房产商究竟缺钱吗
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国际评级机构准普尔前不久公布的最新研究报告带来的消息不令人乐观：流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战。如果市场状况未能及时改善，房地产业的流动性可能面临枯竭，进而使得一些开发商难以继续维持增长。
对于很多房地产企业来说，眼下或许正处于一个最煎熬人的时代。
如果房地产企业流动性够足，那么“拐点”一说的基础便被削去了大半。可房地产企业到底缺钱吗?不久前召开的博鳌亚洲论坛2008年会上，一些房地产企业负责人坦陈：“缺钱”已成为当前房地产开发商的“头号难题”。
资金安全成考验
国际评级机构标准普尔前不久公布的最新研究报告带来的消息不令人乐观：流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战。如果市场状况未能及时改善，房地产业的流动性可能面临枯竭，进而使得一些开发商难以继续维持增长，吉姆，罗杰斯甚至在今年伊始放言，部分投资者2008年将面临破产窘境，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，中国大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。
更惊心动魄的是潘石屹的“大起底”：一份针对19家上市房地产公司的两组数据对比。
一组数据显示，包括SOHO中国、华润、碧桂园、首创、绿城、富力等19家上市房企，除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的“速动比率”比值在1和2之间外，其余14家都小于1。潘石屹分析，企业的速动比率，即速动资产对流动负债的比率，是衡量企业财务状况的重要指标，如果速动比率非常低，企业的资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩对企业带来的风险考验，比值在1和2之间则属于合适状态。
另一组数据则显示，除了万科、SOHO中国、中海外、碧桂园、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外，其余14家公司的现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额，潘石屹认为，这意味着大多数上市房地产公司存在负债率高，现金和银行存款少的普遍状况。
总盘子有缺口
事实上，根据各企业的囤地规模，已经有人计算出：今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋是其中一个“账房先生”。他说，2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发。从开发量上来看，2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。根据央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据“2007年房地产开发投资2.5万亿元”为依据，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。
但是，截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7％。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。另外，从已公布的数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。
因此，综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元。受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右。2007年10月以后，房企股市融资难度成倍增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。此外，2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿元，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。所以，如果没有其他主要融资渠道的话，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。
大公司不缺钱
这个结论并未得到很多权威的经济学家的认同，在博鳌论坛上就有专家在力挺地产企业。
经济学家陈淮认为：中国的城镇化不管有没有美国的次贷危机，也不管有没有2008年的奥运会，它总之是一个需要20到30年才能完成的长期发展战略过程。因此，并不会因为美国出现了次贷危机，中国的房地产就来了冬天。毕竟借给美国那些低端收入群体的银行不是中国的银行，向美国银行借钱的也不是中国的老百姓。
即使是相对悲观的胡祖六也对地产业的复苏抱有较大的希望，他说：“我觉得现在有可能是房地产的冬天。因为今年有很多不确定性，表现在宏观调控政策和货币政策方面。但是，既然说冬天已经到来了，难道春天还会远吗?中国的房价上涨基本上是受基本面的支撑。因为中国的经济表现非常好，工业化、城市化这两个大趋势是推动房地产繁荣的最根本动力和基础。这点现在也没有改变。即使到今天，城市化的浪潮也还要持续10年、20年、30年，甚至更多。”
事实上，从A股已披露年报的房地产上市公司来看，目前还看不出谁会面临危机，形势虽未像2006年年报时一片靓丽，至少也是喜忧参半。尽管部分企业的盈利能力环比下滑明显，但也不乏万科、金地集团这样年营业收入、利润等均超过100％增长的公司。
本刊记者通过万得咨询查得A股上市公司中“有息负债”数额最大的前10家公司(见下表)。但值得注意的是，这些公司的“资产负债率”大都在70％以下，“有息负债率”更是大都在40％以下。由于房地产行业的特殊性，其预售房屋也成为“负债”，所以会显得负债率较高，但是“有息负债”则比较真实地反映出它们的贷款量。
通过这组数据不难看出，至少这些上市的大型房地产企业并未遭遇生死危机，如果行业内小企业发生危机需要重组，反倒可能是一次整合良机。