国外保障性住房制度分析

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【摘要】保障性住房是社会保障的重要组成部分，它指的是一个国家或地区政府为满足社会成员的基本居住需要而采取的一系列政策。伴随着西方国家的工业化、城市化进程，人口大量在城市聚集，各国普遍经历的住房短缺时代，并由此引发大量社会问题。发达国家或地区在政治经济及社会制度方面的共同性，也决定了它们在住房政策方面的相似性和住房政策演进的规律性。本文针对德国，美国等发达国家保障性住房制度进行分析，以便给其他研究者提供一些有益的参考。

【关键词】保障性住房；住房制度

1 德国的保障性住房制度

学术界普遍认为德国是世界上最早提出社会保障制度的国家，德国的社保虽然内容上同现今社会上定义的社会保障有些出入，但一些基本特性却已经表现出来。德国是一个高福利的国家，保障居民基本生活需求是德国政府的首要政策目标，房地产并没有成为其经济的支柱之一。

1.1德国保障性住房制度的主要形式

为满足中低家庭的住房问题，德国建造了很多“社会福利住房”。为了保证保障性住房的供应量，德国提出了一下几种形式。

（1）政府投资直接建造公共住房出租

德国联邦法律规定，因家庭经济收入较低，或某一民族、某一，或者家庭孩子太多等原因导致居住困难的家庭，政府有责任向他们提供公共租用住宅。

（2）建立补贴制度

对于城市低收入家庭进行房屋补贴，根据其人口数量，收入水平，政府给予适当的补贴以便保障每个家庭都有足够支付能力满足其住房需要。

1.2德国保障性住房制度的特点

首先在德国保障性住房的建设当中政府是一个突出的角色，它起到主要的引导作用，其次是严格立法制度，为了规范保障性住房制度的运作，德国联邦住宅法对保障性住房的供应对象、租金以及住房保障面积等方面进行了详细的规定，申请租住保障性住房的家庭收入必须在国家规定的最低收入线以下，没有其他住宅产权，在所在居住地定居一年以上，符合以上规定家庭可以参与排号，等待住房。

1.3所处外部商业环境

德国的房价一直比较平稳，在西欧国家中独树一帜，分析德国的做法，并且和西欧的其他国家做比较，总结出德国关于住房政策的主要做法有三点：

一是国家制定指导价，德国由国家出面成立相关的专业的委员会，这些委员会成员组成，有来自建筑方面的专业人士和相关的具体的从业人员，还有普通国民。由委员会根据市场和具体的房屋的标准和制定市场的指导价格，这种价格起到了风向标的作用。并且从法律的层面上为这一风向标做维护。

二是精准和严格的法律规定。德国从法律的层面上，对违反国家和国民利益的投机行为给予严厉的惩罚措施。有些甚至对房地产商给予刑事的处罚，这就为整个行业的规范有个一个明确的压力。

三是利于重税进行限制房价。德国特别针对买卖房屋进行特别严厉的征税，这就为虚假的炒作行为增加了操作的成本。当然，公民自己住宅和使用是不需要缴纳税的。

2 美国保障性住房制度

美国是崇尚市场自由的典型代表，尊重市场经济原则，住房的供给和需求基本上由市场机制决定。一般家庭（中等收入以上者）通过根据自己的收入和偏好，按市场价格从市场交易中选择和购买（租赁）适当的住房。联邦政府的主要责任是对那些没有足够能力解决住房问题的贫困家庭提供帮助。

2.1美国保障性住房主要形式

美国保障性住房中典型形式是公共住房，自20世纪30年代以来，美国公共住房制度随着宏观经济社会环境的变化，经历了不同的发展阶段，具体内容和工作重心也有所不同：

起步阶段：20世纪30―50年代，美国工业化时期，大量农民进入城市，住宅数量不够，加之受世界性经济危机的影响，许多中产阶级失去还贷能力，为解决这些社会问题，美国联邦政府制定了促进房屋建设和解决中低收入者住房问题的政策和制度，制定了首个住房法案，保证中低收入阶层的住房问题。美国联邦政府出资资助地方政府建立适合的标准公共住房，居住人仅付较低租金，属于政府完全补贴形式。

发展阶段：20世纪60―70年代，此阶段也是创新阶段，为振兴美国经济刺激总需求政策，政府加大公共住房建设，为此带来了巨大的财政压力，政府把部分权力下放地方，由地方政府出面同私人开发商合作承建保障性住房，政府专为向低收入者直接提供租金补贴。

政策调整阶段：20世纪80年到现今，这个阶段由于美国经济下滑，政府经济负担加重，迫使政府减少住房投资建设，为调动地方政府积极性，联邦政府权力移交州和地方。向低收入家庭提供租金支付凭单，自己找合适住房。近年来，相继推出租金优惠计划、租金较少补贴私人开发商建房，支持公共住房建设，让困难户可自主选择旧房租住，减少相关资源浪费。

2.2美国保障性住房的主要特点

一是美国联邦政府直接干预公共住房建设，在立法、金融、税收等方面给予各项积极措施，在保障向住房制度运行中起主导作用。

二是美国联邦政府重视立法保护政策实施，为顺利完成住房保障建设及使用，先后颁布了《住房法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等法规，保证政策的权威性和有效性。

2.3美国保障性住房所处的外部市场环境

美国的房地产的市场和房地产的价格经历几个比较大的变动期，特别是金融危机对美国的房地产影响较大。美国在保障性住房的管理和调控方面，做法主要如下：

（1）完善的金融体系和金融政策

美国市场经济制度比较完善，各种利率政策和证券的政策都是美国调控房地产具体的价格的法宝。美国利用多重的监管的政策打击炒房和投机的行为。从每次美国应对金融危机，房价控制的能力方面来看，美国的金融的监管的作用是不可忽视的。

（2）相关变动的税收政策

美国根据不同的具体的情况和国家的方针政策的考虑，制定不同的税收的政策来适应自己的目标的实现。保护低收入者和打击投机行为，和促进国民的发展共同兼顾到。也就是利用国家税收的杠杆的作用，具体的发展平稳的住房的政策。最大限度的保障全体国民，具体到每一人的房屋使用利益。

（3）制定严苛的法律惩罚手段和建立信用记录体系

美国的关于房地产方面的立法在全球是领先的，从法律方面保障了买房和卖房者的利益。也有相关住房，使用和买卖方面的法律的规定。金融系统和舆论体系共同对不诚信和不合法的行为进行共同的打击。