苏州五大区域置业宝典

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虽然面临调控，但苏州市场需求仍然巨大，因此房价不可能出现较大幅度的调整。值得一提的是，受交通条件改善利好刺激，苏州旅游休闲物业将会更受关注。在此，我们对苏州楼市的五大热点区域进行一次全景式的扫描。

今年苏州的房价会跌吗?相信很多人都会问这个问题。我们给出的判断是必然出现调整，但波动幅度不会很大。毋庸置疑，在过去的一年里，苏州楼市大热。从去年年初的冷清态势突然转暖，并在年底收了一个“大阳”。这与“救市”政策发挥作用以及苏州市场需求突然释放不无关系。而在2010年，政策方面转向，市场再次陷入观望态势，这会不会导致出现调整呢?调整不可避免。但随着国家调控的深入，楼市将由此稳定下来。考虑到苏州市场需求仍然巨大，因此期望房价出现大幅下跌的情形几无可能。

2009年量价齐涨

在2009年，苏州楼市呈现量价齐涨态势。2009年上半年压抑了一年多的大量刚性需求集中释放，苏州商品住宅市场快速回暖，进入5月以后，随着改善型需求和投资性需求的逐渐入市，苏城楼市交易量更是节节攀升。根据中房指数系统统计，2009年苏州全年住宅累计成交95119套、995.97万平方米，同比分别上升175％和154.5％，全年月均成交面积78.37万平方米，比2008年增长超过1.5倍，甚至超过了楼市火爆的2007年(59.51万平方米)的月平均销量。从各月成交走势来看，除1月受春节长假影响销量处于低势状态，其他各月都保持了较高的增速，其中5月成交量最高，为8751套，12月也达到8341套。

2009年苏州住宅市场成交均价也水涨船高。商品住宅全年成交均价为7465元，平方米，同比上涨9.67％。从月度价格走势来看，1-12月苏州商品住宅成交均价基本保持持续上扬势头，其中11月达到峰值8701元／平方米。

2010年以稳为主

目前，苏州少数楼盘价格出现了松动。但这并非意味着今年苏州楼市将会出现大幅调整。记者在采访过程中了解到，经历了两个多月的观望期之后，终于有开发商以打折销售的方式来吸引购房者。如位于公园园区的楼盘东湖林语就主动优惠60元，平方米，工业园区北部的一楼盘雍合湾花园也打出“让利1％”的口号。

又到了推盘的高峰期，此时开发商主动“示弱”，是不是意味着房价就会出现大幅调整呢?专家表示这种可能性很小。中国指数研究院苏州分院有关人士表示，由于苏州商品住宅市场需求仍比较旺盛，所以大幅下挫的可能性极小。苏州搜房网检测数据显示，今年2月份苏州成交均价为8800元／平方米，这已经是历史新高。

就供应情况来看，近期还会出现供应不足的情形。中国指数研究院苏州分院统计数据显示，2010年苏州市场将有200余个新楼盘上市销售，预计至少将有5万套房源供应，相比2009年市场供应量不足的状况有所改善。

苏州楼市全景扫描

为了对楼市有个全面的认识，我们有必要对其进行一次全景式的扫描。

苏州楼市可分为五大区域，即工业园区、高新区、吴中区、中心城区和相城区。中心城区因为保护老建筑，很少有地块投入房地产开发，因此较为一点的工业园区、高新区、吴中区和相城区为目前苏州市房地产市场的“主战场”。

工业园区：房价跨入“万元时代”

工业园区均价率先突破万元大关，这使其成为苏州“房价高地”。经过15年的发展，工业园区已经发展成为一座新兴城区，苏州的白领在此上班，在此居住，完善的配套，高品质社区生活以使得市民逐渐淡化了古城情结，成为不少苏州居民置业的新选择。此外，工业园区还是投资者青睐的区域，如金鸡湖周边的一些项目，有将近六成的房源为来自上海和浙江的投资者所持有。

目前工业园区的房价已基本整体过万元，如雅戈尔太阳城、第五元素、东湖林语等楼盘售价均是如此。即使能够找到极个别低于该水平的楼盘，但也离这个关口不远，如亿城新天地二期售价为9500元，平方米，仅差了一点点。园区内房价最贵的当属湖景房，如万科・尚玲珑均价达到了28000元／平方米，最高售价为36000元。

