开元向左,今典向右
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三亚，红树林酒店海滩边的餐吧
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尽管2015年已入夏，但多数高端酒店的开发商仍感冷若寒冬。
一些不堪财务压力的五星级酒店正在抛售，“有企业集团一口气拿出17个项目售卖。”酒店产权网工作人员王涛（化名）告诉《t望东方周刊》。
国内酒店业龙头开元旅业集团2014年就曾与十几家五星级酒店谈收购，但却一家也没谈成。
“收益前景不看好的我们不收，低于建造成本的收购价对方也不卖。”开元旅业董事长、中国旅游协会副会长陈妙林向《t望东方周刊》透露，他们还在等待更多高端酒店在明年贱卖的收购时机。
今典集团董事长张宝全有一个悲观的预测：“明年中旬左右，中国传统五星级酒店要进入倒闭潮。”
尽管并购能加快红树林在全国旅游热点区打造度假产业“航空母舰”的进程，但目前国内徘徊在破产边缘的高端酒店，从选址到设计，没有一家符合今典的标准。
高端酒店该怎么办？ 宁波，十七房・开元主题文化酒店外景
瞄准旅游市场
作为全球最大的旅游消费群体，中国游客2014年出境旅游首次突破1亿人次大关，出境游期间的总支出达到3.1万亿元人民币。2010～2014年境内旅游人次从21亿增长至36.3亿，年平均增长率约15%，国内旅游收入也从1.26万亿元增加到3.3万亿元。
但是，在如此庞大且不断增长的旅游需求面前，大量华丽、高档的酒店却沦为无效供应。“从设计、建造之初，就缺少针对个人、家庭的休闲娱乐设施和自然、人文资源。”张宝全评价说。
如今，一部分酒店已经开始转型，他们把目光投向“拯救世界”的中国游客。
其中，开元旅业五星级酒店的调整，是在装修设施、服务标准、客房面积不可更改的前提下进行的。“原来一个五星级酒店四五百个房间，包厢就搞了上百个，我们现在把包厢砍到10个。公款消费变成老百姓的消费，我们也自动取消了最低消费标准，2014年包厢的人均消费从原来的400～500元降到了200～250元左右。”陈妙林向本刊记者介绍。
这样的结果是，2014年开元的营收虽然比2013年略有下降，但利润率上升了15%以上。陈妙林预计，2015年的情况还会更好。
除此之外，为了迎合国民大众旅游需求的稳定增长趋势和消费模式的变迁，总资产规模达200多亿元的开元酒店集团，在开元名都、开元大酒店、开元度假村、文化主题类酒店等五星级豪华商务、度假酒店品牌之后，又投身小清新的“芳草地乡村酒店”和“房车酒店”品牌的打造。
“酒店需求并没有萎缩，现在要看你针对哪个市场，商务酒店今后比较难做，但是度假休闲旅游前景看好。”陈妙林介绍，未来两到三年，分布在千岛湖边、钱塘江畔等空气质量好、自然风光优美的芳草地和房车旅馆，将以环保、生态、体验消费为卖点，吸引短途旅游的城市家庭。这个设想，已经在浙江湖州市长兴县开始落地执行。
“小清新”产品的性价比对开发者来说，同样显而易见。
“土地便宜、地方政府支持、酒店特色突出，建筑采用轻钢结构和环保建材，用时短、成本低。”陈妙林介绍说，“传统五星级酒店的建造成本一般在每间客房120万～150万元，北京上海达到200万左右。我们的芳草地做下来的成本60万～70万元就可以，房车酒店能控制在40万元/间房。按照五星级酒店目前的收费标准来算，收益率基本上能增加一倍。”
度假综合体怎么玩
今典开发的三亚湾红树林度假世界高端旅游度假项目，并不在张宝全预测的那个悲观的圈子里――2013年至今，酒店产权客房的业主已经连续三年获得了可观的分红，初始回报率最高达到10%;到2015年末，随着亚龙湾红树林五星级酒店、三亚湾红树林，以及即将开业的海棠湾红树林七星度假酒店、青岛红树林度假世界步入正轨，红树林度假目的地的连锁平台将雏形初具。
这或许得益于当初今典的“不务正业”――在房地产野蛮生长的2008年，今典从利润丰厚的住宅市场全身而退，转头去捣鼓电影、艺术、时尚等文化产业。而这些奠定了涵盖吃喝玩乐购的红树林今天的逆势红火。
71个餐厅、50个电影厅、13个电影外景、平价奢侈品中心、2万多平米的艺术汇及水上乐园、4600间客房，在信口拈来的这串数字中，张宝全把客房资源放在了最后。每一个功能区都并不孤立，它们互为消费平台，将红树林变成一个集度假、艺术、电影、餐饮、时尚、购物、会议会展于一身的多元化产品。
