房地产企业介入地方产业地产开发的研究
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【摘 要】在国家不断推进产业化和产业结构调整的今天，大型房地产企业能否将产业地产开发作为拓展业务以降低政策风险影响的最佳选择，能否在地方经济发展中获取政策性增长，如何与当地政府选择良好的合作模式等，都是项目前期决策的主要问题。
一、引言
从2003年以来，房地产行业不断受到国家宏观调控政策收紧影响，住宅和商业的开发已经放缓了的快速增长的步伐，开发商不得不开始调整开发的策略，把目光从民用产品转向企业。一些大型地产开发商已经开始加速占领产业园区的建设领域中来，复地、绿地、万通、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等众多开发商纷纷寻找和政府、企业合作的机会，以提前在产业地产开发的市场中寻求先机[1]。
二、产业地产
1.产业地产概念
产业地产，原型是工业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式，是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发用房、写字楼、仓储设施、生活配套设施为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性的工业地产升级。
产业地产随着非工业企业（项目）的集聚也形成了成熟的产业园区，并且在传统工业园中的辅助生产职能越来越重要。产业园区在成熟、稳定之后的发展趋势，就是集生产、研发、仓储、交易、辅助商业、辅助住宅、休闲娱乐为一身的集成型生产、生活集聚区，也就是产业地产的形态。
2.产业地产特征
产业地产之所以能成为地产行业的热捧和政府鼓励发展的对象，和目前国家大的宏观政策是分不开的，同时其自身发展特点决定了在国家经济转型的时代背景下，得以大力发展是必然趋势。
2.1 国家政策影响
产业地产受国家政策影响来自两个主要方面：
一方面来自国家对产业发展的政策。自从改革开放以来，国家不断调整着产业发展的战略，从初始的粗放型逐步过渡到精细化、高技术、低能耗的方向，由原始的无规划的工业集群发展模式，逐步过渡到工业区、产业园区上来，从本质上推动了产业地产的发展。
另一方面，政府在房地产行业中的调控使得资金不断从住宅项目和商业项目中逐步调整出来，投向既可以增值保值，又享受经济增长的带来的收益。同时，产业地产不受房地产调控的影响，并可享受当地政府积极的招商引资政策福利。
2.2 产业发展决定园区发展
产业地产能否繁荣，完全依靠产业园区的发展，园区发展的好坏主要取决于进驻园区的企业发展，企业发展越大，将会为区域经济带来不可估量的增长，同时促进园区周边经济环境的塑造，从而带动地产行业的发展。
2.3 产业地产投资回报稳定
进驻园区的企业发展相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。作为长线持有型物业，产业地产在经济稳定、社会稳定的条件下，是个长线投资。
2.4 投资较大、资金占用程度高
产业园区的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对产业地产投资方的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
产业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小型开发企业的进入门槛。
2.5 专业性较强，注重对园区企业提供增值服务
产业园区的目标客户为拟进驻的企业，产业地产的开发与企业需求密切相关，需要专业的规划、设计力量来组织，结合企业要求，进行订制化设计。
建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者。
搭建物流服务体系。开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。
为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。如协助园区企业解决融资渠道问题和人员招聘问题。
三、产业地产开发模式
从当前产业园区发展模式来看，主要主要分为两种模式：
第一种，政府主导的模式。此种模式是由政府牵头，进行产业园区的产业规划、土地规划、招商引资、土地开发、融资建设、引导合作开发等一系列的活动。
第二种，企业主导的模式。此种模式是由企业牵头的模式，企业进行产业园区整体的土地开发、规划、招商引资、建设、合作开发等一系列的活动。
企业主导模式分为两种情况：一种是主体企业进行的园区开发。主体企业在某一产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区。另一种是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。
目前，政府主导的模式是各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，也是我国产业地产项目建设的主要发起人。由企业主导建设的产业地产项目，与欧美、日本的产业地产项目不同的是，也是在政府的支持鼓励下完成，独立开发、独立经营的案例很少，这和我国的建设体制有一定关系[2]。
四、房地产开发企业如何参与产业地产开发
政府在建设产业园区过程中，可能会遇到资金瓶颈，因此需要融资机构和社会力量参与到建设中来，这些参与的企业不仅能够带来丰厚的资金，而且能够引入专业的建设力量和管理经验，以助力园区的发展。
1.作为项目投融资平台，不参与实体建设
企业为政府提供资金，但不参与项目实体建设。企业与政府签订贷款协议，制定科学的还款计划、还款方式，提供质押、抵押或由第三方进行担保。与政府签订的贷款协议可以加入一些相关的规避风险的条款，以未来企业地方税收减免、政府补贴、园区租金质押等承诺作为贷款担保的补充。