商业立项:枯木又逢春?

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严厉的限购政策将很多人挡在了购房大门之外，北京楼市住宅成交量大幅萎缩，部分因限购细则而无法买房的购房者和部分投资客开始把目光转向了处在政策灰色地带的“商改住”项目。

通常所说的商业立项的住宅是指40年产权的办公立项以及50年产权的商业立项，两类项目在产权证上分别表现为办公与酒店式公寓，但是开发商将其分割成一居和两居的户型，按住宅出售。

由于这类项目产权年限少，舒适度相对低，没有天然气，用水用电价格高，长期以来总是多少受到消费者的“歧视”，比同区域的普通住宅价格低廉不少，而且价格的上涨幅度也远远不如普通住宅。

关注者多　项目借势涨价

2月20日，记者来到位于北京朝阳区东部的办公立项项目北京像素。

与此时住宅项目的门可罗雀相比，记者还没有进门就感受到了巨大反差。售楼处外面停着20辆左右的轿车，不时有三三两两的看房人进进出出。进入售楼大厅，10多批看房人散布于各处，显得人气格外旺盛，大部分是30岁左右的青年夫妇。靠墙的一侧放着销售控制板，卖出的房子会涂上红五星，而表格板上显示的销售情况，显然可以给购房人施加心理压力。

这番场景，在2009年下半年住宅市场销售火爆时，几乎在每个售楼处都可以看到。但是在“京15条”出台之后的今天，实属罕见。

房子是LOFT结构，总高4.5米，两层高度分别是2.2米和2.1米左右，客厅挑空。价格为每平方米1.8万元。

项目是办公立项，产权50年，目前销售的一期是今年6月底入住。但由于产权年限是从开发商拿地开始算，因此这批客户入住时，产权还剩下43年。“下一期开盘销售的房子是2012年入住，再往后，可能入住的时候产权只剩下40年了。”销售员翟女士说。

销售员着重强调了房子并不在限购范围之内的优势，目前商业、办公立项房子购买规则为收入50％，利率乘以1.1。当记者问到售楼处如此火爆是否因为限购令的原因时，销售员说：“以前我们这里看房的人也不少，不过没有现在这么多。”

据了解，该项目下一期准备涨价，价格在每平方米2万元左右。

一二手全面解冻

在二环内的商业立项项目前门前，目前也是处于封盘准备涨价的阶段，销售员王先生说：“我们老板觉得前面价格卖低了，春节前就封盘了，如果再开盘，价格肯定上涨。”

而在商业、办公立项的住宅云集的亦庄开发区，限购令的出台使这类房屋二手房的价格也出现了解冻的效果。2009年11月，林先生投资购房，在亦庄商业立项的兴盛国际购买了一套房子，价格为每平方米不到9000元，期待房子升值后出手。但是在之后的一年里，形势发展却和他的设想不同。一方面是全市普通住宅项目价格飙升，大兴的很多普通住宅从每平方米1.3万元涨到了2.5万元左右。而他购买的商业立项项目，价格却在最初的半年里原地踏步，之后的时间里也上涨缓慢。2011年春节前，林先生去当地的二手房中介咨询自己房子的价格，对方答曰：每平方米1.1万元左右。

但是当2月19日林先生再次来到中介询问价格时，得到的答复已经变成了每平方米1.5万元左右。虽然和同区域的住宅相比，价格仍然有较大的差距，但是林先生已经颇感欣慰：“按照这个趋势，我的房子价格应该还会上涨的。”

而亦庄的某商业立项项目，由于开发商缺乏资金，想通过团购的形式回笼资金，在年初的时候搞团购促销，价格为每平方米1万元左右，但是最近调控政策出台以后，开发商立刻就取消了团购活动。

数量有限

目前销售行情虽然看好，但是在北京市场上，这类产品的供应却恐怕难以长期持续。2010年6月就有报道说，北京市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售，促使商业、办公项目能够遵照其规划用途真正为城市功能发展服务。2010年12月，北京市住建委等部门《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。

如果这些规定得到切实执行，那么在北京市场上，商业立项住宅的销售形势可以概括为：数量有限，售完为止。

风险尚存　投资谨慎

据我爱我家多家门店的统计显示，2月17日细则开始执行的首日，针对“商改住”项目的客户咨询量的确有所增加，咨询商住项目的客户大部分都是受政策影响而被限购的购房人群和部分投资客。但是，咨询的多，真正出手的却很少。

业内人士提醒广大消费者，这些商住小户型公摊大、套数多的达到一梯8～10户，租户多，对于自住来说并不宜居，日常生活会受到很大干扰，业主的生活品质会大大被降低。

无论居住还是投资，对于商住公寓的购买都应该谨慎，因为从长期来看，前景都不乐观。并且未来出租需要按照写字楼出租缴税，综合税率达到12％，远高于住宅的税率，租赁成本高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前购买商住项目存在较大政策风险，希望购房者，尤其是因为政策而被限购，却仍然有较迫切购买意愿的购房者，在决定购买“商改住”项目时一定要冷静谨慎。

首先商住项目土地使用年限只有40年，《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期并无明确规定，购买商住项目存在很大的政策风险。

其次，养房成本高。商住房的水电价和物业等费用，是按照商业标准收取，商用水电价格是民用的二倍，即便开发商口头承诺会改成民用水电，一般也不肯落实在合同上。不管是对普通购房者来说，还是对投资者来说，商住项目购买后较高的维护支出成本都会让购房者更加谨慎。

最后，在将来有可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也会高于普通住宅。《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期，这些都无定论，投资者还是应该保持清醒的头脑，规避风险。