越秀之后的REITs挤兑风暴

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玩房地产者,无非离不开两件致命武器:土地和资金。换言之,此二者是生命线。REITs,于是成了大家盯上的又一根资金输血导管。

作为国内首只REITs,越秀REITs2005年底在香港上市是件大事,尤其是在多事之秋的2005年的中国地产界。REITs――房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）在经历了一年多的研讨,终于有人做了,而且成功了,在意义上有里程碑的意思。而被报道要做中国大陆第一REITs的万达集团,也调整了调门,声称要成为中国大陆第一个做REITs的民营企业,上市的场所也由“最成熟的地产市场美国”变为更具操作性的香港。在北京和上海,准备REITs的企业不在少数,其中有七八只地产企业具有这样的实力如会德丰以及北京北辰等。

有媒体说,2006年是资产证券化年。此言不虚,REITs风潮是个佐证。经过了十多年的发展,理论上中国开发商们应该完成了原始积累,可现在发现缺少的还是银子。原因可以归咎于宏观调控,市场的饱和,其根本原因还在于整个产业的失控性发展,透支性资源使用以及发展商的非理性发展思路。

短短五六年,中国的房地产水平迅速提高。房地产已经成为支柱产业,直接拉动了很多行业的发展。但是,从2003年下半年开始,有人认为,中国地产市场出现了泡沫化。在这样的背景下,国家宏观政策开始出现了变化。首先,中央开始有了土地的招标、拍卖和公开化、限量化,在这样的背景下,开发商比的不是谁把房子盖得好,而是比谁能够拿到土地。这时,土地的商业价值就显得非常重要。在土地供应越来越紧张的情况下,拿地成本越来越高,土地的成本问题将会困扰发展商。

做人做事均被老百姓认为不厚道的地产商开始感觉到生活的不易了,而且事态似乎超出了他们的最坏打算――原来以为挺挺就过去了,现在却发现挺不住了,即使到手的土地也会被迫吐出来,该来的资金还没有来。有专家预测,今后三年,至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。

投资大鳄索罗斯一改作为投资者模棱两可的表诉,直接预测中国的地产景气最多不过还有3年。整个产业像个即将破产的银行,急于REITs的开发商更像到银行提现挤兑的储户,希望在大厦倾倒之前,把自己的仅有的存折上的数字变成现金,紧紧握在自己手中,手头有粮,心中不慌。

无论是短期唱衰还是唱涨,业内人士都不否认,长期来说,房地产行业至少还有近20年的黄金时段,当然行业洗牌的周期将越来越短,从5年一轮发展为2年一次,每一次都是生死考验,每一次都是不得不打的“劫”。届时,房地产行业的操作模式和存在形态都将发生很大改变。地产的重点有开发变成运营,由买卖变为持有,有对土地争夺转向资本争夺,外资更多介入也是不可避免的趋势。

中小开发商面对是死亡,大开发商面对的是困难,他们往往会回忆以往的美好时光。华润集团资深人士曾表示,在上世纪90年代后期,在政府的鼓励下,有2000万资金就能启动一个项目,而且贷款、土地都不是问题。以前的房地产企业简直是“四两拨千斤”,甚至三五百万元就可以操作一个楼盘。现在的房地产都是巨人、大象的“游戏”,需要雄厚的经济实力,没有三五亿元的资金,根本就不敢做房地产,进入门槛逐渐提高。即使国内实力最强的地产商也不能幸免,万达的王健林接受某媒体采访的时候,毫不避讳地讲:“由于发展太快,2004年的时候就差点没有过去。”顺驰的速度发展模式也由规模性裁减员工的动作宣布结束。

REITs在这个关头,几乎被所有的开发商作为救命法宝被祭起,但却面临“上帝总是帮助那些能够帮助自己的人”的悖论。国外的一个基金负责人表示,部分开发商过于幼稚或者把国外资本考虑得过于幼稚,“他们做了几十页的报告,然后邀请我们在还没有任何招商迹象的项目转了转,就希望我们能来直接投资或者对将来的REITs进行认购。”

事实上,REITs的关键是持续而稳定的回报,这来自于优良的租约和租户,所以希望通过REITs或者信托等其他金融方式进行融资的项目,首先就是已经被市场证明的优良项目。因此,REITs只能集中在商用地产领域的特性本身,就排除了一些以住宅为主的小开发商。以越秀为例,其REITs含盖的财富广场、城建大厦、维多利广场和白马服装城四座物业都是其旗下最优的商业地产。越秀开出的年息回报率高达7%,高于领汇6%-6.37%的收益率,更比李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的5.3%高出一截。香港上市规定境外商业地产项目有6%以上的稳定回报,就可以做REITs。

其次,为越秀REITs服务的团队,几乎都是全球最精英机构,其认购全球发行人是花旗,估价是高力国际,税务是德勤,等等。多有瑕疵的地产项目是很难得到这些相对中立的国际机构认可的。

最后,越秀从三年前就开始为外界所不知的REITs作准备,资产的重组,海外BVI公司的建立等等,系统而规范的操作,为上市后的成功以及后来持续发力提供了好的基因。和股票一样,开发商通过reits的市盈率,预先支取了投资者的现金用到企业发展中。所以REITs起到的作用只是在股票市场把自己该得到的钱,提前预支出来,并非点石成金。

像其他融资方式一样,REITs的出现加速了优秀有实力的企业与其他企业的分化。确实存有优良项目的企业,通过REITs能够在这次挤兑风暴中得到现实的回报;手拿空头支票的企业终归无法兑现自己的愿景。

越秀REITs之后及其后来的海外投资热潮,还会造成另外一种“民（族）退洋进”的副产品。多源的投资渠道为了外资进入避开政策性的壁垒,这是地利;大陆地产周期性调整或者说消化期的来临,为基金等热钱的进入提供了机遇,这是天时;国外开发商对海外市场和资金的渴求,构成了人和的条件。外资规模性进入中国地产,在三五年内不可避免。

土地资源的稀缺性,商业地产运营利润大于开发利润的特性,地标性项目的卡位因素,国内证券市场的不完善性堵塞了国内资金投资渠道等都决定了此种“民退洋进”副作用有无限递增的可能,值得政策制定者的关注。如能借助首只REITs,促进国内地产证券市场完善,并疏导国内投资方向,政府善莫大焉!