我国城市新建商品住房价格变动原因分析
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摘 要：在房地产市场，商品住宅是其中非常重要的一部分。商品住宅市场的变化不仅是社会一大焦点，同时也关系着广大消费者的利益。商品住宅市场是一个深具特殊性的市场，这个市场的产品与其他市场的产品不同，有着强烈的价格区域性，对各地的房地产价格市场都需要做深入的研究。房价成了一个普遍性关注的社会话题，我国目前需要在这方面加大政策调控，要想找到具体的解决措施，需要首先找到问题及问题根源，本文将围绕这一点展开讨论。
一、引言
近年来，我国商品住宅价格变动更加明显，增长幅度也在不断加大，很多相关的学者也都投入到对商品房价格领域的研究中。这些研究理论为我国对房地长市场进行宏观调控提供了相关的理论依据，房地产开发商们因而也能更好的了解我国的商品房价格机制以及价格市场的变动。开发商们能够根据不同地区的地域特点，制定不同的发展策略。
我国针对房地产价格的研究起步较晚，但是针对房地产市场价格变动趋势分析和预测的研究却不少，很多学者和专家都能针对房地产的现状从不同的角度进行研究。我国目前不管是从经济学的角度，还是从非经济学的角度，都在房地产市场不同领域颇有建树。
二、我国商品住宅价格变动影响因素
从目前商品住宅价格的整体特性，价格变动的整体情况以及价格机制的形成，都会对商品住宅的供需情况有很大的影响，所以，我们应该着重对影响商品住宅价格的供需因素做出分析。
（一）需求因素
商品住宅需求需要购买者既有购房的意愿，同时也有能力来购买想要的商品住宅。商品住宅需求分为多种，有投资性需求，自住性需求和投机性需求。所谓投资性需求，指的是购买者将自己买的房子出租赚取收益，自住性需求指的是购买者自己入住，投机性需求指的是待价格上涨后将房子卖掉以赚取差价。
1.人口因素
商品住宅需求与人口总量息息相关，当人口总量不断增长时。反之则会下降。如果一个地区人口密度较大，而供给缺乏，商品住宅的价格就会上涨。除此之外，居民的个人素质以及文化程度也会对商品住宅需求形成影响。一个地区的人口素质越高，对住宅的要求也就越高，这个地区的房地产价格就会相对较高，反之就会较低。
2.居民收入
在我国，住宅是一种昂贵的消费，消费者的个人财产和生活水平对商品住宅的需求有重大的影响。个人的预算支出受经济收入决定，这是商品住宅的基本需求。如果一个家庭收入不稳定，那么就不会有稳定的商品住宅需求，与之相关的一系列契约关系就不会形成，比如对贷款的还本付息及各项费用。所以，在考虑商品住宅需求时，应将个人的当前收入和以往收入都考虑进去。
（二）供给因素
供给是指不管价格如何，厂商都愿意出钱购买一定的数量，商品住宅的供给是在任意价格下开发商愿意购买的数量。
1.成本因素
据调查，我国很多城市的土地价格占到总房价成本中的二到四成，对于一些利润较高的城市，地价也会更贵。建筑安装的成本比例也占到了三到四成，近些年，这些成本在不断上涨，且涨幅较大。
2.住宅自身因素
目前，我国商品住宅的主要特点就是中小户较少，大户型较多，这个特点从表面上看来，是开发商为了满足住宅的消费需求，提高住宅的整体品质，而实际上是这些开发商为了赚取更多的钱。目前我国商品房市场上的主流还是中小户型住宅，供需矛盾比较尖锐。
（三）宏观经济社会因素
在房地产市场中，商品住宅市场是一个非常重要的组成部分，而这个领域里的各种活动，都会受到宏观经济调控的影响，而同样的，商品住宅市场的经济活动也受到经济社会的影响。
1.经济发展水平
房地产价格受到多种因素的影响，如我国的国民生产总值，我国居民的收入水平，国民经济的增长速度和我国的物价指数等，都会对地价产生较大的影响。如果我国国民生产总值较大，居民的收入水平较高，国民经济增长较快，而且这个地方的资金比较充裕，消费水平会比较高，在商品住宅方面的支出就会以往要高，这能促进商品住宅市场发展得更好，同时也带动了价格的上涨。所以，我们可以看出，住宅价格的变动，是受到经济增长对住宅供需的影响。
2.物价水平
物价水平主要是通过通货膨胀率或者物价指数来反相关的情况，根据我国目前的住宅市场的现状，物价水平总体上说来在上涨，而成本却因各种因素的影响在不断增加，如果开发商将这种成本转嫁到消费者的身上，或者减少住宅的供给，就会导致房价上涨幅度更大。如果市场中的通货膨胀情况能够得到很好的解决，消费者也比较支持现有的市场，需求就会增加，房价也会因此上升。
3.利率水平
