刍述房产测绘质量及其控制策略

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摘 要: 房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段,能有效地规范房地产市场的交易行为,提高房产管理的科学性和准确性，切实保护当事人合法权益。房产测绘成果是房产销售和权属登记的基础和前提。如何保证和提高房产测绘质量一直是测绘行业关注的重要课题。

关键词: 房产测绘;特点;作用;必要性;质量管理;策略

中图分类号：F253.3文献标识码： A 文章编号：

1、概 述

房产测绘是通过一定的技术手段来描述房屋及其用地的相关信息,为城市规划建设、房地产开发建设、房产权属登记等方面提供准确的数据和资料。一般来说，房产测绘涵盖的基本内容有房产调查、平面控制测量、房产要素及变更测量、房产图绘制、房产面积计算、资料成果验收检查，这些内容包含了较大的数据量，因此进行有效的管理至关重要。此外，随着近几年房产测绘行业的迅速发展,测量工作的质和量的要求不断增加,传统低效的测绘管理模式已逐渐被淘汰,完善管理工作刻不容缓。

目前来说,我国房产测绘管理的方法主要有以下几种：一是人工房产测绘管理,顾名思义就是以人工方式进行相关工作；二是计算机辅助的房产测绘管理,通过计算机将测绘资料的存储、处理和输出合为一体,自动化程度较高；三是运用GIS的新型房产测绘管理系统,这更加推动了房产测绘管理自动化的进程。这是目前房产测绘管理的新思路,运用地理信息系统和计算机系统共同形成的房产测绘管理系统,工作效率和信息覆盖面等方面远远高于传统的房产测绘管理方法,这也是房产测绘工作人员努力推进的方向。

2、房产测绘的特点和作用

房产测绘是一项专业测绘,其与普通的测绘有较大的差别,房产测绘成果产品多样,其成果一经被房地产主管部门确认,便具有法律效力。它是产权登记、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动,是随着我国房地产业的发展而兴盛起来的,因为它主要是为房产的各种管理服务的,房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：

2.1法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷,恢复产权关系、确定产权的法定基础资料,也是房产管理的重要依据。

2.2财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据,也是进行房产抵押贷款,房产保险服务不可缺少的依据。

2.3社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果,经过统计整理之后,可以派生出很多不可多得的资料,这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性，为数字城市提供一个重要的基础地理信息数据。

3、推进房产测绘管理的必要性

简单来说,房产测绘管理已逐渐向自动化程度更高的领域发展,推进建立新型的房产测绘管理系统是十分必要的,它的作用主要有几下几点：

3.1.推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性,提高工作效率。众所周知，房产测绘工作较为繁琐，数据的测量、存储与处理均可能产生许多误差甚至错误,工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中,能有效的提高工作效率,使相关的数据资料整理和检查更加快捷。

3.2.推进房产测绘管理,能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法,为其他领域提供了一个不错的先例。房产测绘管理的进一步发展,能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系,并且结合计算机超强的信息处理能力,提升工作质量,为其他领域的发展提供借鉴。

3.3.推进房产测绘管理,能更合理的处理和利用管理数据,适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据,同时提升这些数据的利用率。

4、房产测绘质量管理策略

4.1控制房产测绘市场开放的有限性。

首先,要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量,过早开放市场将引起混乱,各个测绘单位相互压价,虽然会促进市场竞争机制的发展,但如果其经营成本大于收入,则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料,减少检查程序,以降低经营成本,最后造成测绘成果质量的下降。其次,房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大,测绘单位为了取得测绘任务,完成年度产值,就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦,造成整个行业在老百姓心目中失去信用,从而扼杀整个市场的发展,破坏行业秩序。最后,在全国范围内,真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事,不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展,而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致,但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异,测算的成果就不同。因此,新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。

4.2加强对测绘程序的检查。

由于房屋登记部门对房产测绘成果的审核为形式性审核,并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假,测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责,而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制,还可以集中审核部门的人才优势和技术优势,强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房产权属登记的测绘成果资料进行抽检,有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查,根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分,同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库,实时统计、记录抽检中发现的各类问题,并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。

4.3制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件。

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。在目前市场经济条件下,对于基础测绘和市场类测绘项目操作中,存在界限不够确切和模糊的地方,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场竞争测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期的公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。

4.4建立房产测绘成果公示制度。

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经房屋权属登记部门审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众,公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。

4.5建立自我检查、自我完善、自我改制机制。

测绘单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

5、结语

房产测绘市场化带来的改变,需要相关工作者运用管理理论进行严格地质量控制。在房产业高速发展的今天,为切实确保房产测绘及其管理工作的科学性、准确性,改变传统房产测绘管理模式,规范市场,加强管理已迫在眉睫。