以变应变调整购房策略

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随着国家不断出台新的调控政策，楼市进入“博弈期”，买卖双方处于角力状态。但不可否认的是，目前的市场行情已不同于一年前单边上涨情形，因此应该根据新的变化来调整购房策略。

房产市场不再是卖家说了算，在调控政策持续发力的前提下，购房者要做的就是适时调整策略。在此之前，二手房卖家处于强势地位，在此背景下，卖家掌握绝对主动权。卖方市场形成的结果是，卖家便会提出诸多要求，如“到手价”、反复跳价等，买家除了委曲求全，无法找到更好的解决办法。

但针对楼市的宏观调控，使得市场处于一种混沌状态。有迹象表明，目前楼市正逐渐从卖方市场向买方市场转变，卖方的心理优势已不再明显，少数人甚至会主动让步以求尽快成交。但不可否认的是，目前尚未完全转入买方市场，买卖双方仍在角力。

可以预见的是，未来还会有新的政策出台，以加强对楼市调控的力度，使得房地产市场回归理性发展态势。那么，在目前的市场环境下，购房者应该如何调整自己的购房策略?

市场行情变化大

上海的王向阳惊奇地发现，现在的二手房市场行情与半年前相比，已经有了太多的不同之处。半年前，王向阳准备换房，为方便照顾老人，准备把家安在父母居住的中山公园附近，因此一直在关注这个板块的市场变化。在调控政策的影响下，市场已经发生了很大变化。给他印象最深的是部分二手房价格已出现回调迹象，虽然幅度不是很大，但相对于2009年一直上涨的走势来说，已是大不相同。此外，他还发现卖家不再“牛气冲天”，在看房过程中，有不少中介特意提醒他：“如果准备买，房子的价钱还可以谈。”而在半年前，不仅无法议价，还要提防卖家冷不丁“跳价”。另外，王先生还发现，现在不少买家不再要求“到手价”转嫁交易成本，为了尽快促成交易转而愿意承担税费。

其实，这种变化实属必然。上海德佑地产有关人士表示，随着调控政策发挥作用，其直接作用会影响到市场心态，而随着市场观望气氛的逐渐变浓，势必会削弱卖方的优势。因此目前出现这些变化，在情理之中。

但也有业内人士表示。目前市场并未真正转入买方市场。北京中原地产三级市场研究部认为，虽然宏观调控对市场产生了巨大的影响，但目前买卖双方仍处于角力状态。由此看来，市场还处在“混沌期”。

主动调整购房策略

在楼市“混沌期”，应该积极主动调整购房策略。毋庸置疑，跟2009年的卖方市场相比，目前的市场已发生了不小的变化。如何适应这些变化，并积极做出调整，这是购房者需要认真考虑的问题。否则，若仍然按照以往的方式来处理购房过程中一些问题，则势必让自己暗中吃亏。举例说明，目前少数卖家不再坚持要“到手价”，但购房者如果不了解这一点，会无端增加一笔购房开支。

在楼市混沌期，如何调整自己的购房策略呢?下面我们结合一些市场现象。来进行详细分析。

了解政策是根本

目前仍然处于政策频繁出台时期，各项政策对市场的影响都不小，因此购房者必须坚持长期关注政策变化。

现象1：今年4月中旬以来，国家出台了一系列调控政策，与购房者相关的包括信贷等方面都已经产生不小的变化。政策的影响力是显而易见的，使得市场陷入观望态势中，房价开始回调。

应对策略：中国楼市带有强烈的“政策市”特点，政策对市场的影响是决定性的，因此对购房者来说，必须要了解政策的变化，尤其是目前政策频繁出台时期。就眼前情况来看，包括中央政府部门以及各地方政府，都会围绕“新国十条”出台具体的实施细则。这些政策必将对市场产生新的作用力，进而影响市场走向。

目前了解信息的渠道有很多，报纸、杂志、电视、网络等都会及时披露与房产政策有关的信息，购房者只需加以留意，可以做到及时掌握新的动向。

讨价还价要适当

二手房房价不再铁板一块，讨价还价已开始被市场接受，因此一定要主动还价，但幅度不要过大，以免被对方认为缺乏诚意而错过机会。

现象2：上海长宁区中山公园附近一家中介公司的业务员告诉记者，目前卖家心理价位出现松动，将近7成的卖家接受对方的还价要求，但由于不少房源已经重新调整过挂牌价，因此议价空间不会很大，在7％左右。

应对策略：业内人士提醒说，目前可以主动要求议价，但是议价幅度不能太大，尤其是少数已经调整过挂牌价的二手房。上海德佑地产市场研究部经理蒋旭表示，目前市场普通接受的议价幅度约7％，因此购房者可参照这个标准来提出自己的要求。当然，如果日后交易状况仍然得不到改善，房价会进一步回落，届时议价空间会进一步加大。

“到手价”不再有市场

如果还有卖家要求以“到手价”成交，大可不必去理会，此一时彼一时，“到手价”已渐渐没了市场。

现象3：记者在徐家汇附近采访时发现，有将近一半的房源挂牌价不再标明为“到手价”，问及缘由，房产经纪人表示，卖家已愿意主动承担原本就应该由自己承担的费用，如二手房个税等。

应对策略：主动避开“到手价”。虽然有部分卖家已经放弃“到手价”，但还是有部分人不死心，仍在坚持。因此业内人士提醒，需避开这种报价形式。据了解，“到手价”会转嫁包括二手房交易个人所得税、房产营业税、中介费，甚至连几百元的交易手续费也会要求买家承担，其总费用相当于总房价的8％左右。

业内人士提醒说，与之前相比，“到手价”比例已经萎缩，所以购房者应优先选择非“到手价”形式，或者明确要求对方承担自己的税费。

抛售增多学会拣房

市场前景尚未明朗化，不排除有部分投资者抛售房产以求落袋为安，这种行为将使得市场出现不少“特价房”，捡漏机会大增。

现象4：北京“链家地产”统计数据发现，4月下旬至今，建筑年代或房产证在2010年以后的房源挂牌量相比上月同期骤增了38％，其中，80％以上的都是未取得房产证的期房或刚取得房产证的新建商品房，并且挂牌价格降幅都在10％至20％左右。

应对策略：业内人士建议，目前市场虽未完全稳定下来，在现阶段购房也许并不是好时机，但不妨先开始关注市场。在这种市场状况下，不排除存在有极少数投资者以极低的价格来套现的可能。而这种机会可谓是可遇不可求，所以这要求购房者选定置业区域，并长期关注市场。当然，经常出去看房是必须的，唯有如此，才能及时掌握市场的细微变化，并发现“急抛房”。

中介承诺要当心

中介公司为了促成交易，往往会对购房者有求必应。但业内人士提醒说，不要轻信少数中介业务员的承诺。

现象5：近日，记者以一个购房者名义向莘庄附近一家中介公司咨询贷款问题时，一位自称姓孙的业务员很有把握地告诉记者，他可以申请到7.2折优惠房贷。“我们是那家银行是老关系户，一般问题不大。”见到记者心存疑惑，他这样解释说。

应对策略：由于信贷政策的收紧，申请按揭贷款相对来说难度增大，尤其是想要申请利率水平优惠幅度更大的房贷，更为不易，这在无形中会增加购房者的成本。从而使得购房者变得犹豫不决。有不少中介为了促成成交，会开出不少“空头支票”。比如答应帮忙办理利率水平更为优惠的房货等等。专家提醒说，对于中介的承诺要当心，如果中介拍胸脯打包票，为防止空口无凭，一定要以白纸黑字形式保留下来，以便日后发生纠纷之后为自己留下有利证据。