上海滩地产力量

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抓好资金运作是关键

■文/范伟

中国的房地产市场将会有较长时间的持续繁荣。大背景是因为我们处于一个变革的时代，人的价值观、消费观和支付能力都在变化。其次，中国社会的发展趋势是城市化，居住在城市的人，想要居住条件更好；那些不断从农村进入城市的人需要房子，这种城市化进程的潮流都会促成旺盛的需求。供应方面，由于土地供应由政府控制，这样政府可以调控商品房供应量，从而能整体上把握房地产市场长走趋势。上海城市的经济地位在相当一段时间里是不会被任何一个城市取代的，因此我长期看好上海房地产市场。最近央行小幅度加息对资质良好的企业而言并不会构成多大影响；对于住房有真正需求的人，也不会放弃对不动产升值保值的心理预期。

资金的快速周转和规模经济效益是开发商能否走好走强的关键。近来海外投资者非常看好内地房产市场，复地集团抓住时机同荷兰基金建立了合作关系，目的就是寻求企业发展价值的最大化。海外的房地产基金，有100多年历史，他们积累很多经验和规则。跟他们接触，学习他们成熟的管理经验，能给我们的项目开发带来新的启发。当然我们同时要注重自身的财务安全，并通过多项目的运作来安排资金的流动，抓住目前房地产产业整合的机会，通过收购、合资和业务联盟获取更多的发展机会。

18岁，百年老店的第一步

■文/金惠明

18岁对人来说，是一个从少年成长为青年的标志。但对企业而言，还刚起步，至少我们是这样理解的，因为我们认为我们的产品还没有成熟，我们的品牌还没有成熟。所以，我们还在成长的过程中。成长对大华的今天来说，显得尤其重要。

大凡成功的企业都有很多的相似，我们也不例外。基本的成功条件离不开天时、地利、人和。我们在合适的时机进入了合适的行业，当然也跟我们企业踏实的作风和求实的精神有关。任何行业，只要你具有脚踏实地的工作作风，同时紧跟市场，不急不躁，没有大的决策失误，成功只是时间问题。

与一流的企业相比，我们是本土开发企业，在管理和人才的培养上，都存在一定的距离。虽然我们的产品很畅销，可我觉得我们至今还没有打造出自己认为特别满意的作品。不断地成长，不断地超越自我，这也是我们以后在开发中努力的方向。

其实，任何企业要做到百年老店，最关键的是人。我们自信大华集团有一支相对比较稳定忠诚的专业队伍和中层领导，同时还拥有相对稳健的决策层。这样，可以把风险尽可能降低到最低限度。另外，我们有着18年的开发经验和教训，也为我们以后的发展提供了基础。

当然，我们的企业文化是否可以支撑我们的目标也很重要。经过多年的实践，我们企业求实进取、自强不息的精神已深入到每个员工的心中。因此，我们有信心去实现打造百年老店的宏伟目标。

近期宏观调控不会出台

■文/许世坛

去年内地已出台一系列针对房地产市场的宏调措施，今年再推出调控新措施的可能性不大。内地今年会陆续公布较多的监管措施，以确保落实调控措施，及监察发展商、市场参与者有否涉及违法行为。

针对近来央行连续加息的问题，人民币加息不会影响内地居民置业兴趣，因住房需求仍在持续增加。老百姓早已预期人民币还会加息两、三次，相信实际影响不太大。作为发展商，也不希望楼价上涨过快，相信下半年内地楼市仍会平稳增长。

对于汤臣集团旗下豪宅项目“汤臣一品”涉嫌虚拟交易，我觉得只属个别情况。过去几年上海楼价已有下调，楼市今年开始升温。相比而言，深圳楼价有些较高，相信深圳市政府可能会推出一些政策，以稳定楼价，包括税收或土地供应相关的政策，以及增加经济适用房的供应量等。

对于世茂早前配股，只是为了收购新项目，如北京、福州项目投资较大，下半年预期售楼收益会陆续回笼，加上投资性物业的收益，暂时不会再考虑配股，但正筹措团贷款，规模约数亿美元。

