关于物业存在的矛盾及纠纷处理途径探讨
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【摘 要】在房地产飞速发展的今天，随着人民生活水平的提高和自主意识、自治意识和民主意识的增强,有关物业方面的纠纷的问题也随之表现出愈演愈烈之势。因此，怎样有效合理得解决物业管理矛盾和纠纷，提升物业管理和服务水平是创建和谐社区的保障。本文对住宅社区的物业管理矛盾和纠纷产生的原因，进行了的简要分析，并提出了相应的对策和建议。
【关键词】物业管理；纠纷；成因；对策
下面拟结合实际情况从以下几个方面对物业纠纷的成因做分析。
1.政府的监管缺位和调解机制的不健全
由于现阶段大部分城市的政府民政部门未能形成一套较为成熟的操作规范。政府认为物业管理应主要由国土资源和房屋管理局负责，而国土资源和房屋管理局本身的责任范围较广的，导致负责物业管理的力量不足，造成了政府部门在社区建设的干预和监管上的“缺位”。
政府的监管缺位直接导致了社区的具体事务只能由以盈利为目的的物业公司负责，而原本物业公司与业主应是委托服务合同的关系，这样一来物业公司与社区和社区业主的管理者变成了管理和被管理的关系。由于关系的错位，使得开发商和物业公司在与人数众多但分散无组织的社区业主之间的利益博弈中占有主动权，为开发商和物业公司从业主身上低代价榨取更多利润提供了条件，这也是开发商想方设法选择自己公司下属的物业公司以及多数物业公司不愿退出住宅社区的根本原因。也正是这个原因是导致业主与物业公司的关系紧张，甚至存在敌对状态，产生物业纠纷。 当物业矛盾产生时，由于主要分管此部分的政府的职能部门——房产管理局也未能建立一套有效地调节机制，在应对此类问题时也捉襟见肘，不能有效解决，导致了恶性循环。
2. 业主、业委会的因素
(1)缺乏责任意识和法律意识。业主与物业公司本是是服务与被服务平等经济关系统一体，而部分业主却将自己当做社区的主人，唯我是从，只知道享受法律法规中所规定的业主的权利，而忽略了业主应该履行的义务，经常对物业公司提出不切实际的要求。
(2)业委会组建艰难和缺乏规范
现实中我们发现，因为各种各样的原因小区业主委员会根本成立不起来。造成这种结果的原因既有业主自身的问题，也有外部环境干扰的因素。一方面，一些住宅社区的业主的阶层不同、地域和单位都不同，有些住宅社区的入住率不足50%，缺少凝聚力和归属感，组织难度大。另一方面有关业主委员会成立的法律法规不健全、可操作性差，以及开发商和物业公司因为自身利益也不愿见到业主委员会成立而想方设法进行阻拦。
3.房地产商和物业服务企业缺乏责任
当前，大多数新建成住宅社区的物业公司都是开发商的下属企业。当然，一方面这便于开发商在小区建成的前期对住宅区提供物业管理服务，另一方面开发商可以将压低物业收费标准或者免除一定期限内的物业管理费作为促销手段。由于前期小区房屋并未能全部售出，物业公司的可以从开发商卖房的利润中得到补贴和支持；一旦房屋售完，开发商撤出小区，物业公司就失去稳定的补贴和支持，物业公司就会面对收支不平衡的局面，不可避免地会出现服务缩水、要求提高物业管理费甚至向业主收取各种名目的公摊费用的现象。这时业主与物业公司之间就会形成尖锐的矛盾对立，产生物业纠纷。
4、由于区内专营设施设备未移交，由专业经营单位专嫁给物业服务企业的矛盾和纠纷。
按按《山东省物业管理条例》规定，住宅小区内专业经营设施设备应由水、电、暖、气、有线电视、通信等专营公司规划、建设、维修和养护。但由于各专营公司为逃避责任，把应由各专营公司的责任转嫁到物业服务企业身上，逃避专营设施设备的维修养护责任，同时增长了物业服务的工作量和从总表到分户表的跑冒滴漏损失，给业主和物业服务企业增加额外负担。
