房地产企业多元化发展战略风险评价研究
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摘要：进入2012年以来，在房地产行业日益成熟、市场深度观望的背景下，我国房地产领域积极探索多元化经营的发展之路。这一方面表明房地产企业有调整发展战略的强烈诉求；另一方面也凸显了房地产企业有从单一业务经营向多元化经营的客观需要。大量研究和实践表明多元化经营对于房企来说是一把双刃剑，其在获得多元化带来的收益提升或成本降低的同时，无一例外都要面临各种风险。因此如何识别风险、实施可控的多元化之路是房企在经营过程中首要考虑的问题。
关键词：多元化；风险；层次分析法；灰色关联综合分析法
中图分类号：F272.3 文献标识码：A
一、问题提出
经过两年的政策调控，特别是限购政策以来，房地产市场呈现“有价无市”局面，多数房地产企业面临资金链断裂风险，房地产企业并购频繁，引发了房地产行业的一次洗牌。前不久，全国政协常委、中国房地产协会会长刘志峰在“2012中国房地产500强峰会”上指出：我国房地产调控政策不会动摇，加快普通商品住房建设、扩大有效供给、促进房价合理回归是调控的主要任务。房地产企业须正确认识中央调控，努力推动房地产业转型发展。所以就有专家明确表示：今后国内房地产市场的重要发展方向之一，就是传统的、单一的房地产格局将被多元化的房地产市场所代替。
同时据多方信息显示：从2011年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地产、养老地产等。更有的房地产企业已经实现了横向多元化战略，向能源、金融、药业、酒业和矿业等行业发展。多元化似乎是大家在调控政策下共同选择的求生存、谋发展的战略方针。进入2012年，在市场调整之际，在行业日益成熟的背景下，房地产企业更加积极地探索多元化经营。优势房地产企业在这市场深度观望的背景下实施多元化发展不仅能有效降低企业经营风险，更是企业着眼未来的重要布局。
房地产企业进行多元化发展有多种方式，但无论哪种方式，都需要充分认识到多元化过程中的风险问题。有效的多元化发展战略，可以扩大和增加企业收益，降低单一经营的风险，分摊固定成本，以寻找更大的市场空间。然而企业的资源总是有限的，多元化的实施不仅会使企业在原有行业资金的投入减少，又会分散管理层的注意力，削弱原有产业。并且企业多元化发展所要进入的行业也是动态变化的，行业进入的风险也很难衡量，再加上企业多元化发展必然会增加行业的交叉性，将面临更多的竞争企业。另外 ，行业的内部也有经营整合的风险，所以在房地产企业实施多元化发展战略的过程中，一定要认清企业自身的资源能力，合理多元化，不断提升企业的核心竞争力。
二、实施多元化发展的优劣势分析
根据易居中国研发机构-易居研究院对福布斯世界100强企业的跟踪分析发现：第一，在世界100强企业中，超过90%的企业均从事多元化经营，单一业务型企业占比不足10%；第二，在这些从事多元化经营的企业中，超过86%的企业从事的是相关多元化经营，仅有不足14%的企业从事的是无关多元化经营（非相关业务型）。
企业多元化经营是指企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务的战略，其分类见表1。
多元化发展的优势在于其可以合理配置企业资源，提高企业资源利用率。一方面可以减少原市场的竞争压力，另一方面有利于企业向前景好的行业转移。同时实施多元化的发展战略还可以分散风险，获取更多的盈利机会，从而可以从一定程度上带动原业务的发展。但在多元化的过程中我们也应该认识到它的劣势，比如进入新行业会在一定程度上削弱原有产业，并且面临着行业进入和退出风险，企业的管理机制也需要调整。所以在企业实施多元化前一定要考察企业的财务结构是否稳健，是否具备了多元化战略所需的剩余资产，是否掌握了进入新领域所必要的知识和信息，不要盲目跟风。著名的经济学家斯蒂格利茨说过：“某种制度在经济发展的某个阶段可能运行得非常有效，但在另一阶段则可能变得有问题了”。这对企业进行多元化经营无疑是很好的启示。
三、实施多元化发展的时机分析
进入2012年，在房地产行业日益成熟、市场深度观望的背景下，我国房地产领域积极探索多元化经营的发展之路。这一方面表明在当前市场形势下，房地产企业有调整发展战略的强烈诉求；另一方面也凸显了在当前产业发展阶段，一些房地产企业有从单一业务经营向多元化经营的客观需要。
1.我国房地产企业在过去的几十年内主要业务是住宅地产，随着住房保障制度和房产税等国家政策的实施，住宅地产已进入成熟期，利润空间降低、风险加大，企业应试图寻找新的业务版块来扩大规模，建立更加丰富的市场竞争体系。这无疑促使房地产企业实施多元化发展，比如横向一体化，纵向一体化。
2.以商业地产、旅游地产和养老地产等与住宅地产相关性很大的产业处于成长期，属于朝阳产业，住宅类房地产企业经过了十几年的发展，已经具备了绝对稳定的竞争地位和市场占有率，在当前的外部环境推动下有理由也有必要介入这些发展潜力巨大的业务版块，以寻求新的业务增长点。同时由于业务相关性大，可以建立在管理、品牌、商誉等方面的共享。尽可能追求业务的相关性，这也是西方发达国家多元化发展的经验总结。
3.以能源、矿业、金融等为代表的与住宅房地产非相关的横向多元化之路由于其利润丰厚，一方面可以为房地产业务进行融资，另一方面可以降低房地产业务由于受政策影响而带来的负面影响。
4.大型房地产企业具备多元化所需的核心竞争力。纵观多元化经营较成功的企业，无一不是在有了自己稳定的核心竞争力之后才实施多元化经营的。而且多元化战略就是围绕其核心竞争力的主业进行的。而我国大型房地产企业已经具备了自己的稳定的核心竞争力，包括核心的技术、管理能力和核心价值。这为企业实施多元化战略提供了战略基石。
四、多元化战略发展风险评价
A房地产公司是我国大型房地产集团公司，一直从事的是房地产住宅开发，已经在市场上占据稳定的市场份额，现顺应形势和集团公司发展需要，企业决策者确定进行多元化发展来拓展公司业务，提高市场竞争力，为企业未来发展方向作出重大决策。
