中国离以房养老究竟有多远?
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摘要:以房养老,也称为住房反向抵押贷款,起源于荷兰,发展最成熟、最具代表性的当属美国。它可以作为我国现行养老体制的一种有效补充,在很大程度上改善老年人的生活条件,对我国的养老问题产生积极影响。本文介绍了国外实施以房养老的经验,分析了我国实行以房养老的可行性及需要突破的障碍,并最后对我国推行以房养老提出了建议。
关键词:以房养老;住房反向抵押贷款;宏观环境
1、国外以房养老业务的特点及美国的成功经验
1.1 美国、英国、新加坡等十几个国家实行的以房养老模式的共同特点
1.1.1 贷款机构不尽相同,但都需要银行、保险公司等机构的相互合作。加拿大唯一的反向抵押贷款产品是由私人的专业公司提供的。新加坡则是由保险公司――职总英康保险公司推出的,政府是否提供正在讨论之中。而美国则是由政府和私人房贷机构同时提供,但政府的产品占市场的绝大部分,贷款的运行机构也较多。以上几个国家虽然设计和提供以房养老产品的机构不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其销售和管理依赖于银行或保险公司众多的机构网络,需要专业房贷机构、保险公司和银行等金融机构的相互合作。
1.1.2 借款人局限为老年人,且借款者必须拥有私人房产并要参加相关保险。加拿大、美国对借款人的年龄要求为62岁及以上,新加坡是50岁及以上。
1.1.3 贷款发放方式有较大的灵活性。在贷款的发放额度上,加拿大规定:可以获得其房产评估价值10%-40%的贷款额度,具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定,最低为14500美元,最高为50万美元。美国最低为154896美元,最高为280749美元,限额主要根据房产所在的不同地区来确定,并且每年调整。在贷款发放方式上,加拿大是以一次性的方式给付申请人,而美国则有分期支付、一次性支付和信用支付,或者是三种方式的结合。
1.1.4 还款方式可自由选择,最大限度地维护借款人或其继承人的利益。由于以房养老的目的就是在保证老年人继续居住在自己房屋内的前提下,以该房屋做抵押取得现金来养老,因此借款人在没有构成违约的情况下,只要还在该房屋内居住,就没有还款的义务,但借款人有义务保证房屋的完好价值,以保证贷款人的债权。在偿还方式上,最常见也是最符合其目的的还款情况,就是借款人去世之后,以其住房资产还款。
1.2 美国反向抵押贷款的成功经验
1.2.1 政府的扶持
政府的扶持是美国反向抵押贷款取得成功的保证。反向抵押贷款在美国始于20世纪60年代,但是发展相当缓慢。直到1989年,美国联邦住房管理局对HECM产品提供保险,才确保了老年人的广泛参与。 1990年之前,全美一共只有3000名反向抵押贷款用户,1990年至1992年间新增加了5000用户。1992年后,增长速度加快,在1993年至1998年间增加了46,750份贷款。
1.2.2 完善的住房金融市场完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
1.2.3 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养方式不同的是,美国人更崇尚独立自主的精神,代际之间的物质凝聚力较弱。子女成年后对父母的赡养义务很轻,老年人在处理自己的资产时有很大的自。
2、我国实行以房养老的可行性分析
2.1 住房制度改革
传统的住房制度无视住房的商品性,因此住房没有被作为消费资料进入商品交换领域,而是作为单位的固定资产,纳入固定资产投资计划。1994年,住房制度的改革建立了以私有产权为主的产权制度。从此,购房者拥有了完全意义的住房产权。这为房屋的抵押开辟了道路,也为房地产权益的分割提供了条件,使得以房养老在法律上可行。
2.2 住房二级市场的迅速发展
住房反向抵押贷款的推行离不开房地产市场的发展。在申请贷款时,要有专业的房地产评估机构对房屋进行估价,以此估价为基准确定贷款的金额;贷款偿还时,也需要房地产评估机构再次对房屋进行评估,然后贷款人委托拍卖机构对房屋进行拍卖,或者委托二手房销售中介把房屋转手销售,用销售所得偿还贷款。国由于近几年来各地旧城改造拆迁加快,一部分低收入市民暂时失去了原有住房,而不断高涨的新房价格又令他们望而生畏,于是纷纷转向二手房市场寻找适合自己的住房。另一部分收入较高的市民,在经济能力有了更大提升之后,希望改善自己的居住状况,于是纷纷转手己有住房,购买更高档的新房。我国二手房市场也因此而日益火爆起来,并且随着我国城镇化速度加快、流动人口增加和人民生活水平的提高而更加壮大、成熟和完善。
2.3 家庭理念的逐渐转变
随着社会的不断进步,商品意识、经济核算意识如今已日益深入人心,势必要进入家庭经济生活中,并对传统的代际关系和抚养赡养行为造成强有力的的冲击。当前,公众的思想观念、生活方式正在发生剧烈的变化。“遗产继承、养儿防老”的观念虽然还没改变,但在实际生活中,依靠养育儿女来达到养老防老的目的,却已变成一个很大的难题。而住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性,能够得到广大家庭的共鸣。
2.4 金融市场的需求
若实行以房养老,势必会持续大规模地向愿意参与这一业务的老人收购住房,因此需要大规模的资金为以房养老模式的长期运行提供稳定的资金。而近几年来,我国的银行存款、外汇储备、保险费收入等大幅增长,社会资金闲置问题日益突出,引起了高度重视。发展以房养老,可以充分利用闲置资金,促进经济的发展。
3、我国推行反向抵押贷款的障碍及克服策略
3.1 传统观念的影响
