房地产调控要解决的深层次问题及完善建议
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1.房地产调控目标因时而变，总体呈现长期化、常态化趋势
从2004年起到2011年，房地产调控持续了8年，中间历经新老“国八条”、“国六条”、“国四条”和“国十条’等调控措施。2010年，继4月颁布“国十条”之后，9月中央各部委及时出台调控措施，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，被称为“二次调控”。2011年1月，新“国八条”继续强化差别化信贷政策，实行更加严格的限购政策，强调落实地方政府在房地产调控中的责任；同时，有关部门和城市推动房产税试点。从政策上看，房地产调控客观上已经呈现长期化、常态化趋势。
在房地产调控长期化、常态化的同时，与当时国民经济发展要求相对应，不同时期房地产调控的目标和任务并不完全一致。2004―2010年的房地产调控大致可以划分三个阶段：2004年到2008年这一阶段，整个宏观经济处于防止经济过热的大环境之中，房地产调控服从于控制固定资产投资增长过快的调控目标。第二阶段，2008年末到2009年末的房地产调控，主要是为了应对世界金融危机，服从于宏观经济“保增长”的调控目标。2010年初开始的房地产调控将是第三阶段，应以控制房地产价格过快上涨为目标，为防通胀和制止资产价格过快上涨服务。
2.面对复杂的国际国内经济形势，房地产调控难度愈加增大
房地产业关系国计民生，既与国民经济关联度高，又与普通购房者利益息息相关。房地产经济波动可能引起国民经济波动，反过来，房地产经济发展又受国民经济相关因素制约。特别是房地产市场与金融紧密相连，房地产市场的不稳定往往会引起资本市场、货币市场以及整个金融体系的共振，并在相互作用下反复放大。
从当前的国内外形势分析，未来的房地产调控面临更加复杂和严峻的政策背景。从国际经济形势看，当前世界主要经济体仍未完全摆脱金融危机的影响。国际油价持续保持高位，输入性通货膨胀压力持续存在。从国内经济形势看，宏观经济平稳运行面临世界经济复苏的不稳定性和不确定性以及通胀压力等挑战，经济结构调整压力加大，资源环境约束强化，改善民生和维护社会稳定任务艰巨。因此，中央经济工作会议提出2011年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置，“调结构’和“防通胀”是今年的主要任务。在人民币升值压力持续存在、资产价格存在明显上涨压力的背景下，未来房地产调控既要防止地价和房价快速上涨，进一步加剧通货膨胀，又不能大起大落，影响国民经济稳定发展，调控难度可想而知。与此同时，房地产调控中各方(政府、开发商和消费者之问；中央政府和地方政府之间)利益关系复杂，目标取向也不尽相同，进一步加大了调控难度。
3.房地产调控多种工具并用，留下的政策空间逐步缩小
2011年以来，我国房地产调控已使用多种政策工具及组合，有关部门出台的调控政策涉及行政、经济、法律、金融等多领域，调控范围和力度不断加大。
一是，明确要求各地公布“房价控制目标”；强调落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围。
二是，要求包括直辖市、计划单列市、省会城市在内37个大中城市实施限购，即已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭不能购房。
三是，继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50％提高到60％，各地还可结合“房价控制目标”进一步提高。
四是，个人转让住房营业税从差额再次转为全额征收；在上海、重庆开展房产税试点。
以上这些措施对遏制住房投资投机、控制房价过快上涨发挥了积极作用。另一方面，未来房地产调控留下的政策空间逐步缩小，可选择的调控工具更加有限。
1.因房地产价格过快上涨导致贫富差距进一步拉大的问题
房地产价格过快上涨，对于不同收入群体居民呈现不同效应：对以工资为主要收入来源的中低收入者呈现“挤出效应”，对以资本利得为主要收入来源的高收入者呈现“财富效应”。
对中低收入者来说，以工资为主的收入增长难以跟上住房价格上涨的速度。房价越高，越买不起房，其收入相对住房价格实际是处于不断缩水状态。即使能够买房，往往也只能买一套自住性住房，其升值部分不能变现，反而因为沉重的按揭还款压力被迫减少生活其他支出，进而降低生活质量，这就是“挤出效应”。
对高收入者来说，通过投资购房使得个人和家庭资产不断增加，住房价格上涨之后，通过按揭贷款工具再按揭再购房，其财富呈乘数效应递增，这就是“财富效应”。
这种“挤出效应”和“财富效应”反过来又使得贫富差距再次拉大。因此，如果不制止房地产价格过快上涨，将可能会带来更为严重的社会问题。
2.土地供应和房地产价格形成机制不完善的问题
按照价值规律，价格应围绕价值上下波动。按供需理论，供需变动带来均衡价格变动，反之均衡价格变动亦影响供需变动。但在目前的房地产市场中，房地产价格机制实际上已失去涨落调节供需能力，成为一种只能涨、不会跌，甚至越涨需求越旺盛的单边上涨机制。