A房地产公司在多元化战略实施的过程中，考虑最多的就是实施哪种模式的多元化发展。因而对每一种多元化方案的风险研究就成了摆在企业决策层和领导层面前的重要问题。房地产企业进行多元化发展战略是企业未来发展的重要决策，本文试图将AHP（层次分析法）与GRAP（灰色关联分析法）有机结合，建立多元化发展风险评价模型。其中，运用层次分析法可以提供一种数学处理的方法，既可以使决策者的分析过程既有科学性，又有艺术性，又可以弥补灰色综合评价法在确定评价指标的权重分配上的缺陷。而灰色综合评价法可以较好地解决评价指标难以准确量化和统计的问题，排除人为因素影响，使评价结果更加准确。构建这样的评价方法的基本思想是：先由AHP法构建层次结构关系图，依据判断矩阵定量计算出准则层和方案层中各风险因素的相对权重；然后，由GRAP法给出准则层中各风险因素重要度组成的待检模式向量和由方案层中各因素相对权重组成的多元化风险特征矩阵，通过关联度计算，得到企业实施多元化过程中各种方案发生某种风险可能性大小的顺序。
1.建立层次结构模型。经过多方调查的信息反馈，可以看到房地产企业在实行多元化过程中遇到的主要风险有市场风险、信息风险、政策风险、产业风险、整合风险和资本风险六方面。其层次结构图如图1所示。
2.确定准则层中影响因素对目标层的权重系数。由A集团公司决策管理层与相关专家对企业多元化过程中各指标风险的影响程度大小进行两两比较，确定评分值，构造判断矩阵，具体见表2。
通过分析可以看出，企业多元化战略风险因素影响程度依次为：财务风险、市场进入和退出风险、产业风险、企业整合风险、市场与行业信息风险、宏观调控政策风险。
3.确定方案层在准则层指标中的权重系数。方案层在市场进入和退出风险指标中的权重系数（见表3）。
同理可以求出方案层在宏观调控政策风险指标中的权重系数：水平多元化wi=0.4626，集中多元化wi=0.3433，垂直多元化wi=0.1551，混合多元化wi=0.3901。
方案层在产业风险指标中的权重系数：水平多元化wi=0.1811，集中多元化wi=0.0614，垂直多元化wi=0.1281，混合多元化wi=0.6294。
方案层在市场与行业信息风险指标中的权重系数：水平多元化wi=0.1453，集中多元化wi=0.0697，垂直多元化wi=0.3073，混合多元化wi=0.4776。
方案层在企业整合风险指标中的权重系数：水平多元化wi=0.1696，集中多元化wi=0.1255，垂直多元化wi=0.2655，混合多元化wi=0.4393。
方案层在财务风险指标中的权重系数：水平多元化wi=0.1469，集中多元化wi=0.0888，垂直多元化wi=0.3251，混合多元化wi=0.4393。
经计算，上述一致性检验均符合要求。
由此可得出结论，A集团在实行多元化战略上实行集中多元化风险最小，比如开发住宅类的房地产企业实行集中多元化应该向养老地产、旅游地产、商业地产等方向发展，既可以利用原有的生产技术条件，又可以建造与住宅地产用途不同的建筑产品来满足市场需要，同时可以最大程度地控制风险。
五、结论
房地产企业实施多元化这种发展模式也有其局限性，只是在特定时期企业采取的一种发展战略，并不是企业发展的最终战略，也不一定适合所有企业。对于那些正在探索或者已经走上多元化经营的房企，目前迫切需要做的是：审时度势，尽快调整企业战略定位和目标，明确发展思路与企业规划，完善对企业组织的管理体系。尽可能使多元化过程中的风险处于可控状态，使多元化能够实实在在地为企业创造利润。
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A Study on Strategic Risk Assessment of Real Estate Enterprise Diversification
Development
LIU Xiao-jun， WANG Shao-wen
（School of Management，Xi′an University of Architecture and Technology， Xi′an 710055， China）
Abstract： In 2012，in the backdrop of the real estate industry increasingly mature and the market depth wait-and-see， the area of China′s real estate is actively exploring diversified development path. On the one hand， it shows that in the current market situation， real estate enterprise has strong demands to adjust the development strategy.On the other hand， it also highlights the industrial development of the current stage， some real estate enterprises have the objective need of from a single business management to diversified management.However， a large number of research and practice indicate that diversified development is a double- edged sword to real estate enterprise， is an opportunity as well serious challenges. At the same time of enhancing the benefits and reducing cost by the diversification， real estate enterprise faces all kinds of risk without exception.Therefore， how to identify risks， implement the road of controllable diversified real estate enterprises is the primary consideration.
Key words：diversification；risk；the analytic hierarchy process；gray relational analysis