房产测量中面积测算问题及措施探究
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摘 要：房产面积的测算关系到购房人的切身利益，同时房产测量的全过程以及面积计算都有着严密的科学性，它是房产产权产籍管理部门为调处房屋所有权以及土地使用权的纠纷提供了非常可靠的凭据。文章主要结合笔者的工作总结，简要概述了房产面积测绘技术和方法，从而针对房产面积测绘中相关问题及解决措施进行了探讨与研究。
关键词：房地产；面积测绘；问题；措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着我国城市经济的迅速发展，房地产交易日益频繁，但是面积争议问题也时常发生。为了减少面积差异矛盾，政府规定：在房地产进行交易前，必须由具有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量、核实。在实地测量计算过程中，共有建筑面积的分摊计算较难把握。本文结合笔者从事房地产测量工作经验和总结，主要就房产测量过程中存在的主要问题及解决措施进行论述。
一、房产面积测绘技术分析
1.1 图上量测法
（1）求积仪法。将图纸固定展放在平滑的桌面上，采用求积仪量出所求面积。 使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；对于较大面积，可将图纸分块计算。（2）方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积(图1)。（3）三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。
图1 方格网法测量面积图
1.2 数字测算方法
数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。
1.2.1 测绘数字房产平面图
（1）测设图根导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。（2）测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标(图2)，将采集的数据输人计算机后，编绘出底层平面图。（3）测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输人计算机，编绘出各层平面图。（4）测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输人计算机，编绘出分户平面图。
1.2.2 计算房产面积
多边形面积计算：
（1）
房产面积具体计算步骤如下。
（1）计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式（1），即可计算出每层建筑面积。（2）计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。（3）计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式（1），即得出分户套内建筑面积。（4）计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1)，即得出公用建筑面积。（5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。 将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。（6）计算分户建筑面积。 先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。 再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。
2.1 房产测量中有柱走廊与有柱阳台的计算
我国的《房产测量规范》上有规定：对于有柱走廊可以按柱的水平投影面积计算；而房屋的阳台是按是否封闭来确定其建筑面积，如果封闭阳台按其的水平投影面积计算，若未封闭阳台按其的水平投影面积的一半来进行计算，即使遇到有柱阳台不封闭，也应该按其的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中，必须要能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。一般可从以下二种方法加以判别：一是有柱走廊一般是位于房屋的主入户门口，它是各户从室外进入户内的必经通道，有的则属共有的部位，而房屋的阳台是处于入户门内的套内建筑面积，它属户内专用部位。比如在某幢别墅中，若先经过入户门进入户内，其户内还有通往私家花园有柱有半围护的部位，往往比较长，有的则需要跨越好几个房间，这些看起来与柱廊没什么实质的区别，但其性质都属室内的专用部位，作为阳台来使用，应该按不封闭的阳台按其的水平投影面积一半计算。二是若有柱廊设计为房屋的某个户室专用的，并且是其入户内的必经之地，则此种情况视规划用途，一般为入户花园，按不封闭阳台处理，计算一半建筑面积。