从土地市场看，土地一级市场供应方只有一个，土地出让由国家垄断(实质是地方政府垄断)，需求方则有多个，相互之间采取市场化的招拍挂方式竞价获得土地。因此，土地市场上运行的并非是纯粹的市场机制，在一级市场垄断供应的情况下，越是采用市场化的竞价手段，价格越是背离市场真实供求关系。
从房地产市场看，在目前房价只涨不跌的单边机制下，价格失去了对需求的抑制作用。房价过快上涨，吸引了更多的投资、投机性需求，对普通购房者来说，则产生恐慌性消费需求，消费者行为出现“买涨不买落”、甚至“越涨价越抢购”的怪象，严重透支了未来的购买力，这些都是对房地产市场长期发展极为不利的因素。
因此，要从根本上解决房地产价格过快上涨问题，还必须理顺土地价格形成机制和房价形成机制，充分发挥市场机制调控价格的作用。
3.房地产业资金循环过于依赖信贷资金带来的远期金融风险问题
当前，房地产业的主要资金循环可以归结为：开发商从银行获取开发贷款，建筑施工企业从银行获取流动资金贷款，预售和销售时购房者从银行获取按揭贷款，整个房地产开发过程中资金链条完全依赖银行信贷资金。由此带来的问题是：当房价保持上涨时，这种运作模式基本没有风险，对银行来说，贷给开发商的开发贷款和购房者的按揭贷款反而是优质资产，能带来稳定丰厚的回报；但是，一旦房价出现大幅下跌，将给购房者和银行都带来巨大的损失。这种远期金融风险必须始终给予高度重视。
事实上，开发商过于依赖银行信贷资金并非
是由于市场上“缺钱”。目前，房地产市场的资金问题并非是总体供求不平衡，而是配置失衡。一方面，开发商融资渠道狭窄，不得不依赖银行信贷资金；另一方面，现有大量资金(特别是民间资金)找不到合适的投资渠道，不得不依靠买房来抵御通胀并实现保值升值。大量资金投入房地产市场需求端带来的后果是，投资投机需求严重挤压了刚性需求，供需矛盾更加激化。
三、进一步完善房地产调控的若干建议
1.逐步推动房地产税制综合改革，利用税收工具调整收入分配关系
税收本身就是调整收入分配关系的最佳工具。房地产税制改革的目的是理顺房地产各个环节的利益分配关系，而不是简单地将税收政策作为房价调控的短期工具，房价升高时就使用，房价降低就停止使用。
应加快推动房产税试点和改革。目前在上海、重庆试点的房产税方案各有特点。比较两个城市的征税范围，上海市主要针对新购住房，不涉及存量房，但只要属于第二套住房即纳入征税范围(本市居民人均60平方米以下部分免征，非本市居民拥有3年居住证且仅有1套住房免征)；重庆市主要针对独栋商品住宅、新购高档住房(交易单价为上2年平均交易单价2倍以上)和“三无人员”(无户籍、无企业、无工作)新购的第2套普通住房。比较两个城市的税率，上海市税率为0.4％或0.6％，但计算应纳税额时需乘以70％；重庆市税率反而相对较高(最低0.5％)。建议下一步尽快总结试点经验和存在问题，加快推动试点进程，适当扩大试点范围。
在推动房产税试点改革基础上，应研究房地产税制综合改革问题，即在增加和提高房地产持有环节税收的前提下，逐步减少房地产流动环节的税收。其好处在于，一是增加地方税收来源，逐步取代土地出让收入在地方财政中的地位；二是促进住房二、三级市场发展，有利于发挥“过滤效益”；三是增加房地产资产持有者税负水平，促进社会公平；四是保持房地产总体税负水平基本稳定。总的来看，房地产税制改革的目的不应定位为增加税收，而应将重点放在调整利益分配格局和分配关系、缩小贫富差距上。
2.完善土地供应机制和制度，引导和理顺房地产价格形成机制
首先，要继续完善土地储备和招拍挂制度。要真正发挥土地储备制度调控土地供应的作用，就要建立土地供应与需求相匹配的供应机制，改变目前单纯以供地计划决定供应量的机械式做法――计划永远跟不上市场变化的节奏。同时，对于普通住宅用地，加快改进和完善现有招拍挂制度“价高者得”的简单做法。
其次，逐步推动集体建设用地流转制度改革。集体建设用地和国有土地都是城市土地供应的来源，特别是在土地供求关系紧张的沿海地区和东部城市，集体建设用地可以作为城市土地供应的重要补充。在集体建设用地流转制度改革的基础上，逐步推动城乡土地市场一体化发展，国家和集体经济组织多主体供地，真正实现土地的市场化运作。
最后，要在理顺土地价格机制的前提下，完善房地产价格形成机制。要引导和建立房地产价格可涨可跌的调整机制，发挥价格杠杆作用。其中，很重要的一点是，要引导购房者建立正确的住房消费观念，没有只涨不跌的市场，即使是在总体上涨的大趋势下，也仍有价格涨跌。
3.发展房地产基金，引导投资转向供应端
据不完全统计，2010年国内市场涌现出20多只房地产私募股权基金，资金规模达到了500多亿元。房地产基金的快速发展，说明现有房地产业发展模式正在发生变化，已出现由开发建设向金融运作转移、由开发模式向投资模式转变的趋势。
发展房地产基金，有利于调整房地产行业融资结构，降低金融风险。房地产是一个高度杠杆化行业，目前房地产投资中70％的资金直接或间接从银行而来，而房地产基金采用股权投资方式，有利于降低行业资金杠杆，进而降低行业的金融风险。在国外，房地产业的投资资金70％来源于民间资金，其中房地产基金占绝对地位，目前我国国内市场正好相反。
发展房地产基金，还有利于调节供求关系，使投资从需求端转向供给端。房地产基金的出现，在购买商品房和购买房地产上市公司的股票或债券之外，为市场开拓出第三条房地产投资渠道。由于房地产基金进入的是房地产开发领域，基金投资越多，供应量越大，同时也减少房地产市场中对商品房实物的投资、投机需求。