世茂今年已取得约四百万平方米的土地储备，预期今年全年可以新增土储在六百万至七百万平方米左右。世茂已进入内地二十个城市，最近还会落实新的项目，而目前仍在洽商中的项目主要位于天津渤海湾及中西部省份。

纵观上海房市

■文/项斌

客观上看，上海房地产市场自2001年开始进入了上升通道2005年一季度达到了创历史性的高峰。但随着2005年3月份政府宏观调控政策的出台，上海房产市场一度进入了僵持的局面，呈现出“量跌价不跌”的现象。到了2005年第三季度，上海房产价格开始下滑，降幅一度达到20～30%。2006年上海房产市场总体显现出平稳发展的局面。2007年市场在2006年基础上趋于稳中有升，其中5、6月份房地产市场的升势相对较为明显。

我个人认为以下3点原因主导了近几年房地产的走势：首先，上海房地产市场在经历了2001～2004年的高速发展后，逐渐领跑了全国的房地产市场，房价的快速上涨引起了中央政府的关注，政府出台了一系列针对上海房地产市场的宏观调控举措，因此在2005年3月后上海房产市场价格得到了一定的抑制。与此同时，全国其它大城市的房地产市场却一路高歌猛进与上海形成了鲜明对比，随着2007年上海新一轮领导班子的建立和稳定，房产市场又逐渐趋于利好，显现“补涨”的现象。

其次，2006年股票市场牛气冲天、投资获利颇丰，而进入2007年后股市震荡波动。作为众多投资客主要投资渠道之一的房地产，其自用保值、投资升值的稳定性使其始终成为投资的首选对象之一。

最后，上海的房地产走势与供应量的变化也有一定的关联。随着宏观调控的落实，自2006年11月起上海房地产市场的供求关系开始逆转，进入2007年以来供应的持续萎缩，需求的稳步增长，使供求比进一步扩大。另值得关注的是，改善型需求是近2年的消费主流，这类需求相对更喜欢配套成熟的中、内环区域，而目前的新推用地却大多集中在外环外，供求“不匹配”也是房地产市场上涨的“催化剂”。

市场的主力需求肯定还是公寓楼，但政府一系列宏观调控政策对于土地的限制、特别是别墅用地的限制，使得别墅产品的供应量显著下降，供应量的萎缩也进一步刺激了需求，“供小于求”的局面对别墅产品的销售去化起到了很大的利好作用。

上海开发商近期想点啥

■文/侯抗胜

面对房地产市场的不断升温，上海开发商近期在想些什么？他们如何在升温的市场中赢得市场，让上海住宅建设更上一层楼呢？我近期有以下几点想法。

首先是注重文化理念。过去建造住宅是想给买房人提供住房，现在看来，这种为造房而造房的做法已经不适应市场需求了。最近参加了两次全国性房地产老总峰会，与会老总普遍认为：住宅建设要适应今天的市场，开发商为购房者提供的不仅是住房，更是一个“家”。这就要求提供的住宅从环境、房型、功能到外立面，都能让购房者住进去有一个“家”的感受。而且不同对象的购房者对家的感受又不尽相同。因此，你建造的住宅小区，要有自己的个性、要考虑到不同对象的文化层次和居家理念。

再者要估测形势储备土地。开发一个小区一般需要三年，如果新一轮开发周期有五、六年的话，那么，我大约可以连续搞两个项目。其实，从去年开始我就已经寻找土地了。最近搜集了对上海市场有影响的一些信息：譬如我国外汇储备排名世界第二位；外贸出口形势也很好；目前世界500强企业60％已进入上海，这些情况对上海市场十分有利。

然后，急需人才抢占高地。今天，许多开发商已经认识到人才的重要性。尽管一些大老板很懂得潇洒，但是我始终向全体职工灌输一个思想：千万不能忘掉艰苦奋斗的革命传统。我们搞开发确实为了赚钱，但不能仅仅为了赚钱，更要考虑回报社会。 今天三流企业出劳务、二流企业出产品、一流企业出品牌，超一流企业出标准化服务，而要达到“超一流”关键是全体员工的素质。今天储备人才比寻找地块更重要。说到底，新世纪是人才的竞争。

