房地产:利空出尽是利好

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根据今日投资《在线分析师》（.cn）对国内70多家券商研究所1800余名分析师的盈利预测数据进行的统计，上周综合盈利预测（2010年）调高幅度居前的25只股票中，行业分布比较均匀，房地产、化工品和机械制造三大行业均以3家公司入围而平分秋色。继“国八条”出台后，房产税亦浮出水面，正值多事之秋，房地产板块因何反而受到了市场的青睐？

2011年1月28日，重庆、上海两地开始房产税试点。对此，中邮证券表示，从征收对象来看，两地的房产税征收对象均是针对部分房产，并没有针对所有存量住房征税。上海针对的是本市已经拥有二套以上住房居民的新购住房，以及非本市居民的新购住房。重庆针对的对象包括“1、个人拥有的独栋商品住宅；2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。”上海主要针对的是“新购房”人群，而重庆则是针对高档住宅。，两市的政策指向有明确的针对性，而广大拥有普通存量住宅的人群则受到保护，暂时不会被征收房产税，这在使普通群众受益的同时也减小了政策的杀伤范围。

从计税依据来看，两市的计税依据均为房产交易价，而暂时不用评估价值。上海更是将房产税的计税依据减按交易价格的70%来计征，打了一个较大的折扣。

从征收税率来看，两地的税率均低于市场传言。上海目前是0.6%和0.4%，打完折后是0.42%和0.28%；重庆目前采取的是三档税率“独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%”，另外在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

从免税面积上看，免税面积还是非常宽松。上海是“合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税”。

“达摩克利斯之剑”落地，利好地产股，建议逢低加仓。国信证券认为，随着房产税的“达摩克利斯之剑”轻轻落地，政策底已显现。回顾2010年房地产板块股票走势我们不难发现，即使在行业政策面、基本面最不明朗的底部阶段――2010年5-6月间，主流地产股的估值也保持在动态PE10.5倍附近。目前政策面已趋于明朗，估值（无论PE何PB）均接近历史底部，建议现阶段逢低加仓地产股，把握两条主线：①估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地、万科、保利、首开、嘉凯城；②地产+X，如福星、中天、华侨城。另外，适当关注存在高送转可能的品种。

本期入选的25只综合盈利预测调高股票中，从今日投资个股安全诊断来看，只有9只股票的安全星级为三星或以上级别，我们选择房地产行业当中的中弘地产（000979）进行重点点评。

中弘地产（000979）

资源丰富 业绩大增

盈利预测(元)

2011年盈利预测变化(元)

2010年公司实现营业收入36.61亿元，同比增长202.52%；营业利润12.15亿元，同比增长353.07%；归属母公司净利润9.21亿元，同比增长152.51%；实现基本每股收益1.64元。分配预案为每10股转增8股。

“北京像素”项目结转收入是业绩同比大幅增长的主要原因。公司2010年初重组之后，收入和利润主要源自中国特色经济之窗二期（北京像素）项目，报告期结算的主要是其北区，目前南区已于2010年12月拿到预售证，准许销售面积为25.61万平米。

积极增加土地储备。1）、2010年7月，全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价4.05亿元竞得北京市平谷区一块商业金融用地，建筑面积41.18万平米。2）、2010年11月，公司以28万元/亩的价格受让宿州市一块商住用地，该地块土地面积321.9亩，总价款为9013.2万元。3）、2010年12月御马坊置业有限公司以1.51亿元竞得北京平谷一块物流用地，总建筑面积35.47万平米。4）、拟通过法院裁定以代偿债务的方式取得东区国际项目6号楼的土地使用权，规划建筑面积约8.12万平米。

潜在资源丰富：1）、南国荔园项目。2010年2月全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司计划以1.15亿元收购海南弘投资有限公司70%的股权，从而参与南国荔园项目的开发，该项目位于海口市中心区西南，最终提供配套建设用地不少于4500亩。将采取一级、二级联动，分三期滚动开发的模式，在8年的时间内完成全部开发建设。2）、御马坊度假城项目。该项目位于北京市平谷区马坊镇，占地199.7万平米，将建成为集商务会议、旅游度假、餐饮娱乐及休闲服务等为一体的大型高端多功能综合设施。公司2010年已竞得该项目部分土地。3）、西游记乐园项目。该项目位于怀柔区红螺山旅游度假区，占地面积约5000亩，拟规划容积率面积70万平米，定位于西游记创意文化产业基地。

长江证券表示，公司具有两个特点，第一是公司业绩确定，第二为公司未来巨大的发展空间，维持其“推荐”评级。

今日投资《在线分析师》显示：公司2011-2012年综合每股盈利预测分别为1.79、2.51元，当前共有2位分析师跟踪，1位给予“强力买入”评级，1位给予“买入”评级，综合评级系数1.50。

上周综合盈利预测（2010年）调低幅度居前的25只股票中，化工品行业以多达5家入围而较为瞩目。春节长假临近，化工品市场趋于平淡，上周招商化工景气指数数值为0，而前周为1，行业整体景气中性，难以出现板块的整体性投资机会。此外，近期国际石油价格大幅走低更是化工品行业低迷的一大因素。本期入选的25只综合盈利预测调低股票中，从今日投资个股安全诊断来看，有16只股票的安全星级为三星以下级别，本期我们选择当中的安诺其（300067）进行简要点评。

安诺其（300067）

业绩大幅下滑

盈利预测(元)

2010年盈利预测变化(元)

2010年前三季度，公司实现营业收入1.4亿元，同比增长5.09%；实现归属于母公司所有者净利润2129万元，同比下滑26.44%；前三季度公司实现EPS0.22元，同比下滑38%。

由于开拓市场等因素，产品毛利率有所下降。今年前三季度公司产品销量比上年同期增加870吨；销售毛利率38.18%，比今年中报下降2.18个百分点，主要原因是：1、染料原材料价格上涨，如华东市场的苯胺产品，今年4月份以来一直处于涨价态势，价格涨幅达23%；2．公司为了拓展市场，针对部分重要客户实行优惠价格。

期间费用增长较快。公司前三季度期间费用率为20.41%，比今年中期上升了0.18个百分点。期间费用增长主要原因有以下几点：销售费用同比增加301万元，增幅34.16%，主要为销售运费、人事费用增长；管理费用同比增加452万元，增幅32.09%，主要是研发费用、企业社保变动等增长。

5500吨滤饼项目已经开始试生产。公司募投项目包括5500吨滤饼项目、6000吨分散染料项目。目前5500吨滤饼项目已经开始试生产，三季度产生经济效益83万元。这两个项目将分别于2011年3、12月正式投产，但盈利前景仍然不太乐观。

今日投资《在线分析师》显示：公司2010-2012年综合每股盈利预测分别为0.33、0.50和0.75元，当前共有3位分析师跟踪并给予“买入”评级，综合评级系数2.00。