广东房市调控空炮

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原文作者：魏枫凌

在“国五条”公布一个多月后，广东省政府于3月25日率先出台了“实施细则”。这项被看成 “实施细则”的文件不仅没有对最受关注的“20%个税”给予明确的操作说明，对于限价目标和长效机制也言辞模糊，整体力度竟比“国五条”显得更加含蓄。

广东省在落实中央政府的房地产调控上一直具有排头兵的示范效应，各地方政府可能都会以此为参照来制定相关的调控细则。

在2008年12月20日，中央政府为了应对金融危机出台了鼓励购房的政策，广东省2009年1月16日就率先转发并随后细则。而在2010年开始的房地产紧缩调控中，北京市最早在4月出台限购令后无一地方效仿，直到深圳市9月份出台限购令后才引发了全国其他城市争相跟进。目前广东对“国五条”都是半推半就，其他省份恐怕也难以出台更严格的细则。

敏锐的资本市场似乎已经给了广东版“细则”正面的回应。在广东版细则出台后的3月26日，虽然沪深股市双双重挫，但房地产板块收盘却小幅走高，帮助沪深指数守住10日均线。

并非细则 实为花枪

“国五条”中和房屋交易者的利益最密切相关的条款无疑是卖房差额按20%征税。虽然这一规定早已存在于2005年的个人所得税法，但在财政部、国家税务总局等部委的实施过程中一直给予减免或按变通方式（住房转让收入1%-3%）征收，并不具实际效力。

广东省此番称房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定。这样的政策解读，实际上把球又重新踢还给了中央政府。

首先对于何谓“房价过快上涨”难以界定，广州市对此的解释为“2013年房价涨幅至少不应高于gdp的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”。在中信建投证券宏观分析师王洋看来，这种对2011年的老调重弹难以奏效。

“从局部和短期来看，房价是供求关系决定的。在长期看，城镇化、房地产资本化带来信用体系的膨胀，信用体系的膨胀又为房地产价格的上涨和投资、投机活动提供了流动性基础。” 王洋称，“简单地将房价和经济指标挂钩并不能去除房产固有的投资属性。”

即便是以后开征资本利得税，针对征税的具体时间表和操作方法，广东省也没有提及，而是笼统地称按“国五条”执行。如果未来财政部和国家税务总局不对税法的实施细则进行调整，那么地方政府想要执行也将无从参照。

事实上，20%资本利得税着眼于从二手房买卖双方的利益中分割出一块，政府难以避免与民争利之嫌。房地产市场需求大于供给的局面意味着，卖方议价能力强于买方，那么在交易环节征税，难免会使得税负转嫁给买方，从而可能进一步推高房价。

继续强调按户籍执行限购，则意味着“国五条”仍是在对过去的房地产调控思路的承续和加强，广东省自然也难以跳出这一围栏。华远地产董事长任志强对此指出，“十”试图促进农村人口城镇化、并要改变户籍制度，限购并不是完全按照“十”精神办事；此外，限购也体现了国务院对微观经济的强势干预，这也使城镇化难有发展。

更值得注意的是，广东省不仅是制造加工业大省，吸引了大量的外来务工者，更是历来中国践行市场经济和改革开放的窗口。广东省尚且紧抓限购不放松，不仅错误地打击了外来人口和以居住为目的的购房者，也无助于引领改革。

除此之外，对房价上涨过快的城市，“国五条”还要求可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，加快推进扩大房产税改革试点工作。这些措施在广东省的政策解读中消失，也似乎表明广东省并不愿严厉打压房价。

经济增长压力下左右为难

房地产业调控需要考虑溢出效应，出台房地产调控从紧的政策要顾及到当前中国经济复苏的动能，也要考虑政府财政收入。

2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元，同比增长21.2%，增速比2012年同期回落0.3个百分点；其中房地产开发投资占6670亿元，同比增长22.8%，增速比2012年全年提高6.6个百分点。与此同时，社会消费品零售总额3.78万亿元，同比仅增长12.3%，增速比2012年同期骤降2.4个百分点。

由此可见，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，牵涉的上下游行业广泛，对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。一旦下滑，在短期内是难以依靠消费弥补的。

对于地方政府而言，如果从严落实征收20%的资本利得税，政府将可以从中获取财政收入的增长。但是，由此对房地产投资又会产生打击并传导至上下游行业，这对政府财政收入的损失可能更大。

财政部2013年中央和地方预算草案提出，考虑到结构性减税的滞后效应，2013年财政收入增长不会太快，可调用的中央预算稳定调节基金数额也较少；但财政刚性支出增加，特别是增加保障改善民生支出，都需要适当增加财政赤字。1-2月中国财政收入2.24万亿元，同比增长7.2%，远低于上年全年同期的12.8%；财政支出1.61万亿元，同比增长15.7%。[论文网]

当前，中央和地方政府之间财权、事权分治，和房地产业休戚相关的土地财政成为了地方财政收入的靠山。在财政收支的压力下，地方政府和中央政府就土地财政的博弈还将持续，房地产业则在这一夹缝中生存。

调控原地打转

舆论之所以呼吁房地产调控，是因为保障性住房建设缓慢且分配不均，迫使居民转向商品房，而房价高企又导致普通百姓难以负担购买商品房的成本。房地产调控的最终目的也并非降价，而是使居民的住房需求得到满足。更何况，房价的温和上涨还可以通过促进家庭财富增长进而促进消费。

就短期抑制房价过快上涨而言，“国五条”本身确实有可取之处。在1998年房改课题组组长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏看来，“国五条”中增加商品房与保障房的有效供应就是亮点。

这些措施包括增加住房及住房用地的有效供应；以商品住房项目的住宅建设套数等要求作为土地出让的依据，纳入出让合同；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。但遗憾的是，在广东省的政策解读中，这些有助于增加商品房和保障房供给的措施反而未见到。

中国地区间发展不均的已经十分明显，即便是如广东、江苏、浙江等最为富裕的省份内部也存在经济发达程度和社会资源配置等方面的明显差异，而这种地区间的差异也会体现在房地产市场上。国务院已经意识到面向全国的“国五条”最终不能一刀切，因此，希望各地出台针对当地情况的细则。

但地方政府在经济增长、财政收支压力下，很难真刀真枪地打压房地产市场，因此，只能一边给出模糊的“细则”，一边继续通过高价拍地推高房价。而这又可能最终迫使中央政府以后出台全国统一的细化调控措施以施压地方政府。限购令在全国铺开就是如此，开征房地产税也正在经历着类似的博弈。

“政府虽然一直在探讨发挥市场配置资源的主体作用，但目前为止，中央政府既缺乏对地方政府的有效节制，也没有做出太多主动让利的实质性举措。”王洋表示。长效机制尚且缺乏，“国五条”的颁布如同赶鸭子上架，地方政府再把球踢还给中央政府，也是无奈之举。