房地产商是否真被资金链勒住了脖子

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广大的地产商们在2007年一掷千金大肆买地，在2008年却因为资金短缺而倍加烦恼的陷入了资金困境，这恐怕是当初那么嚣张的他们怎么都没有想到的。从资产负债率畸高到现金流枯竭，从土地储备所需资金量庞大到银行借贷压力巨大，从市场清淡到上市融资不畅，从土地拍卖流拍到打压房价……不管是从数据分析、逻辑推导还是趋势预测，开发商似乎已经全面陷入资金的天罗地网，资金链断裂已经严重困扰着大大小小的地产商们。但令人奇怪的是，资金链面临断裂险象发生并没有随之带来地产界的“腥风血雨”，鲜见倒闭或者破产。房地产商资金链的断裂究竟还有多远？难道资金链问题只是“狼来了”的喊叫？

房地产商出现资金紧张的局面

2006―2007年，全国房地产价格出现普涨现象，又加上银根宽松，房地产公司普遍采取了很多积极扩张的战略，不断加大土地储备，而到了2007年第四季度，调控压力加大，银根突然紧缩，房地产公司普遍出现资金紧张的状况。开发企业现金缺口加剧，除了直接买地进行开发，参股投资的现象也更加频繁。

业内专家指出，上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题。但是，2008年以来，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常小，而资本市场大幅调整，也使得海内外IPO和再融资受阻，进一步加剧了资金紧张。

业内专家刘坤指出，资金紧张对开发商而言或许已经不再只是压力，很有可能随时转变成风险。因为现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他一般性行业。现在越来越多的开发商更需要面对的问题是，银行贷款难度加大，其他渠道融资也不易，再遇上销售不畅回款难，到时怕是自有资金也显匮乏，企业运营陷入“万劫不复”。

从记者调查采访中所接触到的一些房地产投融资项目来看，有的尚在报批，需要1到5年时间及大量的融资；有的虽已经营，但却准备整体转让；有的正在建设或已结构封顶，也准备把整个在建项目转让；有的才拿到“一证”或“两证”，还没有施工，便计划直接转让土地……由此可见，开发商在不同阶段都可能面临资金困境。

有业内人士为全国开发商算了笔账，称由于开发惯性和囤积土地的入市，今年房地产开发投资比去年央行统计的25000亿元的规模至少再增长7000亿元。但是，一是受银根紧缩影响，银行房地产贷款预计将减少2000亿元左右；二是去年10月以后房企股市融资难度大增，加上今年以来股市低迷，房企股市融资全年至少减少1000亿元；三是去年全国土地出让金收入约12000亿元，考虑到去年拍出的土地余下的大量出让金需要在今年交齐，这部分资金虽然没有公开数据，但估计至少也需数千亿元。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。

连华远集团董事长任志强在接受媒体采访时都承认，“如今许多房地产企业现金流紧张。房地产业和房地产商最怕的是资金链条出现危机，加上近两年土地风险聚集，希望高价拿地、囤地的开发商搬起石头砸了自己的脚。”他还指出，资金紧张现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。

房地产商是否真的面临资金链断裂危险

开发商缺钱吗？答案应该是肯定的，因为一些数据是现实存在的。无论从现金流还是资金负债率来看，中国地产商可谓是全世界首屈一指。

第一财经研究院研究员赵宁对记者介绍说，2007年长江实业的资产负债率是16.63%，九龙仓是37.06%，汤臣集团是31.54%，而同期普尔特是57.75%，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%……从经营现金流来看，虽然部分港资地产公司偶尔也会出现现金流为负的情况，但一般是交替出现的，而内地地产上市公司则明显不同，行业产生的现金流量净额为─345.96亿元，万科─104亿元，保利─94亿元，招商─40亿元，富力─83亿元。

资金负债率超过50%说明自有资金完全不足以偿还负债，更别提根据房地产的需要在土地开发、项目建设前期的巨大投入了，经营现金流为负则说明即使在房价如此高企的情况下，也未能为开发商带来实实在在的现金流收益，资金紧张可见一斑。如果一旦面临房价下跌或者市场调整，资金压力更是不言而喻。

