房地产泡沫总会破灭

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产泡沫总会破灭范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼教授早在2002年就预言，美国的房地产出现了泡沫，很快会爆发金融危机，变得像20世纪90年代的日本一样。教授的预言让美国人的心头一颤。然而，2003-2005年，他的预言一直没有实现，于是对于他的预言的警示，美国人几乎忘记了。2006年他的预言还是没有实现，美国人完全忘记了他的预言。当时间跨入2007年，他的预言应验了，金融海啸汹涌而来，几乎席卷了全球。

前不久，美国知名杂志《福布斯》评出了7大近在眼前的金融泡沫，其中中国的房地市场位居第二；日本人惊呼上海房价是东京房价的8倍(依照房价收入比计算)；一位副部级干部坦言自己买不起房；社科院报告说85％的中国家庭无力购房；中国人民银行调查报告说70％的受访者认为房价太高；房产巨头万科掌门人王石宣称楼市泡沫严重……太多的信息全部指向一个事实：中国房地产市场泡沫严重。许多学者和研究机构公布的相关评估数据也都支持了这个事实结论。一是租售比，北京目前平均租售比高达1：546，最高达到1：700，上海租售比高达1：300，深圳租售比高达1：480。全国主要省会城市平均租售比超过1：300。中国租售比的水平比国际水平高了两倍多。租售比是衡量楼市投资收益的指标。1：500的租售比，意味着假如依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金(损失的利息不算)。二是投资或投机比例。全国主要城市的购房人中，以投资或投机为目的者，比例高达46％。而北京、上海、深圳等城市中，比例则远超过50％。投资或投机氛围，早已笼罩中国楼市。三是房价收入比屡创新高。该数据是假设夫妻双方皆能赚取平均工资且希望购买100平方米的平均价格住宅。北京房价收入之比超过20，上海为18，深圳为16。要知道这个数字正常水平应为6.8。美国房价收入比平均为4.6。四是房价涨幅与GDP涨幅之比，当然更准确的指标应是房价涨幅与人均收入涨幅之比。该比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。笔者想告诉读者的是：中国房地产确实有泡沫。有泡沫就一定会破灭，因为没有人能够把泡沫做实了。

很多人都想知道中国房地产的泡沫何时破灭?但中国的经济学家、财经作家、行业分析师们只能对过去和现在经济状况的成因进行分析，对未来经济发展的趋势进行预判，而无法准确预言中国房地产市场泡沫破灭的准确时间。但是可以通过泡沫产生的原因分析出泡沫破灭的条件，通过泡沫破灭条件的剖析，描述出泡沫破灭的时间特征。笔者曾在“《蜗居》背后的社会经济问题”一文中分析指出：中国楼市持续“高烧”的主要推手，一是地方政府对“土地财政”的依赖，进行炒地；二是来势凶猛的投机性需求，社会大量资金进行炒房；三是推进城镇化进程中的刚性需求的释放等。很明显，中国楼市持续“高烧”的推手正是中国楼市泡沫产生的原因。2009年的中央经济工作会议虽然对房地产市场并未过多提及，但2009年12月以来，营业税优惠取消，　“国四条”颁布，拿地首付50％，加强处置闲置土地，这一系列调控措施密集出台显示，中央调控房价的决心是坚定的。但从现已出台的政策看，尚未触及中央和地方财政制度问题。已经出台的或将要陆续出台的有关土地政策，若不能解决中央与地方的财权和事权的划分，那么就无法从根本上解决土地的利用、出让方式和高价竞地等问题。这就是近期“地王”频现的原因。因此，房地产市场泡沫破灭的第一个条件是：中央政府启动财政制度改革，通过改革提高地方财政非土地收入的比重，或控制、降低“土地财政”的收入，即解决了地方政府炒地的问题，房地产市场价格就具备了下行的可能。导致房地市场泡沫破灭的第二个条件应当是资金链问题。过去的10年，中国的货币政策虽一直强调“适度宽松”，但从货币供给的现实来看，至少有2／3的时间，中国货币政策都处于宽松或极度宽松的状态。而造成这一问题的动因则是，固定资产投资占GDP比重畸高。为了保证年8％以上的快速增长，不惜以银行信贷支撑增长，是遇到危机时不得不采取的策略。2009年就是最好的例证。而其中该或不该进入房地产市场而最终实际进入房地产市场的资金数额巨大。我们至今尚未看到信贷收紧的迹象。所以，只有当过度依赖投资的增长模式开始发生真正转变，货币政策进入较为紧缩的周期，房地产泡沫也才具备了破灭的资金链基础。房地产市场泡沫破灭的第三个条件就是房地产的有效需求问题。住房的真实需求和投机需求构成了房地产市场的有效需求，这一需求也是房地产泡沫形成的主要因素。因为中国正处于城市化的中间段，大量人口流入城市进行工作和生活是不争的事实，因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比已达到10倍以上时，真实需求即使存在一定的刚性，也已不足以继续支撑中国房产泡沫的膨胀。房地产泡沫的膨胀，接着只能依靠投机需求支撑了。经济学家何帆说，中国的房地产市场已经进入击鼓传花的游戏之中。你如果现在再去买房，唯一能从中赚钱的办法就是，先找到一个比你胆子更大的人，让他接你的下一棒。当大量炒房者找不到下一个买家的时候，并且房价也进入到涨势最为凌厉的阶段时，意味着击鼓传花的游戏行将结束，房地产泡沫也就进入了破灭的阶段。具有这3个条件或具有其中某一条件时，房地产的泡沫破灭的时间特征就已显现，中国房地产泡沫破灭的时间就已经到来。3个条件同时具备或部分具备的区别，只是泡沫破灭的激烈程度的不同而已。