“除了没有赌场，我们跟拉斯维加斯没什么区别。”张宝全说，“正是因为没有赌场，我们的电影、艺术、餐饮等其他内容才要做得更好。”
张宝全对这个项目的定义是“中国第一家真正意义上针对休闲度假生活方式的度假目的地综合体”。
“实际上，很多酒店没有意识到，大多数家庭度假需求是以本地为主，这就需要酒店提供丰富的休闲、度假资源和内容，保证他们愉快地度过周末。人家周末在自己的城市里找个酒店，总不是为了开个房睡觉，或者坐在大堂里聊天吧？”张宝全对本刊记者说。
然而，很多酒店除了提供住宿和餐饮、游泳等基本服务之外，没有能够满足度假生活的软、硬件设施。张宝全认为，这也是很多酒店卖不掉的原因。到了现在才转型，可谓“醒悟得太晚，改起来太难”。
红树林式的度假综合体对资金实力提出的挑战很大。
“好在今典已经不做住宅了，所以地块和项目都没人来争，成本更低、更容易取得。跟住宅前期投资较大的特点不同，红树林直到封顶才投入30%的资金，这个阶段允许的项目销售回款加上我们的自有资金就能满足需求。”张宝全向本刊记者介绍，“也正因红树林的运营模式，国家开发银行以文化产业的贷款政策又提供了一定的资金支持。”
张宝全坦言，虽然他的目标在于最大化转向运营，但还是出售了部分客房的产权平衡现金流，这个比例被控制在10%左右。
今典的上市计划也早已提上日程。“按照三亚湾为样本的红树林度假模式，通过至少两个酒店一年以上的运营之后，把财务报表列出来，我们将以中国最大度假目的地的名义在资本市场上亮相。”
按他的设想，未来5年在杭州、广州从化、拉萨、丽江、大理等中国一线度假资源城市和地区的十余座红树林品牌酒店将形成规模庞大的连锁经营模式，为投资人、业主和消费者提供全球度假平台。
让资产变轻
“产能过剩、洗牌重组不是酒店业的特有现象。”陈妙林认为，今天的变革、震动是历史的必然，也是行业调整的必要步骤，“3到5年之后，高端酒店行业有望迎来健康发展的格局。”
开元旅业在这样的调整过程中，布下了轻资产的发展战略。“未来我们一家五星级酒店都不再新建，而是利用我们的品牌输出管理。”陈妙林介绍，目前已经有180多家五星级酒店与开元签约委托管理，每年的开业数量在20家左右。
与国际高端酒店品牌备受诟病的旱涝保收式高收费不同，陈妙林认为，国内酒店管理团队无论是人工成本还是管理费用，都较国际品牌少一半。“此外，因为国际品牌是纯粹的轻资产，所以好的理念和想法很难实现，我们则有自己的试验基地，先做好了再去输出理念，与开发商风险共担。”
而对比管理能力，陈妙林也认为，通过十几年的经验沉淀和学习，国内酒店并不比洋品牌差。“在以接待外国人居多的一线城市，国内品牌没办法跟他们比，但是在二三线城市，民族品牌肯定更有优势。”
专注于红树林连锁平台建设的张宝全尚无暇讨论如何把资产变轻，他更相信玩转重资产之后的水到渠成。红树林变成真正的经营型资产，关键节点就在2015年――从2011年已开售的分时度假卡将在这一年取代原来的售房模式。
“买一套海边别墅一年的维护费用、利息大概要300万元，而大部分的时间可能是保姆跟宠物在住。但是海棠湾红树林七星级酒店300万元的度假卡可以住3个月，如果在其他红树林酒店换着住，3个月还能换成1年，度假时间自由选。”张宝全为本刊记者合计度假卡的含金量，“持卡可享受红树林的消费折扣、度假天数可以转赠、度假卡可转卖，这意味着以当前房价，锁定未来房价升值。”
基于不同城市的特点，今典将市场划分为“本地、本地区、中国、国际”四个层次，并按照每个城市的辐射范围规划酒店的规模和位置。
例如，处于国际旅游岛的三亚的三座红树林，就将三亚市和海南省作为本地和本地区，规划的消费占比为10%，全国和世界的比重占九成，要做好的内容是会议、会展;杭州因为距离上海、南京等长三角热点经济区两小时车程，所以本地加本地区市场占比超六成，针对家庭、儿童的消费设施也要有相应比例。
“市场不同，你的资源配置就不同。”张宝全介绍，对国内度假型酒店运营周期性明显的特点，今典对旗下产品还作了淡旺季的差异化运营，能顾及到“在最差的淡季人们怎么玩”。
例如在夏季气候凉爽，但冬季寒冷的青岛，红树林规划了穹顶自由开合的室内运河商街与SPA中心，即使在冬天，也能温暖悠闲地吃喝玩购娱。
未来5年，“冬住三亚、夏住青岛、春住丽江、秋住从化”，遍布全国近十大旅游城市、几乎钻尽市场空缺的红树林高端酒店，希望能“垄断”游客度假目的地选择权。