上海人造海滩重新上马

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“‘碧海金沙’项目示范区8月份市政府已经批下来，年内就将动工，明年初围海工程就能完成。”上海市奉贤区海湾旅游开发区管委会的一位成员踌躇满志地告诉《望东方周刊》。

对于没有一块像样沙滩的大上海而言，“碧海金沙”项目就是要在上海市奉贤区的海边建起一块适合休闲度假的人工海滩。

从2003年上半年投资达50亿的“碧海金沙”项目被媒体披露以来，先是项目的成本问题，再是随后的宏观调控，使得“碧海金沙”项目几乎搁浅。时至今日，在各方的协调下，这一命运多舛的项目终于有了一个说法。

三易方案

拟议中的上海市“碧海金沙”项目坐落在奉贤区海边、杭州湾北岸。在不到一年的时间内，该方案就作了比较大的修改，也就是将整个项目从大海向陆地后退1．8公里。

据奉贤海湾旅游区业内人士透露，修改有两个原因：一个是因为向海外圈3公里的海域，国家担心会影响钱塘潮的著名自然景观，降低钱塘潮的水位和壮阔景象。再就是经过勘探发现3公里的海域海深远远超过想像，投资可能变成一个无底洞。

计划的改变却带来意料之外的投资问题。知情人透露，“碧海金沙”项目公布后，有投资开发意愿的企业络绎不绝，包括香港的一家著名公司。但是，所有这些公司的投资都有一个前提，就是必须获得“碧海金沙”沿线土地的开发权。随着项目变更，岸边18平方公里、相当于2．7万亩的土地不复存在，投资者开始望而却步。

“关键还是钱的问题，政府有钱的话什么不能干啊?原来政府打算引进企业来投资这个项目的，但往后移1．8公里之后，政府就没有多少吸引人的东西了。你算一下，现在海湾近海地区的地价已经涨到100万一亩，2．7万亩地就相当于270个亿呀!将来真的项目建成了，地价还要上涨。这么多钱泡在了水里，投资商当然不千了!”一位在海湾投资别墅的房产商分析。

对于奉贤区和海湾旅游区管委会而言，关键的问题在于，18平方公里的土地被淹在水里以后，它就没有临近“碧海金沙”项目岸上的土地来给投资商补偿了。因为在岸边1．8公里以外，也就是“碧海金沙”项目北岸的土地，大多数并不是海湾旅游区管委会的地盘。

据原星火农场的胡先生反映，在拟议中的“碧海金沙”岸边的邻近地区，大部分为五四农场的土地，还有一小部分为某部的靶场，现在被部队租给附近的农民用来做渔场。部队的地当然没有什么主意好打的，而五四农场，又是上海农工商集团的下属企业，地方也不能以低价征用。

据五四农场公司办公室一位人士透露，农场的土地价格现在也已经飞涨：工业用地每亩达到25万，而房产商业用地也高达60万以上。对五四农场而言，这更是一笔巨大的收益，当然不会轻易让与他人。在海湾旅游区手中没地的情况下，原定引进企业开发“碧海金沙”项目的计划由于回报问题只得搁浅。

时至2004年四五月，“碧海金沙”又遇到宏观调控。于是，大的“碧海金沙”项目就更难以立即上马了。但是，巨大的各方利益使得这个项目不能下马，于是就有了所谓的“示范区”，也就是第三方案。

地方利益链

“对奉贤来说，这个项目的意义是非常重大的。”奉贤区区政府有关人士分析，“金山有石化，宝山有宝钢，南汇有深水港，松江有大学城，嘉定有汽车城，奉贤有什么呢?原来上海的郊县中除了崇明以外，南汇和奉贤是最差的。现在南汇有了深水港项目以后已经把奉贤甩在了后面，所以我们也必须争取能够带动全区经济发展的大项目。‘碧海金沙’就是一个能够带动整个奉贤发展的龙头啊! ”

《望东方周刊》在奉贤采访过程中发现，在奉贤的政界和工商界人士中，这样由于对比而产生的焦虑非常普遍，而这种想摘掉“上海最穷区”帽子的情绪自然对“碧海金沙”项目产生巨大的推动力。

事实上，“碧海金沙”项目公布之后的效果也是立竿见影的。据海湾旅游区有关领导介绍，今年以来，周末到海湾海滩游玩的游客比去年同期，已经从两三千人增长到万人左右，出现了多倍增长。而这都发生在“碧海金沙”项目刚刚出台，但还没有开始实施的情况下。

更为重要的是地价的飙升。据同丰房产有限公司的有关负责人介绍，2000年开始建设的同丰房产的土地成本只有5万多一亩。在2003年，海湾旅游区领导介绍，海湾的土地就飞速涨到50万一亩，而现在，竟然已经高达100万。

对于该区域的房产公司来讲，“碧海金沙”和示范区的建设对他们的利益更是生死攸关。对于那些已经在当地囤积了土地的房产公司来说，远在上海南隅的奉贤海滩，每平米万元的别墅售价和上百万的地价，根本就是建立在“碧海金沙”和示范区必定在近期建设的基础上的。

据同行透露，同丰房产作为该地区最大、最早的房产公司，现在手里已经有800亩办好土地证的土地，仅此一项就是80亿市值。而当初，这些土地都是以相对今天非常低廉的地价取得的。

对于整个海湾的建设和项目，上海同丰房地产董事长、浙江温岭人袁永兵“高瞻远瞩”，积极支持，并与当地政界关系密切。2004年3月，袁永兵还当选了刚成立的海湾旅游区商会会长。甚至一段时间内民间曾流传，同丰房产将主导对示范区项目进行投资。

据海湾旅游区党工委周原介绍，目前海湾旅游区已经有11家房产公司前来投资开发房产，主要是以别墅为主。“现在我们开始控制，每年把开发面积控制在15万平米以内。别墅的每平米均价已经达到10000元。现在的房子三分之一是奉贤本地人购买，三分之一是上海市，三分之一是外省和外国人购买。”周原说。

“其实在现在这么高的土地价格中，每亩只有10万多上缴上级政府和补偿当地农民，其余都给了镇政府。而且在上缴上级政府的钱中，还有一定比例再返还给镇政府。”一位房产公司人士介绍。显然，作为最大的“地主”，当地“镇政府”，也就是现在的海湾旅游区管委会，成为最大的受益者。