试析做好房地产开发项目招标管理的措施

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摘 要：招标阶段是合同签订过程中的重要阶段，因此，我们需要引起重视。下面结合工作实践，主要就房地产开发项目招标管理过程中存在的问题进行了总结与分析，并提出了做好房地产开发项目招标管理的有效措施，以供参考。

关键词：房地产；开发项目；招标管理；问题；措施

随着我国国民经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产行业以超快的速度向前发展，建筑数量日益增多，建设规模也不断扩大，目前已成为我国经济综合实力的标志和经济发展的重要支柱型产业。近年来，在房地产开发项目建设的过程中，经常开展项目的招标工作，此工作是确保房地产开发项目正常进行的前提，也是使得房地产项目实现效益的重要手段。由此可见，做好房地产开发项目招标管理工作，不仅影响到房地产开发项目的质量，而且有利降低项目开发的成本。因此，本文探讨房地产开发项目招标管理中存在的问题及措施具有重要的意义。

1 房地产项目招标管理概述

所谓的房地产招标，主要是指房地产开发商结合自身开发项目的功能和工期的具体要求，将项目招标的条件对外公布，并通过采用公平、公正、公开的招标方式对处招标，一般使用邀请投标的形式，从不同的投标单位中优选出最具有承包实力、优质的建设单位，以确保项目的建设质量，实施项目建设成本的合理控制。目前，通过多年实践得知，在我国房地产开发建设当中，房地产开发可以通过招标制度的实施和招投标方式的运用，从众多承包商中优选出优质的建设单位，以确保建筑项目施工的质量，提高项目的投资效益。然而，在房地产开发项目的招标过程中，仍然存在着许多影响因素，还有房地产开发商自身的存在的问题，如相对建筑承包商来说，房地产开发商在对建筑市场了解方面往往比不上建筑承包商。

2 房地产开发项目招标管理中存在的问题分析

目前来说，通过笔者在招标管理工作实践中发现，在房地产开发项目招标管理过程中，经常存在着以下几个方面的问题：

2.1 项目招标管理中存在行政干预

目前，在招标工作中存在行政干预问题。一些房地产开发商在进行项目招标过程中所涉及到的众多方面，需要与建设主管部门协商，要求他们积极参与到项目中来，然而，在政府部门当中，有个别领导为了自身的利益，总是站在保护自身的经济利益的角度，对项目招标工作过多干涉，从而影响到招标工作的总体效果，不能真正做到项目投标的公开、公正和公开，进而影响到整个招标工作的质量。

2.2 不能充分掌握到投标方的实际情况

在房地产开发项目的招标工作中，一般需要对第三方机构进行委托，委托其来招标工作。为此，我们要想确保招标工作的质量，需要掌握好投标方的实际情况。而在实际项目开展中，一些单位对投标单位缺乏了解，通常忽略了对投标单位资质的严格审核。在项目招标过程中，主要以标书为标准，过于注重标书的质量，而忽略了对投标单位的规模、技术力量、行业信用等方面进行综合考察，不能确保中标单位的资质，从而影响到项目施工的质量。

2.3 招标工作中过于注重标价

近年来，有些房地产开发商为了追求企业的经济利益，在开发项目招标工作中过于注重低价，专门选择低价的投标单位来负责项目的建设，认为这样才能最大限度的减少项目的资本投入，节约建设成本。而投标单位往往通过利用开发商这种低价心理，故意把项目的价格压得很低，以提高自身的竞争力。

2.4 管理经验的缺乏

过去，在房地产开发项目招标管理中，由于一些房地产开发单位缺乏房地产项目的招标管理经验，不能按照项目招标的成本预算来优选招标的方式。以及采用不合理的标底制作方式，对投标单位的评价比较模糊，经常出现较大的误差。除此之外，在设置招标机构时，员工未能做到井井有条，不明确管理内容，对自己的责任不明确等，一旦发生问题，员工之间就会互相推卸责任。与此同时，招标队伍也存在着整体素质不高，工作经验缺乏，不重视管理工作，从而造成招标信息的泄露，这将严重影响到招标工作的正常开展。

3 做好房地产开发项目招标管理的有效措施

根据以上问题分析得知，房地产开发商要想做好招标管理工作，需要不断提高招标管理水平，建立一套完善的招标管理体系，同时还要采取一些房地产开发项目招标管理的有效措施，以形成完善的招标工作模式。具体措施如下：

3.1 通过不同方式招标公告

在房地产开发项目招标的过程中，首先要做好招标公告的工作。房地产开发商可以通过不同的传媒方式招标公告，如网络、电视媒体、报纸等，若是以邀请投标的方式进行招标，我们需要优选出投标单位中三家以上的承包商，并向他们发出书面的邀请。如开发商可以结合自身的实际清况、项目建设的规模和功能对承包商进行邀请且提出投标要求。在选择投标单位时，要考虑到项目投资成本的节约，应选择急于开拓建筑市场的承包商，但要注意的是，要严格考察开发商的履约能力，同时在合同条款中拟定相应内容作为担保。

3.2 加强招标工作的过程管理

招标文件不仅要满足常规的内容要求，而且要确定好以下几个方面的问题，加强招标工作的过程管理：（1）选择发包形式。在发包形式选择时，开发商要考虑采取整体承包合同还是将工程划分与多个承包商的方式进行来签订合同；（2）确定合同的价格形式。房产商应结合图纸说明、设计变更量、材料涨幅预算以及施工周期等在确定合同的价格形式，同时也可以根据固定合同总价、固定合同单价以及可调合同价三种价格形式优选合同价格形式。（3）使用保证金或保函。保证金或保函是确保投标人履行合同的基础条件，因此房产商需要充分熟悉保函和保证金的使用时段和前后连接的关系，以加以合理利用。另外，保证金的合理设置，有利于减少承包商乱投标行为的出现，使其更加重视投标工作，防止出现围标、串标等现象。我们还要确保金额度设置的合理性，过高将会给承包商带来资金投入方面的压力，从而限制了一些中小承包商对项目进行投标。（4）选择报价形式。在选择报价形式时，我们根据实际清况选择不同的报价形式，目前主要包括费率报价和工程量清单报价两种形式。

3.3 材料设备的采购

为了确保项目材料设备的质量，房产商可以提供部分重要材料设备，其余材料一般由承包商来进行采购供应，这样有利于防止材料超量采购时所造成的经济损失。因此，在材料设备的采购中，我们应根据项目实际建设情况，制定合理的材料设备采招规划，并采取一些合理的采购措施。如对于风险较高的项目，我们可以采用战略采购方式，与对方建立起战略伙伴关系；对于风险较小的项目，应采用招标采购的方式进行竞标；而对于一般的项目，我们可以结合市场价进行限价，采用直接采购方式。总之，我们应结合项目的特点，合理选择采购方式，以实现项目成本控制的合理性目标。

3.4 防止出现不平衡的报价

在项目招标工作中，如果出现不平衡报价，将会出现低价中标，高价结算问题。另外，我们在工程造价审核时，经常会出现造价失真的情况，这也是由于不平衡的报价引起的。因此，房产商在项目招标工作中，要对施工单位的投标报价预算书进行核对，认真审核，仔细复核，预防不平衡报价的发生。

4 结语

综上所述，在项目招标工作中，房地产开发商不要过于追求低报价，要充分认识到招标工作中存在的风险因素，加强招标管理，对招标质量进行严格控制，以确保项目建设质量，降低项目的投资成本，促进房地产行业的持续发展。

参考文献

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[2]李启明，朱延超.关于工程招投标中的若干重要问题分析[J].建筑经济，2012.