房产市场中消费者在高房价下的羊群行为
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［摘 要］本文意在探讨如今的房产交易市场中存在羊群行为和消费者高房价下购买的成因,基于理性的模型对这一现象进行了较为深入的分析和研究,了解到开发商利用高房价来谋取利益的有利因素是来源于消费者的盲目从众心理。最后对有助于能更好地控制房地产泡沫现象提供了建议。
［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）27-0010-02
1 房产市场的现状分析
一直以来,房价问题是影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题。从我国房产市场的发展来看,我国的房价体现了持续上涨的波动特性,并且近几年的涨幅很大。
据国际统计局统计数据显示：2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%,增幅比1~11月提高0.3个百分点。其中,商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。2010年,商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,增幅比1~11月提高0.8个百分点。其中,商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月当月,全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元,同比增长21.9%。从2009年6月呈上升趋势,且从2009年10月~2010年5月大幅度增长,从6月开始有些回落,虽不及上年增长迅速,但始终是处于很高的位置。
产生以上现象的原因是由于近些年,房地产市场成了人们关注的焦点,那些现有的需求者正准备一切集资开始购买,而将来的需求者们看到房价的不断上涨趁热也开始考虑了买房,还有一些有闲置财富的人们即炒房者也开始了购买。如此社会的潜在需求绝大部分都被激发出来了,将房产购买者的消费提前。
2 房产市场中的羊群行为
2.1 羊群行为的成因
序列羊群模型的数学表述如下：假设队列中有n个消费者Ci(i=3,4,…，n)顺序作出决策,消费者有接受或者拒绝购买两种决策,收益V=-1或V=1。设第i个人获得的信号为正负两面分别
(1)假设第一个人C1收到的信息是X1=Y,V=1,他会选择购买,否则将放弃购买。
(2)对于第二个人C2存在自身的信息和已经看到C1的信息。具体考虑C2的信息如下：
①若X2=Y=X1,C2会选择购买；
②若X2=N=X1,C2会放弃购买；
③若X2=N≠X1或X2=Y≠X1,C2选择购买和不购买的概率各为[SX(]1[]2[SX)]。
(3)对于第三个人C3进行分析如下：
①若C1,C2都选择购买,那么C3也会选择购买；
②若C1,C2都放弃购买,那么C3也会放弃购买；
③若C1购买,C2放弃；或C1放弃,C2购买,C3追随C1的概率会大于C2。
C1,C2的决策从分析中显然,下面主要分析C3中的③中C1购买,C2放弃时的策略。当C1与C2的行为不一致时,C3的决策会主要取决于C1。因为此时C3看不到C2放弃的真正原因,所以对于C2只是一种猜测性判断。当C3认为C1与C2的行为一致时,肯定会考虑购买。当C3认为C1与C2的行为不一致时,C3在此时能推断出C1的私人信息为Y,而不能确定C2的私人信息,但为Y的可能性更大。即使C3的私人信息为N,C3也应当选择投资。对于后面的Ci(i=4,5,…，n)也可如此分析,于是羊群行为就产生了。
以上分析说明当C1与C2的行为一旦做出,他们私人信息就转化为公共信息,后面的消费者会根据C1,C2的行为作出相应的决定。上面的分析会发现,从开始决定后,后面的任何信息将不再起作用了,全部都追随C3的信息,于是在房产交易中,消费者的羊群行为就产生了。
3 开发商与消费者的博弈
信息不对称已经扭曲了市场对房产供求关系的正常反应。这一部分是在购买情形下的羊群行为已经产生的基础上,来论证消费者成团体形式不顾及房价高的隐患仍然求购现象。从不完全信息的动态讨价还价模型出发。
