放松限贷是趋势

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9月22日下午， 有消息传出，“四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。”

传闻一出，市场顿时沸沸扬扬。空穴来风，必有根据，但是我们认为放松的方向可能并非传闻中的“首套房认定标准为房贷余额还清都算首套房”，因为这并不符合中央“支持首套房置业需求”的政策基调。

从目前的各种迹象来分析，未来信贷松绑的方向在于“认房不认贷”，即名下无房按首套，名下有一房按二套处理。

此外，限贷政策调整的方向还在于给予首套房利率优惠、下调首套房和二套房的首付比例等。

有利于居民加杠杆

中国的房地产中长期需求无忧，皆因居民加杠杆的空间比较大。

截至2013年年末，个人购房贷款余额为9万亿元，占GDP比重为15.8%；而家庭各类贷款余额12万亿元，占GDP比值约21%，与国外家庭部门的杠杆率相比，中国处于一个较低的水平。这些都说明中国居民的购买力并没有透支，更多的是受到政策的阶段性限制，对于不少家庭来说，五六成的首付和1.1倍的按揭贷款利率可能导致支付能力不足，买不起房子，但是两三成的首付和9折及以下的按揭贷款利率就能承担的起，买得起房子。因此，限贷政策的调整，有利于居民加杠杆，促进需求的释放。

限贷政策的放松是大势所趋

新一届政府上台后，提出“让市场在资源配置中起决定性作用”的口号，而房地产市场也朝着市场化方向发展，因此一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除。

2014年以来，地方政府开始松绑限购政策，由于限购限贷等政策的取消符合中央政府市场化政策基调，这些政策松绑得到了中央的默许。截至目前，46个限购城市中有40个城市限购政策已经解除。限贷政策亦有逐步退出的趋势，江西省在20条措施促经济平稳增长中提到“落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例”。这是首个涉及降低二套房首付比例的地方政策，预计未来会有更多的地方政府跟进。而此次四大行放松首套房认定标准的传闻，也说明信贷政策的调整已经势在必行。

从驱动经济增长的三驾马车“投资、消费、出口”来看，现在依靠出口来拉动显然是不现实的，虽然2014年以来美国经济明显好转，但是欧洲、日本经济增长依然疲软，整体上看外部需求依旧不振，出口对经济的拉动作用极为有限。消费方面，从2011年开始对GDP增长贡献在逐渐走低，2014年1-8月社会零售商品总额累计增长12.1%，比2013年同期累计增幅下降了0.75个百分点。因此，消费看起来仍旧平淡。那么，经济增长的核心还是依靠投资拉动，固定资产投资主要包括基础设施建设、房地产和制造业三个部分。分别来看，制造业增加投资面临一个非常严重的问题，中国正在去杠杆，实际上就是产能过剩；受制约地方政府的财政收入和负债率，基础设施投资也面临“天花板”；房地产投资2013年同比增长19.6%，2014年以来增速持续下滑，截至8月份累计同比增长13.2%，预计年底将回落到10%左右，严重拖累经济发展。2014年1-8月全国土地购置面积同比下降3.2%，新开工面积同比下降10.5%，如果持续萎缩，2015年房地产投资增速还有进一步下降的可能。

所以，在经济找到新的增长点之前，房地产仍会充当经济增长的稳定器，限购限贷等政策的放松有利于防止房地产开发投资增速进一步失速。在符合市场化的政策基调下，出于“稳增长”的需要，限贷政策的放松乃是大势所趋。