最后，眼光放远向外拓展。近来有一批长期搞区域性开发的公司正在考虑向外区乃至外省市拓展业务，这是一个不可忽视的动向。我仍坚持“质优价廉”的开发宗旨，为普通市民开发“买得起的舒适生活”，主流对象始终是普通市民。

科技创造宜居生活

■文/卢铿

从英国工业革命开始迄今，人类社会经历了大约两百多年的“工业社会”或称“工业时代”。当我们今天开始反省这个正在过去的时代的时候发现，与先前的采猎时代和农耕时代相比，工业时代有其相当明显的社会发展特征――人口急剧增加、财富迅速积聚、科技高速发展、资源加快枯竭以及环境遭到重创。在这段历史时期中，科学技术成果一方面不断地创新并且有力地推动着人类社会前进，一方面又在无情地肆虐我们赖以生存的有限空间。

今天,我们能够切身地感受到科学技术那非凡的力量。以电脑技术为例，电脑及网络技术的出现、进化以及后来的普遍应用使得我们的生活品质、办公效率、传递信息的速度以及创新知识的速度大为提高。于是我们的生活及工作环境更加充满了审美的感觉，人们享受着日新月异的变化和品尝着愈来愈丰富的生活滋味。

另一方面我们又很不情愿地看到科学技术的嬗递革新导致了许多创造性破坏的恶果――为了制止战争而用科技创造的先进武器正在加剧战争的危险，科技推进的重化工业正在制造严重的污染，因科技发展而加速的社会变革正在使我们的传统文明受到漠视和挑战，我们的现实生活因为不科学的持续高速发展而增加了许多沉重的话题。

科学技术的发展首先需要有科学的发展观，与居住和生活相关的科技尤其如此。没有遏制的发展、目的错误的发展以及不可持续的发展，都注定要导致人类难以承受的后果。试问，都把地球当成了垃圾箱，我们自己能干净吗？

莱斯利・怀特指出,“在文化发展的进程中，社会进步是科技进化的结果”。我们一起经历了工业时代的后期并亲眼目睹和亲身感受了工业文明对人类生活所产生的种种影响，这些影响在相当大程度上是由科学技术创造的。人创造了科学技术而科学技术又同时改变了人们的生活。

生活中科技含量的增加标志着人们对生活的要求在改变。新时代的电器令使用者们获得了前所未有的享受，人们甚至可以从各种电器的设计中找到种种生活理想，而未来的日用电器还会向多功能、智能化、人性化和环保节能方向发展。随着日用电器的日新月异，家庭、职场和商业空间的用电量呈不断倍增之态，迅速增扩建的各类发电站始终满足不了电能的消耗需求，就如同我们城市街道的扩建总是跟不上新车的增加一样。

当下新的科技成果层出不穷的基本原因是――互联网时代的全球化潮流，电脑强化了设计和制模技术，市场对产品及服务新的渴求，人类的想象力提高，中产阶级队伍扩大以及生活方式的进化等等。科学技术作为“第一生产力”，正在与“生产知识化”、“交易网络化”、“资本无形化”、“市场细分化”、“知识产权国际化”和“文化交融化”等新的观念一起成为当今时代的社会发展特色。

改革开放以来尤其是近十余年来，中国的城市建设突飞猛进，旧城改造和新城建设的进程如火如荼。但同时，我们的城市里又存在着甚至还不断涌现出相当多的种种问题。这些普遍存在的城市问题涉及到科学技术、文化艺术及社会系统等多个方面。

城市里的这许多问题直接或间接地来自于科技的发展，同时又有赖于我们使用行业政策、规范标准和科技手段来加以解决。真正严重的问题在于――我们在拼命追求发展的时候似乎并没有多少人在用科学的态度认真考虑这么多的“城市问题”。

我们身边有一个奇怪的现象。一方面住房在国民心中有着崇高的地位，其使用时间最长、投资量最大并且与生活的相关度最高。另一方面人们又总是低看和轻视房地产这个行业和职业。很少有人把住宅与科学技术联系在一起。