浅谈房产测量中阳台面积的测算

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【摘要】国家标准《房产测量规范》（GB/T17986―2000）于2000年实施到现在已有11年之久，这期间我国房地产业得到了飞跃的发展，建筑形式、风格、格局不断推陈出新，房产测量正面临许多新的问题。如何细化规范中的计算规则和统一计算标准已成为房产测量人员最关注的热门话题。本文仅针对房产测量中的阳台面积测算问题，分析了不同的计算方法，并提出了一些意见和建议。

【关键词】房产测量；规范；阳台面积；测算

1 前言

近年来，房地产市场蓬勃发展，房价连续攀高，随着老百姓维权意识的不断提高，房产面积越来越受到更多的关注。作为房产测量人员在面积测算过程中要求更加认真、更加谨慎，确保测算面积的准确，维护房屋产权人的切身利益，商品房阳台面积如何测算在此同样重要。

阳台是建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的有永久性上盖、地板和围护栏杆、栏板的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。阳台按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台。然而，一些新颖、别出心裁的设计给我们房产测绘工作带来了很多存在争议的问题，

目前，房产面积测量的依据――《房产测量规范》中关于阳台面积测算的规定，总结起来有：面积测算是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖、结构牢固、层高在2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。全封闭的阳台按其水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算。但随着设计样式的不断更新，阳台新式造型层出不穷，现有的规范已无法对阳台面积的测算作完整全面地解释，使得各地方阳台面积的计算规则存在很大差异。而客观公正合理地测算出阳台的面积，才能兼顾房产开发者和购房者的利益。 （下文所述阳台、花园均为不封闭阳台）

2 阳台面积的测算方法与分析

笔者收集了近年来出现的几种新型阳台的设计案例，列举了不同的测算方法，并对其作了简单分析，提出了一些个人的想法和见解。

2.1 超大面积的阳台

现实中，经常出现一些超大阳台、露台、空中花园的设计（如图1所示），其已超越了一般阳台的使用功能。很多开发商在设计中片面追求赠送面积，房间不筑墙，写上“阳台”“花园”，于是建筑面积就以一半计算；花池做得比阳台还大，空调外挂搁板做成超大号的，更有甚者，入户花园贯通了整个房屋（如图2所示），这样的设计显然不合常理，也与政府倡导的住宅设计应“面积不大、功能全、节能、环保”的理念背道而驰。

图1

图2

当前处理上述超大阳台的测算方法主要有以下两种：

2.1.1 按照规划部门审批的功能，阳台、入户花园、设备阳台、景观花园还是空中花园只要是不封闭状态，满足阳台计算建筑面积条件的均按一半计算建筑面积，不考虑位于主体建筑结构内的半开敞空间的进深。

2.1.2 报建图纸标注阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称怎么标，符合以下三款形式的，按阳台计算建筑面积；不符合的均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。这三款形式是：

（1）贯穿建筑主体的穿透型阳台，阳台水平投影面积不得大于12平方米；

（2）凹阳台，阳台（围护结构）水平投影面积不大于12平方米，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台围护结构至外墙外缘的最大垂直距离）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.4米；当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米。

（3）凸阳台和复合型阳台，阳台（围护结构）水平投影面积不大于12平方米且其进深（取阳台围护结构至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。

（上述三款形式的阳台面积及进深限定值均为深圳市计算标准，因《房产测量规范》中对不同结构形态的阳台没有明确其建筑面积的计算规则，各地方所设定限定值有所不同。）

对于第一种测算方法，往往是为了符合报建功能和面积指标，从而忽略了其本身的实际使用功能。全部按照一半计算建筑面积显然不够合理，因为报建面积是依据2005年7月1日实施的《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T50353―2005）计算得来的，而房产测量的面积是产权面积，依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T17986.1―2000、GB/T17986.2― 2000）。前者是为满足工程造价计价工作的需要而制定的，后者是为了满足房屋产权登记的需要而制定的。因此，房产商、建筑施工商和城建管理部门，应当正确理解和使用上述不同种类建筑面积性质上的不同及数值上的差异。不能一味追求功能和面积的一致，而忽视了计算的科学合理性。

