美国等许多国家、地区也留下了他的足迹。除了喜欢到各地寻访他还很喜欢读书，在办公桌身后的庞大书架上，各种“房产宝典”应有尽有，《香港金融百年》、《房地产百年》……就连公司室外的书架上，也整齐摆放着各种房地产专业报刊和杂志，乍一看他的公司，几乎像一个小型的房地产图书馆。时刻充电、保持乐观，何千涛身上那种积极向上的事业心态，是除了“专业化”之外，令记者印象最深刻的地方。