专家:太原楼市趋稳

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山西财经大学副校长、山西省房地产估价师与房地产经纪人协会会长马培生教授，他对太原楼市的看法理性且独到。

“拐点论”不能简单得出

今年以来，随着个别城市的个别楼盘的降价销售、个别城市某个月份的平均楼价下降，“楼市崩盘论”“楼市拐点论”的言论受到了高度关注。

对此，马培生表示：“‘楼市崩盘论’‘楼市拐点论’是个别人的观点，我不认同。”

他认为，房地产市场是一个区域性非常强的市场。由于难以知道的各种可能原因的影响，个别城市的个别楼盘降价销售，是难免的、孤立的市场情况。但这并不意味着这些楼盘所在城市出现了楼市崩盘，更不能由此推断出现了普遍性的楼市崩盘。况且，即使某个地方楼市崩盘，也并不意味着所有城市的楼市都要崩盘。

“不能简单地以某个地方某个时段的房地产市场不景气为依据，来推断其他地区也会出现同样现象。”他说，“网上很火的‘崩盘帝’曾预言全国110个城市将出现楼市崩盘，这并不是严谨的科学结论。因为，如果预言110个城市的楼市崩盘，那么他至少要去调研远多于110个城市的房地产市场，并通过大量准确的数据，分析这些城市房地产市场的供求关系和房价走势。之后，他才有可能从调研结果中，发现其中的这110个城市的楼市有崩盘的可能。而要把远多于110个城市的房地产市场的供求关系和房价走势分析清楚，不可能是一个人或者一个小的研究团队在短时间内可以完成的。”

除了区域性强之外，房地产市场还是一个不能用平均价格简单比较的市场。

2013年12月18日，国家统计局公布《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，广州市房价同比涨幅达20.9%，环比上涨0.8%；同一天，广州市国土房管局公布的房价数据，环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。按广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。

对此，马培生表示：“国家统计局采用的是指数计算法，即追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算得出房价数据。广州国土房管局采用的是算术平均法，即将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价。太原新建商品住宅的平均价格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米，降幅很小，并不能由此就简单得出楼市降价的结论。”

“算术平均法，对于判断房地产市场并不科学；指数计算法，才能体现房地产市场的变化。”他总结说。

中环路改变楼市格局

总结太原房地产市场这些年的发展，马培生觉得，总体来说基本上是沿着健康的方向发展过来的。“期间，尽管有过供需的波动，价格的上涨。但现在回过头去看，太原市的房地产市场既没有出现火爆的场面，也没有遭遇寒流、泡沫，房价也仍在购房者可接受的范围内，整体上是伴随经济的发展、社会的进步、居民收入的增加而稳步前行的。“

而需要注意到的是，近一段时期，太原市中环路的开通，对房地产业肯定有着极大的影响，且是多方面的。

“明显地，这对中环路周边的楼盘肯定是有好处的。中环路的开通，不仅为交通带来极大便利，而且将激活周边楼市。除了土地成交活跃外，周边楼盘的追涨预期将提高。众所周知，无论从建设开发、楼盘条件，还是销售来看，太原南城因其自身所具备的快速发展优势，近年来楼市的发展可谓是风生水起。相较而言，由于种种原因，太原北、西、东片区的发展一直较为缓慢。中环路的开通、交通条件的改善，将吸引大量企业、开发商、居民在中环路周边聚集，有助于北、西、东片区向好发展。各方面的利好、楼市供给和需求将不可避免地被带动起来。”马培生说道。

而更重要的是，中环路的开通，打破了市民工作在哪个城区就在哪个城区买房的固定格局，将使得太原东、南、西、北四城区的房价趋同，对整个太原房地产的格局也将有一个极明显的改变。

对此，马培生举例道：“中环路开通前，如果一个太原市民在南中环上班，却在尖草坪买房，是不可思议的事情。可如今，20-30分钟的车程足以被人们所接受，在南城上班，在北城买房，所处城区不再成为人们买房时所考虑的限制条件。而这，也将让北城的房地产业市场进入被需求的新发展时期。”

