房产专家“猜”楼市

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2014年伊始，关于楼市的“猜测”此起彼伏，不外乎看涨或者看跌。作为二三线城市的济南，未来的楼市会受到大环境的影响，还是有自己的独特走势？带着这些问题，记者采访了两位房产专家。

李铁岗：2014济南楼市增幅在8%左右

谈及济南楼市目前的观望姿态，李铁岗认为济南经济在全国并不算强，如果不发生大的经济危机，整体的经济形势不会有大的波动，反映到楼市上的影响甚微。毕竟，作为省会城市，楼市的刚性需求仍然存在，随着外来人群不断涌入济南，买房需求仍会增加。由此，济南楼市在2014年，仍存在看涨趋势，增幅相比过去两年会略降，在8%左右。虽有大量的持币者仍在观望，但观望者与刚性需求者人群不同，“观望不会带来房价下跌。”

李铁岗认为，对于济南的楼市，未来也会呈现区域分化，东边房价暂已升顶，未来将在此价格上浮动，而西边房价未来升值空间很大。“西客站楼市价格两年间已从5000多涨到7000多，随着大量实力房企的入驻，绿地、外海、西城集团等楼盘的布局以及绿化、配套设施都很完善，未来，西客站楼盘的实力不可小觑。”

“向来有东富西贵之说，在济南买楼，要么买东要么买西，西边楼市向西扩展的余地很大。”李教授分析，东边楼市已经涨到了1万多，相比之下，西边的7000多/平的单价，仍然有很大的增幅空间。

在此，李铁岗教授建议年轻人买房需多关注西客站楼盘，“对于买首套房的年轻人来说，有结婚用房的需求，更有外来落户的需求，然而大多由父母出资，资金有限，受限于经济条件，年轻人可以考虑去西客站买房，虽然交通不便，但可以使用空间相对较大的住所。”李铁岗教授建议，相比起上班路途，住的更舒服才是年轻人的首要考虑。“而且中国人买房不像其他生活消费，有一步到位的消费习惯。”

买房网总经理

赵鲁梁：

济南楼市处于“敏感期”

《齐鲁周刊》：年初和春节期间，济南楼市成交量不大。最近“楼市崩盘”的传言又起。有传言称某知名房企已大范围降价促销，万科董事长王石用“非常不妙”来形容当前的楼市。您认为“楼市崩盘”可能吗？

赵鲁梁：年初春节是房地产淡季，只有恒大这样的房企不休息，成交量不大很正常。就目前情况来看，“崩盘”这个说法太过夸张，也不可能。

但是现在基本处于一个敏感期，有很多不确定的因素会影响房地产走势。一是区域分化，三四线的小城市，其供应过剩问题已经浮出，会造成市场波动。二是公司分化，部分公司开始重视流动资金，那么在一些区域进行价格调整是正常的，但这只占市场一小部分。不会波及到更大范围。三是整体市场，特别是宏观和资本层面会影响房地产的资金流动，这也会造成一些企业采取措施，但整体发展走势不可能出现大幅跌落。局部或部分地区房价会有短暂调整，但这个下降空间一定是有限的，大约不会超过15%，而且会最终调整回来。

《齐鲁周刊》：您认为，马年济南楼市会出现什么趋势和动向？

赵鲁梁：今年房地产市场会呈现更多多元的东西，全国知名房企都来了，产品竞争更加丰富，市场将进一步细分。房价不出意外的还会上涨，幅度可能不会特别大，但总趋势是不可改变的。

《齐鲁周刊》：济南的土地拍卖市场一直很红，特别是去年。是否会影响到马年房价？

赵鲁梁：土地市场是供应的主力，这意味着济南市场的供应在下半年或明年上半年会加大，大量供应一定会对市场产生影响，关键看市场对此消化力度，从总体上来看，这样的力度还在市场可接受的范围之内，所以也不会给价格造成多大影响，总体上升趋势还会保持。

《齐鲁周刊》：旅游地产、养老地产、开发区运营商等各种地产开发模式已在其他城市试点并获得成功，但济南房地产市场还是“传统行业”。有人认为济南房地产行业创新动力不足，后期运营缺乏持续动力，你是否同意以上观点？

赵鲁梁：养老、文化、旅游、园区地产都有先行者，济南也有，确定有几个。但目前还不能说成功，停留在概念层面上和起步阶段多。相比一线，济南地产落后不少，和区域文化有关，也和市场竞争不充分有关。