浅论物业税

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摘 要：物业税是一种房地产保有税，它可以调节房地产市场运行，也可以为地方培植新的税源。但是物业税的推出也面临着如何处理与土地出让金的关系、依据什么来计税以及征税范围、税负如何确定等问题，这些问题需要认真考量。研究表明，合理设计的物业税可以在一定程度上优化房地产市场的需求结构和供给结构，有利于房地产市场的健康发展。

关键词：房地产市场；物业税；土地出让金；税负

中图分类号：Ｄ９２ 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）10-0025-02

近年来，政府多次推动物业税的研究和试点工作，表明政府对物业税十分热心。在物业税实行之前，对物业税的一些关键问题进行各方面的探讨，则有利于物业税在开征以后对房地产市场发挥积极的调节作用。

一、提出和推动物业税的原因

物业税是对房地产及其附属物等不动产开征的一种税负，是房地产税收的一种。一般来说房地产在使用、转让和收益三个环节设计税收，物业税就是针对房地产使用保有环节开征的税收，是一种房地产使用保有税。

自十六届三中全会提出物业税以来，中国出现房价高涨、高房价与高空置率并存、广大人民无力购买住房等一些情况。在这种背景下推动物业税研究和试点，可能有下面的一些原因：（1）面对房价高涨，房地产市场需求中，投资需求与投机需求膨胀，房地产市场有出现泡沫经济的征兆，希望通过物业税的开征来打击投资需求与投机需求，从而降低房价，防止泡沫经济的发生。（2）中国目前的房地产税收制度存在许多不合理因素，阻碍了税收应有功能的发挥，期望通过合理设置的物业税的开征，充分发挥税收对经济的调节功能，促使房屋需求结构与供给结构的优化，使房地产各个利益主体的市场行为更加理性化，最终使房地产市场健康有序的发展。（3）为地方政府的财政建立主力税种，培植新的地方税源，缓解地方财政压力。自20世纪90年代分税制改革以来地方财政状况恶化了，在城镇建设上对土地出让金的依赖性很大。地方政府要获得高额土地出让金，对高房价就会是暗中支持的态度。物业税的开征，开辟了新的税源，增加了地方财政收入，降低了地方政府在城镇建设上对土地出让金的过度依赖，为地方政府约束房价不合理的上涨提供了经济基础。

二、物业税的实行需要面对的一些问题

物业税是为了解决中国房地产税制弊端的而提出的，要想使物业税在开征后发挥积极的作用，还有一些关键问题需要解决。

1．是否取消土地出让金，把土地出让金合并到物业税中去。在对物业税的讨论中，有一种看法认为土地出让金可以合并到物业税里面去，把政府过去一次获得的土地出让金，通过物业税逐年分批收回。目前中国的商品房开发建设中，土地成本在房屋总成本中占有很大的比重，取消了土地出让金，房屋开发建设的初始成本就会大大降低，可以降低目前奇高的房价。但是把土地出让金合并到物业税里也有一些问题：一是如果土地出让金加入到物业税里，那么原来已经收过土地出让金的房屋还收不收物业税呢？如果收，相对于后来没有交纳土地出让金的业主，原来交纳过土地出让金的业主就会很不公平；如果不收，物业税所含盖的内容不仅仅是土地出让金，而是多种税负的统一，这样对征收物业税的业主来说不公平，而且不利于物业税经济调节功能的发挥。二是如果把土地出让金取消，那么开发商是根据什么来获得土地呢？如果由土地主管部门决定，关系就起到了很大作用，扩大了寻租空间。我们已经建立的土地竞拍制度，获得了土地出让金，也尽可能的避免了腐败的发生，土地竞拍制度还应该坚持和完善。

实际上土地出让金取消，会降低房屋开发成本，却不一定会降低房价。目前土地出让金确实在房屋开发建设总成本中占据很大的比重，但是现在房价远远地超过了包括地价的房屋总成本，这说明奇高的房价不仅仅是成本造成的。成本决定了房屋最低要求的价格，却不能决定房屋的最高价格，因为房地产市场是一个竞争不充分的市场，市场可以纵，价格可以高于成本。如果其他的条件不发生变化，仅仅去降低成本是很难降低房价的。此外，收取土地出让金国家是以国有土地所有者的身份，转让土地使用权获得的收益，征收物业税国家是以政权组织者的身份，凭借政治权力依法征收。所以收取土地出让金和开征物业税并不冲突。政府还可以采用一些有效的政策制度减轻业主负担，那就是延长土地使用年限。由于房屋建造质量的提高，今后可能会出现房屋还能使用而土地使用期限到期的情况，所以开征物业税后，国家可以延长土地使用年限，甚至开征物业税后赋予业主永久的土地使用权。

2．物业税如何计征，也就是物业税依据什么来计税。一般来说，房地产业的税收可以依据原值、评估值、租金或者面积来计税。中国的物业税应该依据什么计税呢？就当前对物业税的争论来看，主要的观点是按照评估值计税。因为评估值反映了房屋市场价值的变化，以当前房屋的市场价值作为物业税的税基，使得物业税能随着房屋的价值上升而上升，随着房屋的价值下降而下降，这样设计的物业税既公平又能更好地调节房地产市场。

