房地产企业的城市布局思考
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[摘要]随着国内外环境的不断变化以及房地产调控的常态化，房地产市场格局发生很大变化。一些标杆房企业绩逆市增长，实现了行业洗牌过程中的成功占位，其中一个重要原因就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市甚至是一些有潜力的四线城市。当前房地产企业城市布局的主要表现与特点是：严控一线城市拿地，二三线城市成土地储备的首选；房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异；城市布局的区域发展不均衡，有潜力的四线城市蓄势待发。未来房地产企业的城市布局应注意以下几点：一要量力而行，不可盲从；二要契合房企资源和背景；三要战略性考虑业态模式和市场容量。
[关键词]房地产企业，城市布局，标杆房地产企业，表现，建议
[中图分类号]F425 [文献标识码]A [文章编号]1004-4175（2012）06-0069-03
[作者简介]王秀玲（1978-），女，山东菏泽人，北京交通大学经管学院博士后，主要研究方向为房地产投融资问题。李文兴（1958-），男，山西临汾人，北京交通大学经管学院教授、博士生导师。
一、标杆房地产企业业绩逆市增长，城市布局效应显现
近年来，随着房地产行业宏观调控的不断深入，房地产市场及竞争格局发生了显著变化，市场方面受限贷、限购政策的影响，需求结构发生了很大变化，投资需求离场，首置及改善型的自住需求成为市场的绝对主力；另外，房企销售业绩分化加剧，市场集中度越来越高，行业洗牌加速。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同的《2012上半年房企销售TOP50》显示，2011～2012上半年，标杆房企除了万科、恒大业绩稳健，持续领跑销售额、销售面积冠军外，保利、中海、龙湖、世茂、华润置地等房企也稳居房企销售金额前十名。这些房企为什么逆市下依然能跑赢大市，实现行业洗牌过程中的成功占位呢？其中有一个共同的重要原因，就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市甚至是一些有潜力的四线城市。正如图1所示，除了富力、招商之外，其余房企在二三四线城市布局比重全部超过80％。本轮调控限购的对象主要针对一二线城市，尤其是一线城市调控最为严市扩张和经济发展皆处于上升通道，居民住房购买力和消费意愿都较强，土地成本相对较低，同时，限购政策环境较一线更宽松，房企纷纷转向二三线城市拿地。正如图2所示，15家标杆房企绝大部分二三线城市土地储备总量占80％以上，而中海、龙湖、绿城、碧桂园等房企甚至超过90％以上，可以预见，未来几年二三线城市将是国内房地产业的主要市场。
2 房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异。在本轮宏观调控持续背景下，房企总体上在拿地规模、频率上处于收缩态势，但不同背景、不同类型的房企在城市布局和拿地策略上也呈现明显不同，大致分几类：（1）快周转、持续扩张型。比如，万科、绿地等标杆房企反周期拿地，在土地市场低迷、土地成本有明显下降背景下，逆市抄底拿地，因此拿地频率较高。2011年几乎每月都有新增地块，2012年上半年，拿地频率虽有所放缓，但同其他房企相比，拿地数量仍处于高位。（2）主动收缩型。比如，受限购政策和市场影响，绿城的土地储备总量相对其销售速度明显处于过剩态势，再加上现金流紧张、资金压力过大，致使其主动控制拿地节奏，缓拿地、少拿地。（3）拿地和销售关联型。比如，龙湖、世茂等房企在拿地速度和销售资金回笼速度方面基本保持一致，整体上要求每个区域公司在完成预期的销售目标和回笼资金后，在确保现金流安全的前提下才考虑新增土地，以满足企业的持续发展需要。
3 城市布局的区域发展不均衡，有潜力的四线城市蓄势待发。房地产市场发展空间有很强的区域性，房地产的发展潜力与区域经济、城市规模、城市建设程度、居民收入水平都息息相关。从房地产发展历程来看，城市布局区域并不均衡，长三角、珠三角、环渤海是前些年房企率先重点进驻的区域，但近几年随着国家对中西部和东北区域的政策扶持力度加大，经济发展迅速，吸引了一些标杆房企纷纷进入，尤其是中西部区域最为显著。从表1可以看到，中西部已成为众多标杆房企重点倾斜的区域，恒大集团和招商地产在中西部土地储备的总量分别已达到50．9％和74％。目前房企土地储备区域布局还有一个明显特征，就是环渤海、珠三角、长三角的一二线城市布局比重在下降，房企更多关注的是这些区域的三四线城市，尤其是南通、昆山、常熟、宜兴、江阴等四线城市已成为房企重点关注的价值洼地。
