社区商业设计的体系化特征

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[摘 要] 文章通过对新型市场环境下的社区商业体系化设计的研究，从前期定位的体系化，空间业态规划布局的体系化、环境营造的体系化策略三方面结合实例进行深入分析，认为建立在全局统筹基础上的体系化设计策略是社区商业设计成功的保障。

[关键词] 社区商业 体系化设计 前期定位 空间布局 环境营造

社区商业的发展不仅影响到社区居民的消费状况，也影响到城市商业的整体结构布局乃至城市的综合商业能力。在我国社区商业服务体系发展缓慢与人们日益增长的物质文化需求之间的脱节成为一个突出矛盾。社区商业设计中，市场定位和规划等环节相互贯穿、前后呼应，从体系化角度看待社区商业策划与设计各个环节尤为重要。

1.体系化的开发特征与设计环节

社区商业具有属地性、基础性、辐射性、集成性的特征。其体系化的开发特征表现为：项目开发与运营的工程体系化：提倡整体考虑、分步实施，专业协同以及项目的整体性操作性。充分分析当地条件和市场环境，准确定位目标客户和商业规模，确定开发模式和节奏，考虑确定营销模式、运营模式等。社区商业应将前期商业策划做好的基础上，进行设计与建设。招商在前，建设在后。具体到社区商业的设计环节中，社区商业的前期定位、总体规划布局以及建筑环境营造方面都体现了体系化的思维与运做特征。

2.主题与功能定位的体系化

主题定位包括目标市场、功能、特色与规模定位等。宝山上大弘基文化休闲广场的商业定位首先考虑将大学生中低档次的特色餐饮、日常娱乐作为主要的业态聚集类型，采用二层外廊式空间结构，空间内部形成核心交往广场，通过两条步街将内部休闲环境与城市相沟通。处于城市RBD区的社区商业的业态组合与定位当以城市文化重建与精品业态塑造为核心。上海的太平桥地区新天地就营造了以历史人文为依托，以满足高端时尚休闲消费需求为特色的城市场所，体现了文化的独一性和不可复制性。

主力店与经营散户是锚与船的关系。在不同的城市区位，主力店的定位受到当地市场购买倾向，品牌主力店推崇度，整体商业消费定位等因素制约，因此引入具有地区性。证大大拇指广场引进了家乐福；上海浦东正大广场引入易初莲花超市后经营状况得到极大改善，龙之梦购物中心在调换超市的经营主体后也扭转了经营困境。南京的水游城设计全部以连锁品牌替代大的主力店入驻，以特色化的景观营造赢得了商业成功。

明确的主题依赖于业态经营的结构平衡，成功的业态配比是整个定位中另外一个关键性环节。上海西郊百联购物中心是以零售为主的“一站式”购物中心，引入了百货、卖场等主力店；梅隆镇新都会以社区的生活时尚中心定位，强调餐饮、娱乐的休闲作用，主要满足聚会、健身、娱乐、文化等精神方面的消费。无论商业最终定位于怎样的主题，都体现出风险与赢利的平衡。

立足于城市区域功能的回应，社区商业在定位过程中，注重将稀缺性业态和特色化业态整合到产业链中，形成产品的亮点。浦东联洋社区的证大大拇指广场注重文化附加值，除引进常规零售主力店外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。“海上海”兴建了三大标志性的文化艺术运营中心：海上讲堂、海上剧场、海上展馆，成为文化地产的标志性精神产物之一。

3.业态布局的体系化策略

适宜的建筑密度对整体商业氛围的营造至关重要。过高的建筑密度不利于舒适性与人性化的环境品质创造，但过低的容积率也不利于商业连续步街的形成。不同的商铺对空间的开放程度要求不同，品牌店与专业店需要较为开阔的对外空间，而特色店需要突出内敛特质。海上海以独创的店铺组合，结合人性化的曲折步道体系，创造了体验式创意商业街的主题。大宁国际商业中心设置了两套交通体系，交通服务于公共机动交通，内部的步街体系尺度宜人，业态设置迎合布局特征，还原了传统街区尺度的都市漫步。

4.环境营造的体系化

社区商业的露天组团式发展格局为购物者创造了公共性极强的共享空间。西郊百联购物中心以组团式空间发展模式创造了中央风情广场，也适应聚集的餐饮、购物业态在空间使用上的要求。北斗星?商业广场在设计中从满足集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体的功能需求出发，形成了不同形态的四个开敞中庭与一个顶棚采光的商业内街。梅龙镇新都会紧密围绕有餐饮、酒店、办公、健身游泳四大功能，将功能布局划分成九大建筑体块；各自相对独立的体块之间通过扭转、拼贴等手法形成不规则的空间张力，形成了适合于交往与休闲氛围的室外广场与庭院，并随着步移景换，空间变换着功能。

随着我国社会经济的发展进步，社区商业将逐步走向集中独立、组团化的发展道路。社区商业还应当继续加大品牌深度与产品广度，均衡互补，相互促进；实行统一的服务监督与物业管理。社区商业的体系化设计本质上是投资者、开发者、管理者与消费者四方共赢的结果，一个成功的设计模式固然重要，而围绕这一设计模式做建立起的各专业协同工作的体系化整合运做平台，才是当前市场应努力发展的方向。

参考文献：

[1]喻颖正:《社区商业开发运营指南》、暨南大学出版社，2005年

[2]段宏斌:商业地产招商经营管理指南，黑龙江美术出版社，2007年，P40