马光远:资源地产博赢市场

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房子作为一种特殊商品，具有居住属性与投资属性双重价值，而凝聚了多重稀缺资源的别墅，更是将宜居价值发掘到极致，成为高端人群的财富风向标。为解析当前宏观经济形式与政策严控下高端物业的价值走势，特请著名经济学家马光远，拨云见日，深入解读新形式下高端物业的价值呈现。

记者：今年二季度以来，中国经济可能陷入滞涨或硬着陆的言论甚嚣尘上，我国经济发展走势如何?其对房地产市场的影响如何?

马光远：一些经济学家和市场人士自二季度伊始就开始担心中国经济将陷入滞涨，“中国经济硬着陆”之说烽烟四起。7月13日，国家统计局公布了上半年国民经济统计数据显示，2011年上半年国内生产总值(GDP)204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6％。在欧美经济增长乏力的形势下，这份答卷显得异常靓丽，且远远高于市场人士的预期。数据胜于雄辩，9.6％的增长在我看来完全可以打一个A+以上的分数。

聚焦“三驾马车”的具体表现：固定资产投资保持较快增长，而消费和出口亦保持了平稳增长的态势。今年上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9％。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1％，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9％。尽管房地产市场正处于严厉的政策调控之中，但在通胀预期与负利率效应之下，房价并没有出现下降的迹象。

记者：在政策对市场的挤压效应下，投机投资需求受到抑制，您认为在当前的经济、政策环境下，别墅产品的哪些特质保证了其价值稳步走高?

马光远：房地产调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价，更在于改变房地产投机、投资过剩的状况，使房地产回归居住的基本需要。也就是说，政策调控之下，财富人群即使拥有足够多的财富也不能随意购置房产，人们势必将对购房这一重大经济行为更加谨慎，政策引导置业者更看重房子的宜居属性，审视房产价值的目光将更加苛刻。

由此可见，物业的实际价值是否足以支撑房价且拥有更多的附加价值，成为了新形势下衡量住宅产品的重要标尺。在房地产市场中，别墅往往通过对稀缺资源的占有而彰显出顶级人居的至高品质，与普通住宅相比稀缺性更强。在景观资源、城市资源、人文资源及建筑品质等方面占据其一才能称之为高端物业，而占有的稀缺资源种类越多、品质越高，就会呈现出更强的宜居属性，物业的价值也就越高。

记者：聚焦北京别墅市场，财富人群应以何种标准甄别高品质别墅产品的真正价值?

马光远：高品质别墅往往拥有非凡的景观资源，自然山水、高水准城市公园及拥有高尔夫球场的区域周边是高品质别墅的“生长地”；人文资源多指历史长河积淀凝萃之名胜奇观，当居住被赋予了文化底蕴，其价值亦将倍增；除此之外，丰沛的城市资源、考究的建筑品质，高品位的配套设施及服务共同构成了高品质别墅的价值体系。

同时拥有以上各类资源的别墅在市场中可谓凤毛麟角，其中，以一渡新新小镇为代表的资源型别墅，呈现出多重稀缺资源兼而有之的非凡价值。国家4A级风景名胜区“十渡”旅游区内拒马河畔，拥有无价的自然山河景观资源；世界地质公园更是为区域增添了深厚的人文涵养。而在拥有了自然景观资源与人文资源的“先天优势”之上，只有勤练内功方能成就经典。一渡新新小镇在园区内重金打造18洞高尔夫球场顶级配套，加之四星服务假日酒店、温泉SPA养生会馆等高品质的顶级墅质配套，种种令人惊艳的资源价值使其成为了北京别墅市场中的“珍稀墅种”。随着稀缺资源的价值日益提升，可以预见，此类产品未来的价值成长空间将