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港版“以房养老”

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近日,国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,立刻引发社会对“以房养老”话题的大讨论。内地早在多年前就有过零星“以房养老”的试点,却基本无疾而终。如果认为欧美由于观念、养老保障体系和市场的不同,无法生搬硬套,那么与内地比邻而居的香港在这方面的声音或许能被接受。

香港在2011年7月正式推出了“安老按揭试验计划”,并在去年进行了优化。操作方法是:隶属于政府的香港按揭证券有限公司牵头开发养老按揭产品,再与有兴趣的银行签约提供“安老按揭”贷款。“安老按揭”最大的卖点,就是物业估值和年金一旦确定,就不会因为利息上升或者楼价下跌而要借款人进行相应调整,这对抗风险能力极低的长者是重要保障。为确保风险可控,目前规定物业估值的上限是800万港元。

然而,计划实施至今两年多,接到的申请只有三百多宗,平均年龄在70岁左右,绝大部分是单身无子女的孤寡老人。除了传统观念制约等因素外,最令香港老年人不满意的就是“安老按揭”年金过于低微。一位咨询过该业务的老人欧阳伯伯告诉《二十一世纪商业评论》(以下简称《21CBR》)记者,自己位于新界的一厅一房200呎物业被估值为一百万港元左右,如果申请10年年金,则每月年金固定收入为3700港元,离覆盖生活费相差甚远。如果将物业直接抵押,按揭还有7成。而通过“安老按揭”,贷款与估值比率才为楼价5成。另外,如果未来香港楼市再涨,自己的物业估值差价可能“冻过水”。

当然港府也考虑到楼市上涨的波动,允诺如果长者物业出现大幅度升值,可以转按揭提高年金。但需要满足几个前提条件,包括楼价上升后估值的差价要高于原有按揭的欠款,以及申请人需接受有效期两年的辅导,通过后才能转按揭。

除了年金低,申请“安老按揭”的其他费用也令老年人如鲠在喉。老年人申请“安老按揭”时要先接受律师讲解详细计划,明了当中涉及的风险及责任,取得证书后才能向银行申请,辅导费用起步价为3000港元,另外还需支付保费。与欧美逆按揭市场多数由政府部门或半政府机构主导相比,香港按揭证券有限公司扮演的只是类似催化剂的协调角色。

除了老年人不感冒,银行似乎也兴趣不大。渣打银行从事相关业务的胡小姐告诉《21CBR》记者,“普通房贷是越往后风险越小,‘安老按揭’则相反,越往后贷款余额越大,风险越大。同时物业越往后折旧越不值钱,近年来香港楼市也在上升周期顶端,未来十年凶吉难卜。逆按揭属于金融创新,这样的产品相对利润微薄,风险却大,在港参与的几家大型银行只将其看成“公益服务”。

社会保障体系相对成熟的香港推行“安老按揭”,尚且面临这么多问题,内地又因其特殊国情带来新的担忧,其中最受关注的就是产权“70年大限”。某信托公司业务经理向《21CBR》记者表示,我国房屋70年产权到期后如何处置存在政策盲点,导致逆按揭风险大增。

内地推行“以房养老”道阻且长。贷款与估值比率、利率、物业评估价值、未来楼价变动的风险承担等等都需要太多落实到细节之处的探讨。毕竟,辛苦当了30年房奴,再把产权还给银行,让他们扣除利息、中间费用和房屋贬损的价值之后每个月返还点养老钱,这不是大多数中国人能接受的养老出路。