中国“养儿防老”的思想根深蒂固。子女赡养老人是应尽的义务,也是我们的优良传统,老人去世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款在我国的推行,要考虑到这种文化对它的接受性。对于年轻一代来说,易于接受新鲜事物,其对反向抵押贷款的接受相对比较容易一些。但对于老年人来说,采用反向抵押贷款一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的面子,另一方面也可能有在自己去世后总要为后代留下些什么的复杂的感情因素,即遗产动机的考虑,并且老年人接受新鲜事物总是较慢,反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂,老年人对其的理解与接受相对比较难。
当然,人们的观念总是在改变。现代的年轻人就没有他们的上辈那样强烈的遗产动机,他们对于养老保险、年金等金融工具的概念更加熟悉,比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。而且政府与潜在贷款机构共同推动对老年人消费者进行有效的消费教育,广泛宣传反向抵押贷款这一新产品,使其知道这种产品的好处,也可以快速改变人们的观点。
3.2 以房养老模式推行中的风险与不确定性
以房养老方式的运行周期长,涉及的行业都是基础性的,风险大,主要有长寿风险、住宅价值变动风险、利率风险、通胀风险、道德风险及政策风险、城市规划变更风险等多种风险。在WTO的激励和压力下,我国社会主义市场经济体制改革快速深化,包括住房、养老、医疗、社保、金融保险市场在内的一系列经济体制改革,都表明未来社会的不确定在迅速变大,各种风险随之加大。因此,通过各种内在和外在的制度设计,来降低以房养老方式的风险,是必须解决的突出难题。
信息不完全、不对称及逆向选择的风险是首先要给予提出的。在住房产权完全易主的以房养老模式中,交易双方对有关信息的了解及把握程度上,存在着一种严重的信息不完全、不对称的问题。特定机构对客户的相关信息掌握是不完全的,交易双方占有的信息是不对称的。这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。以房养老模式的运营中,特定机构对以房老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素,对决定整个寿命期内每期应付款额度的多少,是至为关键。作为以房养老者的老年人对自己的这些状况是最为清楚,但开办此业务的机构对此却并不了解。而且要得到这些应该得到的全部信息,需要巨大的费用成本,代价过大。一般情况下,将此事项完全搞清楚的是很难的。另外,像预期寿命及尚可存活年限等信息,特定机构固然是难以预料,就是以房养老者个人也无法说对此就是把握的非常清楚。总之,未来信息的不完全及不确定性及交易双方对掌握信息的不对称,会给以房养老的推行带来众多不利影响。可与保险机构合作,以分担风险。
3.3 房地产泡沫
由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证,如果贷款到期时,房产价格处于泡沫的上升阶段对于贷款机构来说,房产出售价格会远远高于预期价格,贷款机构获得较好收益;但如果出现相反的情况,贷款机构就可能遭受重大的损失,甚至有破产倒闭的风险。从长期来看,一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势。但如果出现对市场的错误判断,误把房产泡沫的形成过程看作为正常的房产升值,会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时,合理确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面,政府应该承担起责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热,保持市场的平稳。在己经出现房地产泡沫时,要对陷入流动性困难的金融机构进行救助,一方面可以保护老年借款人的利益,另一方面也有利于整个金融体系的稳定。
4、总结
我国面临巨大的养老压力,利用金融创新推出新的金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力,是一条切实可行的途径。推行反向抵押贷款对于缓解我国社会的养老压力具有重大的意义。但是,反向抵押贷款的推行要求有一定的社会经济条件,并且伴随着较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期,政治、经济、社会等各方面都发生着深刻的变化,不确定性因素很多。尤其是我国目前的金融市场还不发达,传统观念的影响根深蒂固,在这种情况下,推出反向抵押贷款要非常谨慎。政府、学术界、金融机构、房地产机构等各个部门要通力合作,进行项目的可行性论证,设计开发出符合我国实际的反向抵押贷款产品。
“以房养老”在我国尚存在一些观念上和操作中的风险,但确有实施的必要性,而且有很大的发展空间。正如计划生育和住房制度改革一样,虽然困难重重,但只有有所行动才能有所改变。美国媒体曾以“200万老年人口、2%的市场开发率”等数字来说明倒按揭的市场巨大。相比而言,中国1.4亿的老年人和近乎0%的市场开发率无疑证明这是块辽阔的、未开垦的处女地。笔者认为“以房养老”在我国势在必行,而且前景看好。运行由政府主导和牵头成立的非盈利的住房反抵押中心,必将成为应对老龄化挑战的有效武器;而将家庭住房与养老保障有机地结合起来,势必有助于推进我国和谐社会的建设。
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本文系国家基金,项目编号:864012
(作者单位:南京农业大学)