对于第二种测算方法，显然比较科学合理，但操作起来十分繁琐，加大了测绘的难度和强度。同时因为《房产测量规范》没有明确上述提到的阳台面积及进深的限定值，导致各地方执行标准不一致，到底该限定值定为多少更合理还有待进一步探讨。

2.2 顶盖不完全遮盖的不封闭阳台

顶盖不完全遮盖的不封闭阳台主要有以下三种测算方法：

2.2.1 上部底板（或顶盖）投影面积小于阳台维护结构水平投影面积，阳台全部不计算建筑面积。

2.2.2 上部底板（或顶盖）投影面积小于本层维护结构水平投影面积时，本层阳台按上部底板（或顶盖）水平投影面积的一半计算建筑面积。

2.2.3 上部底板（或顶盖）投影面积小于阳台维护结构水平投影面积二分之一，阳台全部不计算建筑面积；顶盖投影面积大于或等于阳台维护结构水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积。

如果按照第一种方法，即使阳台顶盖只差一点点不能够遮盖阳台的维护结构（如图3左半部分），即不计算建筑面积；按照第二种方法，阳台的顶盖完全不能够遮盖其维护结构（如图3右半部分），即使只有很小部分面积也要计算一半。仔细分析以上两种情况均不太合理，相比第三种方法较合理，但也存在一定的问题，若该阳台面积较大，就差一点点就达到阳台的1/2，但它的实际面积足以达到阳台的使用价值，而对于面积较小、进深长度仅有几十公分的阳台，它的1/2面积根本无法起到阳台的使用功能，因此以顶盖所占阳台比例来确定其计算与否还不够科学。笔者认为若对其顶盖的长、宽均设定一最小允许值来确定计算与否的标准是比较科学合理的。有些地方已采用此办法，但这个限定值还未得到国家相关部门的认可，只是地方规定。

2.3 隔层设置的阳台

处理方法主要有以下几种：

2.3.1 同一开间位置隔层设置的阳台，顶盖相距两个以上层高的（含两层）情况，均视为无上盖，不计算建筑面积。

2.3.2 其顶盖相距两个层高的阳台，按维护结构水平投影面积的一半计算面积；上盖相距三个层高以上的视为无顶盖，不计算建筑面积。

2.3.3 当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无柱、无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积（计算方法如图4所示）。对于客厅中空的复式结构或类似结构的房屋，与中空部分相连的有顶盖，两个自然层高的不封闭阳台，按一层高计算一半建筑面积，不与客厅上空相连的复式结构不计算建筑面积（计算方法如图5所示）。

图4

图5

笔者认为第一和第二种方法都太绝对，不够灵活，没有考虑很多特殊的因素，比如说有悬挂墙体时，不计面积显然不合理，而第三种处理方法虽然各种情况考虑得很细致，但仍存在不合理之处，阳台的顶盖如果相距两个层高，它作为顶盖的防雨防晒的功能就会大大降低，即使多一水平横梁，作用也不会有太大变化，所以以横梁作为是否计算两层高阳台面积的标准有些不太合理。对于客厅中空的复式结构，两种情况下阳台的水平投影面积、高度和所起功能完全一致，但计算方法却相差甚远，仅仅因为是否与中空相连，似乎不太合理。所以笔者认为隔层设置的阳台从它的实际使用功能来判断计算与否比较科学合理。

3 结语

以上关于阳台面积测算的问题都是经常遇到的、带有共性的普遍问题，作为一名测绘工作者，迫切希望能出台房产面积测算细则或补充规定，细化计算规则，统一计算标准，从而使房产测量更加规范化、标准化、科学化。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准GB/T17986.1―2000 房产测量规范北京：中国标准出版社，2000

[2]GB/T50353―2005建筑工程建筑面积计算规范[S]

[3]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社,2001

[4]深圳房屋建筑面积测绘技术规范