探讨REITS在城镇廉租房融资中的运用

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摘要：廉租房政策是我国社会保障体系的重要组成部分，但廉租房建设主要依靠财政拨款，融资渠道单一使我国廉租房建设面临资金瓶颈，廉租房供应远远不能满足城镇低收入群体的需要。因此，拓宽廉租房融资渠道，对于改善城镇低收入者的住房问题并减轻政府财政负担有着重要的意义。本文主要研究房地产投资信托基金（REITS）在廉租房融资中的运用，对引入REITS的可行性和运作程序进行了分析。

关键词：廉租房；融资；REITS

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房是低收入家庭住房保障体系的核心。

廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同，然而也正是由于这种特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。

一、廉租房融资现状

为了解决我国低收入家庭住房问题，中央和各级地方政府推出了一系列加强廉租房建设的方式，已经形成了财政预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益和社会捐赠等几种建设资金来源，但是与所需资金相比，仍然存在很大的资金缺口。许多城市因无法落实资金而搁置廉租房计划，资金紧张已成为制约廉租房制度建设的重要障碍之一。

全国用于廉租房建设的资金中，44.05%来自财政拨款，27.9%来自住房公积金增值收益，4.38%来自土地出让净收益，0.28%来自社会捐赠，剩余来自其他渠道。在这些资金来源中，政府财政预算安排占主要部分，由于融资渠道单一，金融手段在融资方式中没有发挥作用，而一些发达国家早已将金融工具运用在廉租房的融资渠道中并取得了很好的效果。

最近两年，为了缓解大规模建设廉租房的配套资金不足难题，包括福建、甘肃、河南等一些中西部地区开始探索廉租房“共有产权、租售并举”政策，即通过出售廉租房的部分产权回笼资金，以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。但中央政府关于廉租房的相关规定中，并未准许廉租房可以对外销售，地方政府的此类做法已经违背现行的政策规定。可见，我国廉租房的建设资金缺乏较为严重。

因此，我国廉租房的融资渠道必须不断地创新。在我国廉租房现有的融资渠道中，金融机构和社会资金还没有发挥实质性作用，所以我国可以借鉴国外经验，针对我国廉租房融资中没有运用金融工具的现状，大胆创新并充分利用可行的金融工具，使我国廉租房的融资渠道更加多元化，从而充分利用社会资金来解决廉租房建设资金不足的问题。

二、REITS融资模式与廉租房项目

（一）REITS融资模式简介

香港证监会在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITS是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。

REITS具有以下几个特征。首先，它是一种集体投资计划，即可以公开募集资金，这样就保证了募集到的资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源主要是房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。再次，REITS 是一个长期性的金融工具，基金投资者可以得到长期的收益，可以提高公众的投资积极性。最后，REITS在建立和实施过程中，有规范的法律制度要求，从而避免了制度性风险。

（二）廉租房REITS引入的可行性

1.廉租房市场需求巨大。由于住宅成本的上升和整体市场价格的拉动，无力购买经济适用房的低收入家庭的数量在增加，需要租住政府提供的廉租房以缓解其住房问题。住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009―2011年廉租住房保障规划》，提出2009年至2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户。

2.廉租房REITS收益率能达到要求。一般REITS对收益率的要求是7%～8%。目前我国的廉租房收益率估算能达到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是划拨的，造价低廉；第二，廉租房是由政府补贴租金的，也可以补给REITS；第三，廉租房不光是住房，它还有配套商业，因而如果租金不够，可以拿商业补贴；第四，REITS一般都是免税的，廉租房基金也可以实行免税制度。

3.廉租房收益来自租金，符合REITS特征。REITS的一个特征是，它是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，而廉租房收益来自租金，符合REITS特征，非常有利于廉租房REITS的开展。

4.国际和国内经验可借鉴。香港发行的第一支REITS――领汇基金，主要经营廉租房和廉租房下面的商场物业和出租车位，收益率达到6.7%，政府由此收回了当初的投资。此外，美国的179个REITS中有一些也是通过经营廉租房获利。