园区房价不断高涨，而且供应方面也是苏州最为充足的区域。2009年土地供应量为100万平方米，占到全市土地供应量的2成。

高新区：生态概念惹人爱

高新区的生态环境，可让业主享受到绿色带来的惬意。记者在高新区采访时发现，区域东靠老城区，西濒太湖，同时还与江南丘陵相接，区域内分布有石湖风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘山风景区等，加之白马涧生态园等城市公园坐落其中，使得区域内绿化覆盖率达到4成。也正是拥有独特的山水资源，所以这里出现了阳山、树山、镇湖休闲旅游地产的开发，加之沪宁城际铁路在高新区设置了车站，未来这里的旅游地产将会受到来自上海等其他城市购房者的青睐。

目前区域内房价水平较工业园区、老城区来说，较为低廉。据苏州搜房网监测数据显示，2月份区域成交均价为7353元，平方米，如Max未来、城河新旅城等楼盘销售价格与此相当。当然，其中也有一些楼盘售价接近9000元／平方米，如山水映象。

高新区也是近期苏州的热点开发区域。2009年这里土地供应面积为86万平方米，当年的房产成交面积也达到了132万平方米。

吴中区：未来的热点区域

在不久的将来，吴中区将会取代工业园区成为苏州的楼市“供应大户”。吴中区紧邻高新区，同时也与太湖相邻，独特的山水资源，使得区域成为旅游休闲和别墅项目的聚集区。同时考虑到区域距离沪宁城际铁路高新区车站并不远，因此这里也会为集休闲与投资双重目的置业人群所关注。2月份，吴中区的成交均价达到惊人的11520元，平方米，这主要是由于别墅项目突然发力所致。在售项目有星岛仁恒、中房澜泊湾等，售价在19000～24000元，平方米之间。区域内公寓售价主要集中在7000-9000元，平方米之间，新城金郡、仁泰花园、石湖华城等项目售价均为该水平。

吴中区将会成为苏州未来楼市的主要供应大区。根据2009年的土地供应情况我们发现，其必将取代工业园区。2009年该区域共供应土地面积145万平方米，占整个土地供应面积的3成。

中心城区：逐渐退出主力位置

随着供应量的减少，中心城区已不再是苏州主要住宅供应区域。中心城区也称老城区，包括沧浪区、金间区和平江区，为苏州传统的繁华地段。教育、医疗、商业等配套十分完善，为苏州人购房首选。目前区域内在售的公寓项目售价均已超过万元，如世贸・运河城、湖山新意、中海・胥江府、品湖苑等售价在10000-14000元／平方米之间。当然，中心城区也是苏州豪宅的聚集地，如华人平门府、锦绣苏州、姑苏人家等独栋别墅项目，售价在2000-4000万元不等。

2009年中心城区商品房全年成交量为143.07万平方米，仅比高新区多一点。据了解，在去年，中心城区土地供应面积只有70余万平方米，相比工业园区、高新区、吴中区以及相城区等都要少。

相城区：苏州房价洼地

相城区房价为全市最低，可视为房价洼地。位于苏州市北面的相城区房地产市场起步较晚，因此一直不被当地人所重视，其主要原因在于交通条件的欠缺。不过这种状况随着轨道交通2号线的开工建设有所改善。据了解，与在建中的轨道交通1号线形成十字交叉的2号线，已于去年12月份正式开工建设，与相城大道和齐门外大街、采莲路等城区主要道路构成方格化路网，一道形成多层次、布局化的城区交通网，从而使得区域交通条件大为改善。

相城区楼市主要有城北、黄埭、相城大道等三大板块组成。城北地带的相城区与其他区域相比楼盘性价比较高，小高层房源的价格在6000-7000元／平方米之间，一些酒店式公寓的价格甚至低于6000元，平方米，这对于青睐小户型的购房者来说是个不错的选择。此外，相城区别墅价格相对较低，联排别墅售价在12000～13000元／平方米之间，加之板块内生态环境不错，值得购房者关注。

未来几年内，相城区楼市将会发力。据了解，在2009年，相城区土地供应面积达86万平方米，位于全苏州土地供应量的前三位。