规范和完善我国住房租赁市场的思考
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇规范和完善我国住房租赁市场的思考范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
一、规范我国住房租赁市场的必要性
1.租赁住房是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式
购买与租赁是解决我国城镇居民住房问题的两大途径。城镇居民家庭在不同阶段对住房的需求特征也存在差别，因此合理的住房消费应是梯度消费模式。在家庭规模偏小、支付能力偏低的阶段，可以通过租赁住房或购买小户型住房满足其居住需求。随着家庭规模增大、支付能力增强，再逐渐购买或者换购住房以实现居住条件的改善。此外，对于东部发达地区的大中城市而言，由于外来人口大量流入，带来客观的阶段性住房需求以及无购房支付能力的住房需求，也需要在住房租赁市场上满足。
2.规范住房租赁市场是落实住房保障的重要途径
近年来，我国明确了住房保障和市场双轨并行的格局。但由于我国保障性住房历史欠账多，目前仍处于大规模新建阶段，短期内有效供应不足，因此对于通过审核但处于轮候期的保障对象，以及住房困难、支付能力有限但暂时无法进入保障范围的“夹心层”群体而言，只能通过在市场租赁住房解决其居住问题。从长远来看，随着供求矛盾的缓和，我国的住房保障也将从实物保障为主逐步转向货币补贴为主，由保障对象取得货币补贴后在市场上租赁合适的住房。因此，住房租赁市场的规范和发展，也是落实住房保障的必然要求。
3.规范住房租赁市场是缓解住房买卖市场供求矛盾、促进市场平稳健康发展的重要手段
在我国，由于“重购买、轻租赁”的传统观念影响，再加上住房租赁市场不够规范，以及对未来房价上涨的恐慌，城镇居民提前购房现象非常普遍，与房地产市场发展成熟的国家相比，首次购房人群低龄化的特征较为显著。相关研究表明，北京居民首次购房贷款者平均年龄为27岁，而在英国为37岁，在日本和德国为42岁。提前购房不仅透支家庭乃至几代人的支付能力、增加家庭负担，而且造成购房需求集中释放，加剧了房地产市场供求矛盾，从而在一定程度上推高了房价。要实现房地产市场宏观调控目标、促进房价合理回归，除了继续抑制投机投资性需求之外，也有必要规范发展住房租赁市场，引导购房需求合理分流，以有效缓解供求矛盾。
二、我国住房租赁市场发展现状及存在问题
1.发达城市住房租赁市场快速发展，但总体仍滞后于买卖市场
在我国房地产市场发展过程中，随着人口流动性的增强，住房租赁市场近年来得到了快速发展，在东部经济发达地区的一、二线城市表现尤为突出。以北京为例，2007年房屋普查数据显示，有近540万人通过租赁住房解决居住问题，约占全市常住人口总量的1/3，其中外地户籍家庭有近80%都是租赁住房。但在全国范围内来看，住房租赁市场的发展依然严重滞后于买卖市场。根据我国2005年1%人口抽样调查结果，全国平均只有20.35%的城市家庭租赁住房，这与房地产市场成熟国家形成鲜明对比，德国就有超过50%的家庭是租房居住的。在租赁比例偏低的同时，我国的住房自有率又显著高于其他房地产市场成熟的国家。
2.供求结构性矛盾突出，部分城市租金快速上涨
住房租赁市场的结构性供求矛盾，主要体现在两个方面：小户型低价位房源供不应求以及热点区域房源供不应求。由于特定房源的供求失衡，造成这类房源租金快速上涨。不仅如此，2010年以来实行的房地产市场调控政策，将不符合限购条件和对市场预期下行的购房需求推向了住房租赁市场，需求的攀升进一步推高了租金的涨幅，特别是在一些限购的大中城市尤为明显。中国指数研究院的数据显示，2012年5月，北、上、广、深四大城市的租赁价格指数同比增幅均超过6%；其中，北京同比增幅最大达13.86%、上海为6.48%、广州为6.84%、深圳为7.56%。
3.机构出租者缺位，租赁市场调控难度大
一直以来，我国普通商品住房租赁市场都是以高度分散的个人出租房源为供应主体，由于缺乏相应的政策支持，开发企业、机构投资者很少投资出租普通商品住房，这种局面造成了我国商品住房租赁的产业化经营水平低下，也加大了政府对住房租赁市场的调控管理难度，难以对租赁主体和房源实施有效的调控管理。
