上市15个月,万达商业就要退市

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退市的原因不仅是港股的低估值，同时也因A股对地产股的青睐。

3月30日晚，万达商业在港交所公告称，其控股股东万达集团正在考虑全面邀约收购全部已发行之H股，如经落实，万达商业将私有化，从香港联交所摘牌退市。

此次邀约价格不会低于每股48港币现金，这一价格正是万达商业IPO的价格，比3月30日的收盘价38.8港元高出近24%。

受该消息刺激，第二日开盘后，万达商业于46.8港币/股价位跳空高开20%，最终报收于45.95港元/股，上涨18.43%。

这是一个让人感到意外的公告，因为这距离万达商业在香港IPO仅15个月时间。

2014年12月23日，万达商业在港交所挂牌上市，募资总额约为280亿港币，总市值超过1700亿，是当年港交所最大的IPO项目。但这个数字依旧低于当时机构对万达商业的估值，当时包括高盛、瑞信、汇丰在内的多家国际知名投行对万达商业的资产净值预期超过3000亿人民币。

不过，万达商业的走势并未按照机构的预期前行，虽然其股价一度冲高到78港币，但在随后的漫长调整中，其股价长期维持在30～40港币之间。以发起私有化邀约的3月30日收盘价38.30元港币看，其市盈率仅4.62倍。

中国政法大学资本金融研究院院长、万达商业独立董事刘纪鹏撰文称，万达商业正尝试一系列的轻资产转型，从开发商转向品牌、设计和商业地产出租。2015年万达租金收入占比从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%。如果将万达商业定位成“物业管理公司”，那么更显出港股对于万达的“悭吝”，海外市场对于此类物业管理商的估值一般高于纯粹的房产开发商，市盈率一般超过10倍，远高于当前万达的4.62倍。

如果将万达商业和A股上市的同行公司万科、绿地做一个对比，则能更容易地理解他们退市的想法，后两者当前的市盈率分别为16.7倍和33.7倍。

实际上，除了港股估值过低之外，万达商业也从未放弃登陆A股的努力。这家成立于1988年的公司早在2005年就曾准备登陆资本市场，万达集团董事长王健林在接受媒体采访的时候曾表示“2006年本来有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根史丹利等，框架都搭好了，但最终被麦格理忽悠，没有做IPO而去做了REITs（房地产投资信托基金）”。

麦格理是澳大利亚的一家商业银行，当时万达准备和该银行成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，计划募集10亿美元以上。但最终该计划因国家的“171号文件”流产，该文件严格限制境外公司收购内地物业。

随后万达商业地产将上市的地点选定在A股，万达在港IPO时的招股书显示，其在2010年3月即提交了A股上市的申请，但数年下来皆未获得批准。当时国家严控房地产，地产企业无论于A股IPO还是借壳，皆难以实施。

最终万达商业地产放弃A股，2014年7月1日，证监会公告称已终止审核万达商业地产A股上市材料。同年12月23日，万达商业登陆港交所。但9个月后，他们再次公告，计划重新登陆A股。证监会网站显示，2015年9月2日大连万达商业地产就再次报送了A股的IPO招股说明书，预计筹集资金不超过120亿元。业内人士分析万达准备实施A+H的双平台计划。

但现在港股的过低估值和A股对地产股的青睐，可能再次改变万达高层的态度。登陆H股时万达商业拿出总股份的14.41%、6.525亿股在香港上市，按照原计划，剩下的41.25亿股将登陆A股市场。

而现在如果以48港币/股的价格将H股私有化，万达商业需要支付313.2亿港币，约合人民币260亿元。假如万达将此6.525亿股股份转向A股上市，那么参考其2015年每股净利润6.62元，以万科、绿地的平均市盈率来估算，其在A股的股价将超过100元/股，这部分从港股回购的股票在A股市场的价格将超过800亿人民币。

万达显然无法回避如此巨大的市值落差，而这或许正是万达商业在上市15个月后就坚持私有化的最直接动因。