城市核心区在资源紧约束条件下价值开发与公共利益平衡的探索

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摘要：城市核心区是城市空间资源的价值高地，有限的资源如何进行分配才能既保证城市建设发展又保证社会公平？本文以东莞市松朗地区长盛核心区的城市建设为例，探索城市核心区在资源紧约束条件下，通过城市设计手段，如何实现价值开发与公共利益这两个不同的目标。

关键词：城市核心区；资源紧约束；价值开发；公共利益；城市设计

中图分类号： S611 文献标识码： A

城市核心区是城市经济、社会、文化等各种职能汇集的区域，是带动城市建设发展的火车头，也是展示城市特色的地区。一般来说，核心区职能集中是城市价值高地，往往会造成空间资源的吃紧。同时，核心区也是公众参与度极高的区域，如何保证公共利益、造福民众。本文以实际设计项目为例，尝试从政府、民众双方面的利益来讨论同时保证核心区价值开发和公共利益平衡的可能性。

1项目背景概况：区域一体化带动下，地区发展的转型诉求

本次城市设计地点位于东莞市大朗镇长盛片区，设计范围面积为143公顷。

1.1松朗一体化态势要求长盛片区职能提升

在东莞谋划“高水平崛起”，积极探索“同类型经济区域一体化”大背景下，松朗一体化是地区崛起的理性选择，作为大朗对接松山湖前沿地区，长盛核心区扮演着未来地区“三心合一”格局中核心服务职能的角色。核心区的开发建设，必须以强化长盛融入松朗为重要视角。

1.2资源紧约束对集约开发土地价值的渴望

松山湖和大朗镇产业发展带来的巨大商贸需求，使得长盛片区资源紧约束特征十分明显。整合盘活空间资源，倡导相对高强度的开发，与松山湖低密度园林式格局互补呼应，是未来“松朗一体化”框架下地区的必要发展路径。

1.3内涵提升动力促进改善服务品质的诉求

从现实看，大朗地区整体服务水平不高的尴尬局面没有改变，这与松山湖的高端定位差距较大。在对接松山湖日益高端服务需求面前，长盛片区必须着力提升现代服务职能，推动城市华丽转身。

2规划设计理念：价值开发与公共服务平衡的探索

2.1促进地区整体拓展的空间控制骨架

1.构筑贯通南北的控制主轴线。长盛核心区被两条城市主干路切分为南北两部分，本次设计确立了一条南北向主轴线，并辅助东西向次轴，使未来南北两片呼应形成整体，并构筑引导地区未来整体更新的空间骨架。

2.南北呼应的中央标志节点。两片相交的中间部分，本次设计以高度超过150米的一组建筑在此设立整个长盛片区空间标志，统领整个片区，形成从各个方向尤其是松山湖一侧视线的标识性。

2.2结构清晰布局合理的开发功能板块

核心区充分考虑大朗经济发展和产业提升的需要、与周边地区功能协调发展、交通线路组织等多方面的因素，依据城市总体规划的功能定位，进一步细分功能的选址。规划以中央绿化轴线为核心，串联商务办公和商住功能，适当发展城市公共服务和旅游休闲功能，同时适度发展配套性居住物业。在此基础上，形成六种类型功能板块：中央绿化带、商务办公区、沿街商住区、高尚住宅区和文化健身区。

2.3优化公共活动品质的开放空间塑造

1.多样激活中央开放空间。广场、公园、文化等服务功能沿着中央绿化轴线布置，形成连续、开放的商业、文化、休闲走廊，构建最具吸引力的城市展示平台。

2.保障公益性用地比例，支撑片区城市公共服务品质。规划建设总用地面积 142.9公顷，其中公共及生态绿地、教育及体育设施、道路及广场用地等公益性用地面积85公顷，占比约60%。仅40%建设用地进行经营性开发。

3.构建内部特征性场所感和人性化尺度空间。本次规划建立网络化的公共空间系统，以线性的城市公园与街道空间为主贯穿于基地内部，商业街道渗透进庭院，形成多层次开放空间系统。

2.4以人为本、便捷舒适的交通规划指引

1.便捷的公共交通。利用轨道站点带动片区发展，构筑城市快速公共交通体系。沿主要城市干道布置常规公交走廊，将公交网络覆盖整个规划区。沿中央景观走廊周边道路布置内部公交环线，实现“零距离”换乘的目标。

2.人性化的步行游憩交通体系。以中央景观走廊为核心建立辐射整个规划片区的步行系统，串联街头广场、大型绿地、文化娱乐设施等主要活动空间，创造连续完善的步行系统、宜人的步行体验。

2.5紧凑城市考量下的土地混合开发引导

1.混合用地促进地区活力。除了用地功能适度兼容之外，在垂直空间上寻求更多的功能组合，最大化的利用土地资源。包括：办公+酒店+酒店式公寓、办公+零售+公寓、商业+住宅等。

2.集约用地，提升地块开发强度。本次设计约60%土地用于城市公共利益开发，仅40%用于经营性建设，为回应旺盛的发展需求,规划在约57公顷经营性用地上容纳了约175万平方米商业、办公、娱乐及居住建筑面积，地块平均容积率达到3.1，容积率最高地块达到10.0，创造了东莞城市建设史上首例。

2.6塑造地区门户识别的建筑高度控制

为创造层次及尺度丰富、外部形态具有标识性、同时满足住宅日照、眺望中央绿地景观视线等多种需求的城市空间，本次设计制定了丰富的建筑高度控制，包括从限高24米到150米以上不等的六个等级，塑造起伏有致的天际轮廓。

2.7营造多样场所体验的地块开发指南

规划力图通过建筑群布局组合、场地标高设计、绿化与景观设计等多种手段，引导形成多样化场所体验。主要包括：中央景观走廊：通过下沉标高处理,多样界面，二层步行系统等塑造层次丰富、形态活泼的公共空间；商务区地块：通过建筑高度的错落与朝向组织，创造出尺度宜人且界面丰富的内部开放空间。南部街区公园：利用既有水塘及收集周边雨水，营造都市生态型街区游憩公共空间。

结语: 价值开发与公共利益双赢的创新示范效应

本项目是东莞类似快速发展地区，首个探索资源紧约束条件下，价值开发与公共服务平衡的规划。促进了规划管理思维的解放，为类似地区规划实践起到一定示范意义。其创新与特色体现在以下四方面：

第一，思路创新，跳出镇街，从松朗一体化高度，提出集约高强度发展、优化公共空间、塑造地区标志思路；

第二，技术创新，突破当地规划技术规定，通过紧凑用地，突破容积率限制，提供了大量公益用地，营造了优质开放空间，提升了地区整体品质；

第三，管理促进，对当地规划管理思维与实践是一次大胆的突破，对相关政策的制定起到重要参考与促进作用；

第四，示范效应，在东莞市首次提出“超高强度+优质空间”模式，对同类项目具有示范效应。