港版“以房养老”

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近日，国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，立刻引发社会对“以房养老”话题的大讨论。内地早在多年前就有过零星“以房养老”的试点，却基本无疾而终。如果认为欧美由于观念、养老保障体系和市场的不同，无法生搬硬套，那么与内地比邻而居的香港在这方面的声音或许能被接受。

香港在2011年7月正式推出了“安老按揭试验计划”，并在去年进行了优化。操作方法是：隶属于政府的香港按揭证券有限公司牵头开发养老按揭产品，再与有兴趣的银行签约提供“安老按揭”贷款。“安老按揭”最大的卖点，就是物业估值和年金一旦确定，就不会因为利息上升或者楼价下跌而要借款人进行相应调整，这对抗风险能力极低的长者是重要保障。为确保风险可控，目前规定物业估值的上限是800万港元。

然而，计划实施至今两年多，接到的申请只有三百多宗，平均年龄在70岁左右，绝大部分是单身无子女的孤寡老人。除了传统观念制约等因素外，最令香港老年人不满意的就是“安老按揭”年金过于低微。一位咨询过该业务的老人欧阳伯伯告诉《二十一世纪商业评论》（以下简称《21CBR》）记者，自己位于新界的一厅一房200呎物业被估值为一百万港元左右，如果申请10年年金，则每月年金固定收入为3700港元，离覆盖生活费相差甚远。如果将物业直接抵押，按揭还有7成。而通过“安老按揭”，贷款与估值比率才为楼价5成。另外，如果未来香港楼市再涨，自己的物业估值差价可能“冻过水”。

当然港府也考虑到楼市上涨的波动，允诺如果长者物业出现大幅度升值，可以转按揭提高年金。但需要满足几个前提条件，包括楼价上升后估值的差价要高于原有按揭的欠款，以及申请人需接受有效期两年的辅导，通过后才能转按揭。

除了年金低，申请“安老按揭”的其他费用也令老年人如鲠在喉。老年人申请“安老按揭”时要先接受律师讲解详细计划，明了当中涉及的风险及责任，取得证书后才能向银行申请，辅导费用起步价为3000港元，另外还需支付保费。与欧美逆按揭市场多数由政府部门或半政府机构主导相比，香港按揭证券有限公司扮演的只是类似催化剂的协调角色。

除了老年人不感冒，银行似乎也兴趣不大。渣打银行从事相关业务的胡小姐告诉《21CBR》记者，“普通房贷是越往后风险越小，‘安老按揭’则相反，越往后贷款余额越大，风险越大。同时物业越往后折旧越不值钱，近年来香港楼市也在上升周期顶端，未来十年凶吉难卜。逆按揭属于金融创新，这样的产品相对利润微薄，风险却大，在港参与的几家大型银行只将其看成“公益服务”。

社会保障体系相对成熟的香港推行“安老按揭”，尚且面临这么多问题，内地又因其特殊国情带来新的担忧，其中最受关注的就是产权“70年大限”。某信托公司业务经理向《21CBR》记者表示，我国房屋70年产权到期后如何处置存在政策盲点，导致逆按揭风险大增。

内地推行“以房养老”道阻且长。贷款与估值比率、利率、物业评估价值、未来楼价变动的风险承担等等都需要太多落实到细节之处的探讨。毕竟，辛苦当了30年房奴，再把产权还给银行，让他们扣除利息、中间费用和房屋贬损的价值之后每个月返还点养老钱，这不是大多数中国人能接受的养老出路。