三、对未来房地产企业城市布局的几点建议
随着国内外环境的不断变化以及房地产调控的常态化，近两年房企遭遇了十年来最为严厉的政策调控，房企将普遍面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，同行业的竞争也将愈演愈烈。如何才能在未来房地产行业中走得更好、更稳健？城市布局和拿地策略是否合理是极其重要的一环。因此，房地产企业一定要把握市场节奏，根据自身情况谨慎布局城市。
一要量力而行，不可盲从。目前来看，中央层面房地产调控的主基调不会轻易放松，至少一两年内以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策面仍将保持相对高压状态，房企现金流将遭受销售、人力成本攀升、信贷趋紧、融资受阻等各个层面的压力和考验。因此，房企更需要谨慎布局，在拓展新城市时充分考虑自己的优劣势，审视自己是否具备充足的人才储备和适合扩张的组织结构以及完善的产品线，要量力而行，不可盲目跟从。比如，近几年高周转类房企实现了超常规的倍速扩张，如万科、中海、保利、绿地等标杆房企先是在全国一二线城市以点布局，随后渗入这些重点城市周边区域，这类型城市布局路径需要强大的资金做后盾，在目前的市场环境下，对很多房企而言未必合适，或许选择先在本区域重点发展，然后逐渐渗透到本区域三四线城市的布局路径，未必不是务实之举。
二要契合房企资源和背景。不同类型和背景的房企，在制定城市布局策略时要充分考虑到企业自身的资源和背景，比如央企类型的，资金实力、政府人脉关系占优，再加上自身拥有的稀缺资源（如医疗、教育、金融等），在城市布局上更前瞻一些，更游刃有余一些，可以在一线城市的稀缺地段做高端、品牌和利润，也可以在二三线城市做规模，还可以提前布局有潜力的四线城市。区域民营类型的，同央企类相比，资金、政府人脉、资源都略逊一筹，全国化布局路径优势并不占优，但这类企业由于精于区域深耕，具备绝对的区域扩张优势。比如，新城地产15年来专注在常州、上海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角城市不断深耕，由于深度了解市场和客户需求，摸索出了适合长三角区域市场的独特产品线，比很多外来规模房企更容易受到客户认可和接受。
三要战略性考虑业态模式和市场容量。随着宏观调控对住宅市场产生的深刻影响，许多房企纷纷调整业态模式，提高商业地产、旅游地产、养老地产的比重，降低住宅地产比重。这样做的原因，一方面商业地产、旅游地产、养老地产随着需求的不断增加，未来发展空间会很大；另一方面，这些业态受调控影响较小，能规避一些政策风险，有利于平衡资金流。因此，原先专注于住宅市场的万科、保利、龙湖、金地、世茂等房企都纷纷调整业态模式，甚至不约而同地对外宣称，未来将不断扩大在商业地产、旅游地产、养老地产等领域的投入，可以说，业态模式趋于多元化也是未来房地产行业发展的大趋势。房企在制定城市布局策略时，要结合企业未来发展战略目标，具有前瞻性。另外，也要充分考虑市场容量问题。比如，目前相当一部分经济发展水平较高、城镇人口相对聚集的三四线城市也出现了投资热，但必须警惕的是，大多数三四线城市无论经济水平、人口规模、居民财富积累还是城市硬件配套方面，同一二线城市相比都有很大差距。但持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，未来市场面临巨大的供求风险，比如，唐山2008～2011年商品房土地成交量年均1000万平方米以上，但同期商品房的实际成交量却小于每年200万平方米的水平。因此，未来房企在制定城市布局策略、拓展新城市时，必须充分了解目标城市的市场容量和发展潜力。
总之，近两年房企纷纷调整城市布局策略，以应对新格局下调控对市场的影响。但房企能否真正走得更远、更稳健，就不单单是城市布局问题，而是房企的战略、资金、产品、团队等多方面的综合考量，因此房企在考虑城市布局时，一定要从全方位去思考。