5.我国开展廉租房REITS具备了一定的基础和能力。近年来，中国一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些对设立廉租房REITS具有借鉴作用并积累了一定的经验。国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为廉租房REITS提供专业服务的能力。

三、廉租房REITS运作流程设计

（一）组织形式的选择

按照不同的方式分类，REITS的组织形式可分为公司型和契约型、开放型和封闭型。

1.公司型与契约型的选择。依据法律地位的不同，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种。契约型依据《信托法》规定的信托契约建立和运作，公司型依《公司法》成立，具有法人资格。

公司型和契约型REITS各有优点和缺点，我国REITS选择公司型还是契约型，需要从我国实际出发，综合考虑。本人认为，我国的REITS应首选契约型的组织形式，原因如下。（1）目前不适合发展公司型REITS。实践中，目前我国基金主要集中在证券业，并且都是契约型基金，公司型基金在我国立法和实践中没有得到认可，所以公司型REITS的实践条件不成熟。因此，为了更快地推出REITS，应选择契约型的组织形式。（2）契约型REITS优势明显。公司型基金的缺点非常明显。一是公司型基金没有专门的基金保管机构，使得股东权益难以得到保护；二是具有双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）。而契约型基金有专门的基金保管机构负责基金资产的保管和处置，基金收益可得到法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型基金不需缴公司所得税，可提高基金收益。

2.开放型与封闭型的选择。按基金的受益凭证可否赎回，REITS可分为开放型和封闭型。本人认为，廉租房REITS应该选择封闭型，投资者只能转让持有的股份，不能赎回。因为廉租房建设是一种长期投资，发行REITS是为了筹集到大量的资金满足廉租房建设的需要，封闭式基金不能随时被赎回，其募集得到的资金可全部用于廉租房建设，这样便可以满足廉租房长期的投资需要。但为了REITS更好地发展、不断地吸纳优质物业，REITS成立一段时期之后，还应赋予其随市场具体情况进行增发的功能。

（二）结构的组建

廉租房REITS融资的基本思路如下。（1）委托人，基金发起人。某一资产机构或政府作为REITS的发起人，通过整合或收购适宜的物业，如二手房、空置房或合适的商品房等，把这些物业打包上市发行REITS并将募集的资金交付给受托人进行管理和处置，得到的收益给基金投资人进行分配。（2）受托人，法律要求REITS需以信托形式组建。受托人是符合一定条件的银行，或者上述银行的附属信托公司。受托人的主要职责是定期公布REITS的执行情况；监督投资管理人是否按照信托文件的约定和受益人大会决议运作信托资产；对投资管理人进行选定、委任和更换。（3）投资人，信托受益凭证的持有者。公众、机构投资者、发起人和战略投资者通过认购REITS基金单位成为受益凭证持有人。投资人依法享有基金收益分配权、REITS运作情况监督权、公开的REITS业务及财务状况资料的查询和获取权；并具有权出席或委派代表出席受益人大会行使表决权，但同时承担相关运作风险。（4）投资管理人，负责代表受托人管理REITS资产，其职能与基金经理人类似。其在受托人授权范围内管理和运用REITS资产，对信REITS资产进行具体投资组合和管理，如图1。

（三）收益及分配

REITS的收入来源主要包括：廉租房的租金收入；政府给予的各项税收减免，如免缴信托基金层面的企业所得税，还可以借鉴国外实施的低收入返税政策；政府补贴和廉租房下面的商场物业和车位的高租金收入。REITS所得各项收入扣除成本、费用及相关税费等支出后，原则上将90%收益向受益人分配。

参考文献：

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[2]刘瑜婷，余劲.国内外廉租房融资模式的比较分析[J].改革与战略，2012（04）.

[3]张伟伟.房地产投资信托基金融资模式的法律分析[J].新金融，2007（08）.

[4]孙靖.房地产投资基金的海外经验及在中国的适用性探讨[J].中国房地产金融，2005（03）.

（作者单位：四川外语学院重庆南方翻译学院管理学院）