升温的价值洼地

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从东直门坐上980路公交车，沿京承高速一路向北，约一个小时后即到达密云地界。窗外成片的绿地与清澈的天空、低矮的白云，构成了这里最为寻常的风景。这里如同穿城而过的汩汩白河一般――宁静、祥和。虽然也不乏新建楼盘，整洁的市容却依然得以保持。

密集开盘，销售看好

8月的第二个星期六，位于密云县白河公园以北的首创・澜茵山项目开盘当日即获90%的去化率，270套半山洋房吸引了近千组客户到场认购，在8月较为平淡的房地产市场引起不小震动。澜茵山的热销只是密云近年来楼市的一个缩影，大型国企、央企开始进驻，生态宜居成为主打概念，而良好的性价比则是成功的关键因素。

目前，密云在售楼盘共有大小20余个，产品类型涵盖别墅、花园洋房及普通住宅。其中，新开盘的项目包括溪水雅地、金桥滨河丽舍、彼岸香醍二期及首创・澜茵山等。而绿地・国际花都等老项目后期也于近期有新的推盘计划。

“小高层多数卖给当地客户，比例占到80%-90%，这一部分主要是刚需。”首创・澜茵山推广策划经理王家亮介绍，对于来自北京城区的客户，由于密云与市中心尚存在一定距离，因此来此购房更多是源于度假需求，对花园洋房及别墅等较高端物业类型的选择上会比较集中。

作为北京的远郊区县，交通短板向来是制约密云楼市的一大难题。最新消息:京沈高铁总体规划已完成，确定在密云县设折返站。预计2014年该线路将正式贯通，届时区域内项目的销售前景也不言而喻。

价格稳定，小幅上升

“虽然首创・澜茵山此次6800元/平米的开盘价格吸引了不少购房者的目光，密云普通住宅的主流价格却依然维持在9000元/平米以上。“澜茵山半山洋房的低价销售，主要还是为了能够为别墅带来人气。”王家亮向记者表示。

与近年来楼市热点向郊区转移不同步的是，密云楼市似乎一直游离在热闹之外，有着自己稳定的成长轨迹。在2009年保利进入之前，密云的房地产基本由本地开发商一统天下。由于长期供地规模较小，总体供应量明显不足，直至2009年，该区域总体房价大多控制在5000元/平米以内。

密云房价一年涨幅超50%是在2010年后。据“链家地产”市场研究部统计，2010年上半年密云一共有6个项目入市，除去别墅项目，拟售均价仅为7000元/平米左右，而截至7月入市的3个开盘项目，拟售均价已达到10566元/平米，与2010年上半年相比，涨幅一度超过50%。但是，就整体的市场形势而言，8000元/平米左右仍是主流价位。

从2011年7月起，密云楼市进入集中供应井喷期，1万元时代也正式来临。包括绿地・国际花都、懿品府、海怡庄园、首创・澜茵山等项目纷纷入市。其中，绿地・国际花都一期开盘均价为11500元/平米。

“去年年底，受到限购的影响，密云的房价也略有下降。”当地某楼盘销售人员向记者表示。但这并不意味着房价的直接下滑，据了解，绿地的这一轮降价更多是结构性因素，将精装房改为毛坯直接出售，以直观的低价获取市场关注。

“因为密云的主要购房需求仍为满足当地居民的自住需要，密云整体的房价受到市场波动影响很小。”业内人士分析，去年年底至今年年初的降价潮在密云的表现并不明显，也证明了密云楼市相对平稳的特征。据链家市场部统计，密云今年7月新房均价为8327元/平米，相比邻近的顺义、怀柔12000元/平米以上的新房均价，密云仍属于价值低洼地带。

品牌房企 纷纷布局

2009年保利地产进入密云后的热销，为之后众多品牌的进驻埋下了伏笔。当年5月，保利拿下密云县密云镇宾阳新村村南约20万平米的土地进行住宅开发，次年4月开盘两天即完成认购率九成，直至2011年4月最后一期开盘一直保持高去化率，虽然价格从最初的7500元/平方米左右上涨到的9000元/平方米左右，但依旧不能抑制购房者的热情。

在接下来的几年内，绿地集团、首创置业、北京城建相继在此拿地，土地仍集中分布在密云城区的白河两岸。其中，绿地所拿的大唐庄地块在竞拍时受到包括住总、保利和东方帝景联合体、中水电等6家知名开发企业的追捧，溢价率达160%。

对此，观唐伟业集团副董事长陈冰表示，受益于生态质量与京沈高铁规划，目前各大开发商都将目光对准了密云这块价值洼地。据当地业内人士称，北京城建于去年11月所拿的密云镇地块也将于今年年内开盘，届时，密云房地产市场的“豪强争夺战”将会更加激烈。

除了纯住宅项目，华润置地在密云打造的华润生态乐活城项目也已完成拆迁及前期调研工作，华润将与地方政府共同进行资源配置，形成可持续产业集群，形成密云的新型商务区与示范生态名片。