参与者：开发商A和消费者B(假定B是若干个消费者,将其看做一个代表)
战略：A={高价,低价},B={观望,购买}
假定博弈过程为三个阶段：
第一个阶段：开发商首先给出一个报价p1,消费者可以根据自身利益选择接受Y还是拒绝N,接受则博弈结束,否则消费者将拒绝,持观望的态度进入第二个阶段。
第二个阶段：开发商给出一个较低的报价p2,消费者同样可以选择接受还是拒绝,接受则博弈结束,拒绝则博弈进入第三个阶段。
第三个阶段：开发商根据现实情况经过慎重定价为p0这时无论价格怎样,对于需求者而言没有讨价还价的余地必须默默地接受了,博弈结束。
将其扩展形描述为：
由Rubinstein提出的讨价还价模型,在考虑贴现的情形下,我们只考虑开发商在时间上的影响,由于时间的推移,人力和物力的消耗使得开发商赚取的利润会有所降低。Rubinstein在讨论中令参与人经过第一阶段和第二阶段收益分别设为s1,s2,参与人的贴现分别为δ1,δ2,得出的均衡结果为s*1=[SX(]1-δ2[]1-δ1δ2[SX)],s*2=[SX(]δ2(1-δ1)[]1-δ1δ2[SX)]。
结合本模型,我们考虑开发商和消费者的得益情况,即分析(s*1,s*2)=([SX(]1-δ2[]1-δ1δ2[SX)],[SX(]δ2(1-δ1)[]1-δ1δ2[SX)]),发现随着δ1的增加,s*1增加,s*2减小,说明开发商经过越长的时间或者可以说博弈的次数越多,自身的利益增加,反而会减小消费者的利益。但随着δ2的增加,消费者的利益会增加,而开发商的利益会减小。所以开发商不会进行过多的博弈次数,会在恰当的时候以稍高的价格收手,于是扩展形中开发商给出的报价势必会有p>p2。若p
以消费者为研究对象,消费者接受开发商报价的概率为θ,拒绝的概率为1-θ,则消费者在讨价还价中的整个期望值收益为
上述博弈分析可说明：开发商的专业性很强,由于开发商与消费者的信息不对称,使得消费者处于劣势地位,一切价格波动都是由开发商掌控,消费者不得不接受当前的价格。对于开发商而言,高房价始终会得到保障。
以上两方面的分析说明房地产交易市场中小部分人的判断和决策会影响市场中的所有人,然后一旦消费者以群体形式达成了心理和行为的一致,又会反过来影响每一个消费者的心理和行为。于是开发商们正抓住了消费者的心理使得房价不在以其理论价值为依据,尽可能地提高房价来谋取地产商的最大利益。
4 结 论
通过以上分析考虑得出房价是否会上涨,是否值得投资很大程度上取决于人们的心理预期,消费者正如同羊群效应描述的,采取几乎一致的行动,而投资者疯狂地抛售楼盘,使得购买者“隔岸观火”――“持币观望”――“跃跃欲试”。
当前无论是房地产的急剧上涨还是消费者对房子的需求不断的增长来看房地产交易的潜在泡沫行为已明显地浮出水面。正是这些购房者对房价一味地追捧,才会带来一轮又一轮的高房价。房价的不断上涨带来了众多恐慌性需求,刺激很多非刚性需求也变得非常迫切,很多人提早加入了购房大军,进一步加剧了房价的持续上涨。针对消费者的羊群行为并迎风而上高价买入的现象,提出以下建议。
(1)消费者应该正确认识房价上涨,客观分析对待,理性的消费并采取合理的行动,削弱羊群效应。
(2)重视二手房租赁市场,不要将目光集聚在新房上。消费者倾向于新房的心理使新房面临过大的压力需求,购房者应理性看待房价,明确自己的个人消费能力,不要盲目从众追求自己承受不了的高房价,大户型。二手房租赁市场可以使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量的资源重新得到资源的优化配置。
对政府的建议：
(1)完善房产信息系统。政府应实行房产信息定期公布制度,加强对房产信息的收集和整理,全面、及时、准确地将其公开,进一步提高市场透明度,及时更新基准价格体系。以减少人们的过度预期,帮助消费者对未来房产价格走势形成合理预期,降低不确定性。
(2)加强对房产的监管力度。强有力的政府监管是房产良性发展的保证。目前我国的房产体系还不够成熟、健全,房产发展存在着相当大的泡沫风险,应建立一套有效的监督和防范羊群及高价的预警系统,准确把握真实情况,合理控制。同时加大金融监管和金融调控力度,双向抑制买卖双方。
［作者简介］孙毅(1985―),黑龙江省哈尔滨人,哈尔滨工程大学理学院硕士研究生,研究方向：随机过程与应用(经济数学)。