在2003年前，对于房产商来说，钱似乎并不困难，因为只要拿到了地块，然后抵押给银行，就可以获得银行信贷支持。但是，这种房产商始终不缺钱的日子在今年结束了。上海浦发南京分行机构金融部总经理殷宁生针对南京房地产公司将融资转向市场的问题在接受记者采访时一语道破天机：现在小的房产商基本上从银行是贷不到款的，因为现在要求房产商需要自有资金不低于30％，土地证、房产证、规划许可证、建筑许可证四证缺一不可，就这样也不一定能贷到款，他们还要看你拿的地价是不是太高，风险是否过大等，这样一套程序下来，小的开发商基本上是贷不到款了，资金链出现断流，也是房产商不得不将融资目光转向市场的根本原因。

南京一位金融业内人士称，在我国西部地区，已经出现了房地产商不惜以高达42％的年综合费率(服务费、保险费、基准贷款利率及浮动)，以土地证、奔驰车和公司写字楼做典当，目的就是从典当行借个三四百万元贷款。据悉，这种情况已很普遍，尤其是一些中小型房地产商，由于开发资本金比例提高，银行紧缩房地产企业贷款，资金链已经断裂，他们只能不惜以高息求助于典当业者。南方城市有很多中小开发商迫于资金压力而不得不走入典当行的事情出现。

面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。有分析认为，这正合了地产巨头们的心意，巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。一位业内资深人士对记者透露，这些地产商看上的并不是这些企业，真正的意图是这些中小地产商手中的土地。绿城集团副主席兼行政总裁寿柏年表示，受到货币从紧政策的影响，资金是每个房地产企业所不得不关注的问题。

资金链紧张如何才能得以缓解或解决

2008年被喻为中国房企的资金年，2007年的狂热令诸多开发企业手上囤了大量高价地，经历了“跑马圈地”和随着银行收缩银根等政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。对于为数不少的房地产企业来说，目前无疑到了生死存亡的关键时刻。所以，企业出现资金链断裂或者叫现金流危机，并不在于企业是大还是小，任何企业经营不善都会遇到这样的问题；也不在于政策的控制有多么严格，真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。

据赵宁分析：资金紧张甚至资金链面临断裂的状况未必不能解决，这或者还是一个极好的战略投资机会：首先，当前的资金链问题并非是开发商经营出现问题，而是因为在正常经营以外突然出现了货币政策的变化，此前多年以来执行的宽松信贷政策转而从紧，这势必会在短期内产生资金瓶颈。其次，化解之道相当丰富。开发商要解决资金压力在实业层面，既可以通过降价出售回笼资金，也可以通过项目合资拉来资金，还可以出售股权换取资金，也可以出让土地轻松解套。资本运作层面渠道也很丰富，不但上市公司可以增发再融资，非上市公司也可以上市融资(IPO或借壳)，还可以得到战略性投资，甚至可以发行企业债等。虽然每条道路都有一定的门槛和限制条件，但在渠道如此之多的情况下，获取资金的可能性仍然是相当大的。此外，愿意充当“超人”人的很多，当然愿意拯救资金困境开发商的是着眼于未来的超额回报。

关于房地产开发商应该如何化解当前所面临的困局，接受记者采访的专家建议，房地产开发商应尽量开拓新融资渠道，比如通过私募资金、海外融资等方式。对于土地储备充足的房地产开发商还可以考虑通过转让土地获得资金。此外，打折让利促销，尽快回笼资金也不失为一个有效的办法。

不少专业人士指出，地产商的资金压力表面上看是危机重重，最终却可能是有惊无险。以在在本次调整最为猛烈的广深地区，虽然一再认为房价会剧烈下跌，甚至有不被证实的下跌了50%的案例，但是就国内普遍而言，房价仍被认为没有实质性的大幅下跌，从而导致楼市仍然处于观望的僵局中。王石“该降的都已经降了，今后不会降价”的言论，也为当前资金压力下房价将走向何方的困局增添了几分变数。

中国地产未来前景普遍看好，即使房价会下跌，那也只是从暴利变成不那么暴利而已，房地产行业丰厚的利润仍然可期。这也是为何王石的“卖拐”和小潘的“百日之变”有被视为“居心叵测”嫌疑的原因――借着行业的调整，收编扩大自己的实力。外资也同样虎视眈眈。一方面是因为政策限制较多，难以施展拳脚；另一方面是因为缺乏地利人和，一般情况下也没有多少发挥的余地，而此时无疑就是一个极好的战略投资的机会。