房地产泡沫膨胀的最大化破灭的危害之大，若拿A股作比较，会猛于后者10倍。有学者发现，A股上证指数从2007年10月6124点泡沫破灭后，最多跌去了728％，流通股市值损失了7万亿元人民币。当时被套牢者的凄苦，现在似乎已被忘记，因为现在上证指数已从最低几乎反弹了一倍。人就是有这样一个弱点，好了伤疤忘了痛。以为股市崩了不可怕，楼市崩了也没什么，然而香港在亚洲金融危机后的经历表明，事实并非如此。股市泡沫破灭还有可能回来，但房地产泡沫一旦破灭就覆水难收。1997年之后，恒生指数一度从约16000点下跌到6500点，跌去了60％，但2000年3月即反弹到18500点新高，甚至在2007年10月创出了28000，点的新高。但楼市却从1997年的高点一路下跌，2003年7月才触底，跌去了70％，到了2009年才回到1994年的价格水平，那些高位买房者迄今没能解套。如果说1997年香港房地产相当于中国内地的一个大都市的泡沫，那么1990年日本房地产就相当于中国一个大省的泡沫破灭，从那时到现在日本房价一直下跌，从未有反弹的机会，已经跌去了70-80％。房地产市场的规模是股市的10倍，而一旦楼市泡沫破裂，一般只是当地人的灾难。因为海外热钱投机一个地区，它们首先投房地产，赚了房地产的主涨波段后，把房子卖给当地人，然后转入股市，最后转战汇市，变现出逃。而当地人一旦被套进楼市之巅，不会再有人去救他们。海外热钱可能再次回来在股市汇市兴风作浪，但绝不会去当楼市的救世主。

楼市崩盘会附带出许多社会经济问题，造成许多购房者资产的严重缩水。国家从2009年12月起密集出台系列控制房价的政策，正是为了防止楼市崩盘，但是，能否因此而视其“软着陆”，看来后续尚需不断再有新的更有力的政策有序出台方可。今天的中国房地产泡沫已经形成，有泡沫就一定会破灭。面对楼市泡沫将来的破灭，银行、房地产商、房产投资者事实上从现在起，都会面临一次选择与考验，心智、财富的选择与考验。