二. 解决物业管理纠纷的建议和途径
为了有效地应对物业管理纠纷，本为从以下角度提供建议和途径。
1.加强政府的管理职能
为了有效地应对物业管理纠纷，政府部门应充分发挥管理职能：一是加强法制宣传提高业主民主参与意识，增进业主之间信息沟通。二是应加强对物业管理收费的监管。三是推行物业管理联席会议制度。四是设立具有独立身份的专业机构指导业主大会和业主委员会的运作。五是规范前期物业管理招投标活动。
2.增强业主自主管理的意识，发挥业主委员会职能
（1）主既要明确业主的权利，又要强调业主的义务，在现纠纷时要按照物业管理相关法律、法规、政策来维护合法权益。明确在物业管理服务中，业主、业主大会和物业管理企业是两个平等的民事主体，绝不是主人和佣人的关系，而是一种受合同约束的有偿服务消费。业主遇到矛盾和纠纷时，应积极地与物业公司进行沟通和谈判，恰当、适度地行使抗辩权，妥善处理服务问题，在维护自身权益的同时，避免侵害其他业主的合法权益。
（2）主委员会作为业主大会的执行机构，其应当在街道、居委会和政府部门指导下，发挥为业主服务维权的作用。一方面要通过各种形式，定期听取业主意见和建议，代表业主，执行业主委员会的决议，监督物业管理企业的各项工作；另一方面，要协助物业管理企业管理好小区，督促业主履行业主的义务，做好各项宣传、解释、疏导等工作，及时协调化解矛盾。
3.规范物业公司的服务活动
为了规范物业公司的服务活动，第一要提高物业管理人员的素质，推行职业教育。第二物业公司应根据本公司的资质等级，选择对应级别的住宅社区，并提供相应的物业服务。第三物业公司应该强化合同意识，细化合同内容，对许下承诺和签订合同要严格履行。最后，物业管理协会建立行业诚信档案和诚信风险预警公告制度，对违规单位可进行警告、通报批评和公开谴责的手段来制裁。
4.强化开发商的社会责任
由于不少矛盾和纠纷是开发商在前期开发中遗留下来，必须加强对房地产开发前期的管理，从源头上防止物业管理纠纷。
（1）开发商可虑提前进行物业招投标，使物业管理公司在在房地产开发的前期就介入住宅社区，提前了解社区房屋和配套设施设备的基本情况，从而为日后处理物业管理中的矛盾和纠纷打下基础。
（2）要在房屋交付使用前，由物业管理企业对房屋的质量、环境、设施设备、配套工程进行物业管理方面的验收和评估，提交评估报告，对提出的问题，开发商要及时整改，不整改或整改不到位的，物业管理企业可以拒绝出具评估验收报告。建议将物业管理验收报告作为房屋交付使用的前提和必要条件。
5.建立调解机制
引导各城市街道办事处、乡镇人民政府担负起在小区业主委员会成立和业委会换届及调解处理物业矛盾和纠纷的职责。建立健全由城市街道办事处、乡镇人民政府主导下的物业联席会议制度，及时解决、化解有关物业矛盾和纠纷，保障小区物业工作的正常运作，保障业主和物业服务企业的合法权益。应该建立一套主体多元性、网络多维性、范围广泛性和手段灵活性的的调节机制。有效整合司法调解、行政调解、人民调解的资源，动员组织各单位和社会各方面力量，通过充分运用行政、法律、教育等多种有效手段，及时排查、依法调处各类矛盾纠纷。
6、建立健全专营设施设备由各专营公司收费到户，履行维修保养责任。维护业主和各物业服务企业合法权益。
三. 结论
当前物业管理存在的矛盾和纠纷是我国社会快速发展过程中的产物，随着社会和物业管理行业的进一步发展，物业管理各类法规的完善，各项制度的健全、各种措施的落实，各类物业管理的矛盾和纠纷一定会得到妥善处理和解决，物业管理行业的地位也将得到有力提升，从而迎来我国物业管理行业的新格局。
参考文献
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