商品房销售合同法律效力浅析
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摘要：随着近些年来我国城镇居民住房的商品化、社会化，我国房地产业得以迅猛发展，商品房销售过程中宣传、认购和交付等问题的合同纠纷也日益增多。鉴于此，本文笔者就以上问题的法律效力进行阐述。
由于近年来，人们法律意识普遍增强和有了法律依据，此类诉讼案件的数量更是呈现大幅度上升趋势。综观案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷涉及的法律问题很多，本文笔者仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的看法。
一、商品房销售广告宣传对销售合同法律效力的影响
作为商品房销售的一种行之有效的促销手段，商品房销售广告和宣传资料在商品房交易市场普遍存在早已司空见惯。因其图文并茂，购房者很容易被它误导和蒙骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。
1、商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定
依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”.那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。针对上述这一问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
2、商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件
根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时.应认定为要约。一是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣传，不能认定为要约，若此宣传具有虚假性，导致了购房者的损失，购房者有权要求开发商承担赔偿损失的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边，政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等，但实际上政府规划部门并没有此项规划，对此，开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特定的，如允诺规划区内将建游泳池、每单元有三部电梯、小区绿化率达到85%等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定。
二、商品房认购协议的法律效力
1、商品房认购协议的性质
首先，认购协议是一种独立的合同。我国《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”购房者与开发商的法律地位平等，为平等的民事主体，认购协议是购房者与开发商之间为设立商品房买卖民事权利义务关系而签订的协议，因此，认购协议应是一种独立的合同。
其次.认购协议是一种预约合同。预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面协议，其最显著的特征是：它约定的是当事人双方为将来订立正式合同应履行的继续磋商的义务。商品房认购协议是购房者与开发商就签订商品房买卖合同相关事宜进行的初步约定，并不是对商品房买卖结果进行的直接确认。
再次，认购协议是一种采用格式条款订立的合同。依据我国合同法的相关规定，所谓格式条款，是指合同当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
2、商品房认购协议的效力
商品房认购协议作为商品房买卖的预约合同，其法律效力具有特殊性，主要表现在以下几方面：
一是双方当事人的主要义务是依据认购协议，在约定的期限内就法律规定的商品房买卖（预售）合同所须具备的主要内容继续诚信谈判，以求最终订立正式合同。一方面，购房者不能凭借认购协议，要求开发商签署正式合同，履行交房义务。另一方面，开发商也不能据此认购协议要求购房者签署正式合同，剥夺购房者继续协商的权利。双方当事人如果尽到了诚信谈判义务，即便最后没有签订正式合同，均不承担责任。
二是鉴于认购协议是以格式条款的形式制订的合同.开发商应当承担更为严格的法律责任。一方面，开发商在与购房者签订认购协议时，应本着诚实信用的精神详细介绍此项物业的有关情况，不能弄虚作假。另一方面，开发商不得以格式条款的方式免除自己的责任，加重购房者责任，排除购房者的主要权利。我国《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款.按照对方的要求，对该条款予以说明。”
三是在某种情况下，认购协议与商品房买卖（预售）合同具有同等法律效力。最高法院《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”众所周知，如果认购协议包括了正式合同中的全部实质性条款，并且双方又有实际履行的行为，则表明双方当事人确有缔结正式合同的诚意，这种认购协议具有约束双方当事人必须签订正式合同的效力。
三、商品房迟延交付的法律效力
1、对商品房迟延交付的认定
第一，对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。
第二，对以人为因素为表现形式的抗辩理由，若因买受人及政府机关之外的第三人原因导致的迟延交付，抗辩理由不能成立；若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立；若因购房者拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别其拒绝受领理由的正当性，理由正当，开发商的抗辩理由不成立，否则，抗辩理由成立。第四，如果开发商迟延交付房屋属于双方当事人在买卖合同中约定的免责情形，那么应遵照双方的意思表示。其抗辩理由成立。
2、商品房迟延交付的责任承担
迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责任承担的依据是：首先，根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同法第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定.给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失.包括合同履行后可以获得的利益.但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则。商品房是一种非常特殊的商品，座落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此，最高法院《解释》第17条将合同法的上述规定进一步具体化，规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”这一规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。