4.立法滞后，租赁关系不稳定
由于当前我国住房租赁市场存在结构性供求矛盾，再加上缺少专门的租赁立法及有效的监管机制，承租人在租赁住房时往往处于弱势地位，经常面临对出租房屋权属状况了解不足、出租人随意且频繁涨租、租赁期限不固定或中途退租等问题，导致承租人缺乏连续、稳定的预期，且易产生纠纷。而当纠纷出现时，由于缺乏多元化的纠纷解决机制，单靠司法救济承租人付出的时间和财力成本过于高昂，因此承租人往往被迫选择放弃维权，合法权益无法得到有效保障，妨碍了租赁市场的健康可持续发展。
随着我国住房保障制度的不断完善，面向城镇中低收入家庭的租赁型保障性住房特别是公共租赁住房的供应不断增加，我国的租赁型住房供应体系也将逐步呈现出保障和市场双轨发展的局面。未来应在加强保障性住房租赁和商品住房租赁合理分工、有效衔接的同时，继续强化对商品住房租赁市场的调控和监管，以实现商品住房租赁市场的规范健康发展以及与保障性住房租赁的良性互动。
1.健全法律法规体系，稳定租赁关系
目前，我国尚没有专门的针对房屋租赁的立法，主要的法律法规依据仅在《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《商品房租赁管理办法》以及地方性法律法规中有所涉及。但住房租赁交易具有持续时间长、交易频率高、细节繁杂等独有特征，现行的法律法规体系难以满足现实需求。建议借鉴租赁市场成熟国家和地区的成功经验，制订专门的住房租赁法及配套行政法规，详细规范住房租赁交易行为、价格行为以及租赁各方主体的责权利关系，有效保障各方特别是承租方权益，稳定租赁关系。
2.出台鼓励政策，培育机构出租者
通过出台土地、金融、税收等政策以培育和鼓励机构出租者。包括对于长期持有租赁型住房的开发企业和机构投资者，土地出让金可以实行年租制；提供长期优惠利率贷款，允许通过信托、基金、发行债券等方式募集建设资金；在营业税、房产税方面给予适度优惠。通过上述方法鼓励开发企业和机构投资者开发并持有租赁型住房特别是中小户型普通商品住房，增加租赁房源供应，调节住房租赁市场供求关系。
3.落实配套政策，引导租赁需求释放
一方面，进一步落实提取住房公积金支付房租的相关政策；另一方面，建立政府对租赁住房的补贴政策，包括对租赁商品住房的中低收入家庭，租金支出减免个人所得税，对租金支出超过家庭收入一定比重、造成生活困难的家庭发放租赁补贴。通过相应的支持政策提升承租人的支付能力，鼓励租赁需求释放，分流过于集中的购房需求，从而促进房地产市场租售并举、平稳健康发展。
4.提升服务水平，落实租赁登记备案制度
尽管我国制定了房屋租赁登记备案制度，但从各地现实情况来看，这一制度并未得到真正落实，各地的登记备案率普遍偏低，根据北京市住房和城乡建设委员会的统计，履行了登记备案手续的住房租赁交易合同不足总量的20%。未来建议进一步降低或暂停征收个人出租房屋的税费，同时简化登记备案手续、提高工作效率，探索实行住房租赁合同网上登记备案，并将登记备案与开具居住证明、受理流动儿童入学等服务事项结合起来，将租赁登记备案制度的设计目的由管理变为服务，从而推动此项制度的落实，提高住房租赁合同登记备案比例，以有效提升市场监管和调控能力，保护租赁双方权益。
5.完善市场监管体制，规范市场秩序
首先，建立部门联动监管机制。住房租赁管理涉及土地、房管、公安、计生、民政、税务等诸多部门，应建立联动管理机制，加强部门之间的沟通协调和信息共享，形成市场监管合力。其次，充分发挥街道、社区居委会等基层部门在住房租赁市场中的监督作用。再次，加强对房地产经纪机构和经纪人员行为的规范和管理。适当提高经纪机构和经纪人的准入门槛，严肃查处扰乱市场秩序的违法违规行为，提高违法违规成本，同时充分发挥行业协会对中介行业的自律和引导作用。
参考文献：
1.浩春杏.城市住房梯度消费——以中国南京为个案的社会学研究.南京大学出版社.2007
2.孟星.我国住房租赁市场发展思考.中国房地产.2009.12
3.喻琦.论积极完善和发展房屋租赁市场.江西科技师范学院学报.2005.2
4.陈伯庚.大力发展住房租赁市场的几点思考.中国房地产.2009.11