2.2 房产测量中复式建筑斜屋面的计算
对于当前复式建筑斜屋顶的应运而生。这就意味着我们今后测算商品房还要要测算更多的斜屋面房屋。我国的《房产测量规范》上有规定：对于斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，要按其水平的投影面积计算。如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取2.2m的高度计算；若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应该区别对待：因为这种三角形“老虎窗”其斜屋面因其仅窗顶部分就高于 2.2m，其两侧逐渐斜下又低于这个高度，这样可计算的面积并不大，且改结构非常错综复杂，因此测算起来十分麻烦，最终的界定也不见得准确。所以对于这种三角形“老虎窗”斜屋面房屋，其窗顶超过2.2m的部分可以不予考虑。
2.3 房产测量中消防连廊的计算
随着我国城市化进程的逐渐加快，城市用地也日趋显得紧张，因此房屋建筑不断向高层化发展，随之而来增加了消防安全方面的要求。为此，我们注意到：有些高层住宅 10 层以上都设计一条消防的连廊，用于连通不同单元消防楼梯，以此来增强消防疏散能力。常见的有两种建筑形式：一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间直接相连，另一种则是通过相邻两户内房间外，设计一条类似阳台的廊，再经过相邻的两户内房间与最终的公用消防楼梯间间接相通。第二种情况的廊其实属阳台性质，因为它直接与相邻户内的房间相通，而且平常都是作为阳台来进行使用的，只有在偶尔发生一些紧急疏散的情况时，才要借助相邻户室内的房间，用于组成公共通道通往消防楼梯。此时来看廊，不仅是公共通道，其实房间也成了公共通道，因此作为其相邻两户的公共阳台分摊实为合理的。在第一种情况，有的人则认为是由于10层以上高层住宅所引起的，因此其消防连廊面积则应该由10层以上住宅来分摊，这种说法有些显得不妥。因为消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所决定。因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，随同楼梯一个级别分摊处理较为合理。
2.4 承重结构柱和突出墙面的面积计算分析
在高层建筑的面积计算中，因其结构需要在下面的几层（一般是指商业区和办公区）可能存在与建筑墙体相连和屋内独立的承重结构柱，当遇到此种情况，我们目前的处理方法是：无论该承重结构柱多大，其面积应该计入该柱平面位置所在的房屋套内建筑面积中，这就意味着此面积还应该去分摊其他的共有面积，采用此种处理方法的弊端主要是在于：高层建筑的承重结构柱是出于整栋建筑的建筑结构需要而设计，并不为某一住户专用，若把其面积计入该户套内的建筑面积不符合产权人的客观实际利益。国家《房产测量规范》有明确规定：房屋套内建筑面积由套内使用面积以及套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。因此，把高层建筑的承重结构柱纳入到套内面积，这是不符合国家建设规范的，因此，我们采取上述的计算处理方法也是不得已而为之。所以承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构的综合考虑，其面积应由整栋房屋共同分摊。
2.5 商住楼楼梯间分摊面积测量分析
众所周知，商住楼一般为：楼幢的下部若干层为商业，上部若干层为普通住宅。由于这两部分功能不同，其结构也往往相异，如位于商业部位若干层与商业部位不相通，仅供上部住宅使用的梯间、电梯、管道井等面积，若分摊给商业部位，然而商业部位并不使用；或仅供商业部位使用的楼梯，若分摊给了住宅部位，当商业部位层数越多，住宅部位分摊面积就越大，这些问题势必会给开发商和业主之间造成一些不必要的商业纠纷。对于此类共有建筑面积的分摊计算，通常我们都是按照国家《房产测量规范》中“谁使用、谁分摊”的原则处理。对于商业部位若干层与商业部位不相通，仅供上部住宅使用的梯间、电梯、管道井等面积应由住宅分摊，商业部位自用的楼梯间等功能区仅分摊给商业，对商业和住宅共同使用的共有功能区应该由全楼整体分摊。这样一来，即体现了全楼的整体概念，也兼顾了谁使用、谁分摊的面积测算原则。
三、结语
综上所述，房地产测绘是一项技术性和政策性都很强的工作。如何确定建筑套内面积、公摊面积如何公摊，是房产测量中至关重要的环节。在国家《房产测量规范》中没有涉及到的有关测算的问题也会越来越多，这就给我们提出了很多新的挑战，也不断促使大家要积极寻找新的解决问题的途径，不断积累工作经验，提高房产测绘技术的水平，促进建筑测量工作不断发展。
参考文献
[1]罗朝海.房地产开发全过程的测绘技术分析[J ].科技信息，2008（36）.
[2]周宇.基于房产测量实践的房产测绘信息系统构建思路研究[J].科技资讯，2010.