“再如，在东、西中环路修建前，太原东、西城虽紧邻市区中心，但该区域多为坡地、沟壑纵横。再加上受到铁路、高速公路等交通线的影响，不少区域至今水、电、气、暖等基础设施仍不健全，道路等级低、交通设施不足，阻碍了当地群众的出行和区域发展。而东、西中环路的开通，周边绿地的增加，不仅弥补了东、西城区之前的发展缺憾，而且克服了市区交通不畅、绿地短缺的不足，这也将使东、西城区楼盘显示出独特的优势。”

相对价高的期房市场

影响房地产价格的因素，既有房地产自身的因素，比如产权、区位、户型、环境等，也有外部因素，比如市场供需因素、宏观经济形势因素、购房者心理因素、房地产政策因素等。对于商品房来说，影响价格的因素，关键的还是供需关系。

马培生认为，就当前说，太原市的房地产市场不仅有价，也有市，而且仍然是一个相对价高的期房市场。也就是说，太原的购房者都是在觉得房价高的同时，购买了尚未交付使用或尚未竣工，甚至是尚在拆迁、尚未建设中的楼盘。

随着城镇化进程的推进，新毕业的大学生和已经在太原站住脚的农民工等群体都是刚性需求的生力军。上世纪60年代中人口高峰时期出生的人，他们的孩子，已经到了结婚时期，且大都是独生子女，对房子的需求较大，而且不存在资金问题，父母已经做好购房准备。而从经济活跃角度看，太原的就业机会毕竟比市、县要多，很多学生毕业都选择在太原就业，很多年轻人到太原打工，买一套房子都是他们的理想。

“在这种背景之下，由于太原市政府禁止小产权房和‘五证不全’的楼盘上市，致使住宅供应量相对减少，而需求量则没有明显的下降，将加剧供需矛盾。”马培生说，“有的人觉得，现在的楼盘不少，未来的商品房供应量肯定不小，这是一个误解。因为现在开发的楼盘中，有相当一部分是为道路改造、城中村改造中的被拆迁人所建设的回迁房和面向特定人群的保障性住房，并不是由开发商自主开发、面向社会供应的商品房。受整个房地产市场悲观情绪的影响，购房者中观望的不少，但需要正视的是，强劲的刚需是不争的事实，这就造成了当前的房地产市场仍然是一个卖方市场。”

马培生还表示，长远来看，楼市肯定会健康发展，房价应该能够调整到老百姓满意的程度。但就近期看，包括公共租赁住房和廉租房等在内的保障性住房的建设，还不能满足消费者的需求，导致目前太原住房市场仍旧是商品房为主的市场，开发商不愁卖房，而老百姓却发愁买房，所以房价一段时期内不会明显下降。

当然，对投资者来说，如果以升值快为目的购房，仍会有一定的投资风险。毕竟，为了保证太原的房地产向健康的方向发展，投资、投机的需求应该会是被抑制的。

政府发力方向

包括住房在内的房地产是基本的生活资料和基本的生产资料，因此，政府对房地产业的宏观调控就应该比对那些满足享受甚至奢侈生活的商品的力度大。

5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。业界分析认为，金融调控部门发声保房贷，信号意味浓烈。

此外，各地政府纷纷出手救市未被叫停，其示范效应显而易见。4月底，无锡、南宁、天津、杭州等多个城市放松楼市各种限制，包括放松限购、 鼓励入户、降低购地保证金等各种方式；5月初，安徽铜陵推出的“买房补贴契税、公积金贷款首付降至两成、落户政策放宽、开发商预售监管资金拨付节点增加”等全面救市措施……业界观察人士分析，这或许正契合了今年总理在政府工作报告中的“针对不同城市情况分类调控”方针。

具体到太原市场，马培生认为，政府应从以下几个方面对房价的调控做出努力：

第一，要增加保障性住房、中小户型住房的供应，改善住房供应结构。第二，要增加以住宅用地为主的房地产用地供应量，创造良好的投资环境，加大房地产投资。第三，要完善“二手房”交易的政策措施，依法简化交易程序，加快交易手续办理，激活存量房市场。第四，要坚持限购政策，引导理性购房，抑制投机性投资购房。第五，要落实“限房价、竞地价，限地价、竞房价”的政策，摒弃土地财政，从根本上控制房价上涨。