依据评估值计税的缺点也是明显的：首先，它关注的是房屋的市场价格而忽视了房屋的使用价值。房屋的价格上涨了很多，但是它的使用价值可能变化的并不大，物业税因此要多交，这对于房屋用于自住的业主来说不是很合理；其次，把评估值作为物业税的税收依据有一个关键前提，那就是要有一个完善的评估体系，还要有一个公平公正的社会大环境，有一个有法可依，有法必依，违法必究、执法必严的法制大环境 。离开了这些前提，以评估值作为计税依据的物业税就很难保证公平公正，也很难实现其调节房地产市场的作用。中国目前与上面的要求还有不小的距离，以评估值作为计税的依据开征物业税，还有很长的路要走。

目前比较很现实的选择是让物业税根据面积来计税。虽然已经开征物业税或类似物业税的国家大部分是根据评估值或核定租金来计税的，但是也有一些国家如波兰、捷克和以色列等按照面积计税，这说明依据面积来计税是可行的。事实上把面积作为物业税的计税依据也有不少优点：首先是简单容易操作，征税的成本较低；其次是根据面积采用累进税制，有利于优化房地产市场房屋户型大小的需求结构和供给结构；最后是可以避免房屋价值评估过程中出现的一系列不公平不公正的问题。

3．物业税的税率和税负如何设计。物业税应该实行累进的差别税率，这也是理论界的普遍看法。笔者认为，如果按面积计征则累进的差别税率应该包括两个方面：一个方面是根据城市大小的差别累进；另一个方面是城市差别的基础上再根据房屋的面积大小差别累进。对于物业税具体税率和征税范围的设计，一定要考虑到最后带给纳税人的税负的大小是多少，这种税负一定要与中国仍然是发展中国家，低收入阶层占很大比例的国情相符合，既要发挥税收的调节作用，又要将税收的负面作用尽可能的减少。所以征税范围不宜太大，税率的大小应该科学的测算，反复斟酌，防止物业税成为加重广大民众尤其是低收入阶层民众负担的一种坏税。

三、物业税对房地产市场的影响

1．物业税对住房需求结构和供给结构的影响。物业税的征收会增加居民住房的使用成本，累进的物业税会使不同大小的房屋的保有成本产生差别，房子越大保有成本越大，总成本也越大，结果会促使一些经济实力稍微差的居民放弃购买大房子，转而购买面积较小的房子。这样，累进的物业税会对房屋的需求结构产生一定有利影响，即高档的、大面积的房屋的需求会减少，低档的较小面积的房屋的需求会增加。需求结构的改变会通过房地产市场影响供给结构，促使房地产供给结构发生变化。一方面，面积大的户型由于总体拥有成本的增加而需求下降，导致大户型的价格走低，利润率的下降会促使开发商减少大户型房屋的供给；另一方面，中小户型房屋的由于总体拥有成本的下降导致需求上升，需求增加会拉高价格，开发商自然会增加中小户型的供给。结果是大户型的供给会减少，中小户型供给会增加。

不过房地产市场是一个竞争不充分的市场，需求结构的变化对供给结构的影响作用可能是有限的，因为房地产开发商可以利用这个不充分的市场，采用其他手段影响房屋价格。由于房地产商对房地产市场有一定的控制力，可能会出现供给结构影响需求结构的局面，消费者在房地产市场上的弱势，被动的接受现有的房屋供给，形成违背自己愿望的需求结构。但是不管房地产商对市场有多大的控制力度，还是要受到市场的制约。长远来看，需求结构变化最终会促使供给结构发生变化，物业税对房屋结构的优化仍然会产生积极的作用。

2．对房价和房地产泡沫的影响。房屋的价格决定于房地产市场的供求。房地产市场的需求有三种，投资需求、投机需求和消费需求。投资需求出于资本长期获得收益的目的，投机需求出于短期套利的目的，只有消费需求是为了满足生活的需要而产生的需求。所以对于消费需求应该支持，而对于投资需求尤其是投机需求应该加以限制。投资和投机需求增加了房地产市场的总需求，进而会拉高房价，使房地产市场产生虚假繁荣，尤其是投机需求会造成房地产市场繁荣时更繁荣萧条时更萧条，不利于房地产市场的健康发展。无论是投资需求还是投机需求都是出于获利的目的，获利的可能性越大，风险越小这两种需求就越大。物业税的开征能够增加房屋的使用保有成本，使得购买房屋的获利性减小，在一定程度上可以打击房地产市场上的投资需求和投机需求。就消费需求而言，物业税的开征有利于改变居民对房屋的需求结构，对大户型需求减少对中小户型需求增加，如果房屋需求数量不变，则对房屋总的需求面积就减少了。如果其他条件不变，物业税的开征有利于降低房地产市场的总的需求。

当然，对物业税开征后的作用也不能期望过高。由于物业税是分期征收的，每年收的数量相对来说并不大，对房地产市场调节作用的发挥需要一个过程，未必会立刻见效。所以对房产市场调控还需要采取一些其他的措施。

参考文献：

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[2] 林春兴.论中国开征物业税必要性及其效应[J].沿海企业与科技,2006,(4).

[3] 连军.论当前房地产需求结构的优化[J].中国西部科技,2006,(6).[责任编辑 吴高君]