所谓利率，指的是存贷款利率。如果房地产价格下降，利率就会上升，二者之间是呈负相关的关系。对于开发商来说，利率的变化会影响到开发商的经营成本，且开发商的成本与利率是呈正相关的关系。如今我国在不断调整市场利率，以抑制房地产市场价格的上涨，保障消费者的切身利益。
4.税收政策
为了让房地产市场更和谐更完善，政府在政策上予以调整，如调整税率，调整税种等，这两个要素的调整将会影响到整个住宅市场的供求，价格也会在随之做调整，不会一味的虚高，让普通民众感受到巨大的购买压力。
三、我国商品住宅价格变动所带来的问题及解决对策
（一）我国商品住宅价格变动所带来的主要问题
1.结构性的供给失衡
如今的房地产市场现状，突出的问题是商品住房结构失衡的问题，虽然目前的供应量和需求量都在上升，但是住房结构失衡导致了很多负面的效应。对于一些收入较低的家庭来说，房屋销售价格还是相对较高的，这些收入较低的居民还住在旧的房子里，其中很多人都有购买商品房的刚需，都加入到了购买队伍当中，需求的加大，导致房价不断上涨。而同时，对于一些中等收入的普通住户来说，中小户型供不应求，很多弱势群体无力购买商品住房。
2.低收入家庭房价承受能力较弱
目前，我国居民的收入参差不齐，在现有的收入条件下，低收入的居民对于商品住宅的需求更旺盛，但是针对这些人的住房供给量却较少，很多居民将家庭财产都用于购买小户型的商品房，得要好几年，很显然，这种房价对于一些群体来说，超过了他们的承受能力，不能拉动商品房市场的内需，不利于解决我国现有的经济问题。
3.信息不畅
不论是哪个领域的市场，要想稳定，就需要让供需达到平衡，否则都会造成房地产市场的混乱。目前，我国不同地域各阶层对购房的需求不统一，发达城市需求较高，而欠发达地区则需求不足。房地产开发商应根据当地不同的实际情况对商品房住宅的开发数量进行及时的调整。由于各地收到的住宅信息不统一，不能及时掌握房地产市场的第一动态，而且与房地产相关的法律法规尚不健全，造成了房地产市场的供需矛盾越来越大，供不应求的情况在很多地区发生，住房价格因而不断上涨。
（二）稳定我国商品住宅价格的对策
1.增加中小户型商品住宅的供给
我国针对商品房住宅出了很多政策，对于新的项目，严格控制其比例，保证这种套型建筑的总体面积在90平米以下，且总量在7成以上。大户型商品住宅的数量也控制在总住宅数量的20%。地方区域要充分利用好现有的土地条件，通过监管和审批等一些环节，让这一目标更好的实现。在规划区的建设上，要充分利用好现有的结构及土地的布局，引Э发商多建设中小型住房，增加中下型住房的供给量，但是对于高档住宅的开发数量要严格限制。
2.提高中低收入户的收入水平
在我国每年新建的商品房住宅中，有18%是作为提供给中低收入家庭的廉租房和经济适用房，但即使这样，还是不能满足需求。所以，国家要加大这类住房的供给，同时要不断提高中低收入人群居民的收入，促进这类人群更好的就业，支撑他们能够合理的消费，合理的购买住房
3.积极引导居民消费方向
我国人口在不断增长，城市化进程也在不断加快，城市的人口有了大幅度的增长，对于商品房住宅的需求也在不断增加，这种趋势势必会引起商品房住宅价格的不断上涨，中低收入家庭购买住房的压力不断增大。政府应该采取一些措施来缓和这种矛盾，在居民无能力购买商品房时，引导他们先租房，待条件允许时再购买，另一方面，应扩大廉租房的数量，为中低收入家庭提供更多的供给。还可以在利率和税率方面，引导有条件的居民投资。
4.完善市场机制
政府应采取必要的措施来规范现在的房地产市场秩序，避免开发商们对消费者进行虚假交易，危害广大民众的身心利益。对现有的法规也要尽可能的去完善，如针对二套房，应该出台一些相关的规定来规范这方面的市场。
5.加强监管与完善制度
新建的商品房住宅中，有的没有按规定施工，有的是擅自预售，对于拟好的设计进行私自变更等，给商品房住宅市场造成了很多困扰。国家应加强对房地产市场的参与者进行有力的监管，对于一些违反规定的行为予以打击，必要时要进行一定的处罚，严厉打击并根除其中的投机行为，保障消费者的利益。
四、结论
我国商品房住宅起步晚，发展历史短，但是发展速度却很快。自发展以来，商品房住宅价格在不断上涨，而这种现象受诸多因素的影响，包括需求、供给和宏观经济因素等。目前，我国新建商品房住宅市场还存在许多问题，结构的失调、中低收入家庭买房压力大、信息不畅通等因素导致了房地产市场还存在许多矛盾，如果不及时解决这些矛盾，将会影响到我国商品房住宅的发展方向。本文针对这一问题提出了有效的解决策略，希望能对房地场市场面临的困扰有所帮助。
参考文献：
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