调控“利剑”是打压还是助涨?

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日前，位于北京市朝阳区的两幢新楼，开盘前突然坐地涨价，每平方米比约定的价格提高4000元，引发上千购房者抗议，最终还是以平均上涨2000元成交；杭州楼市上演的“疯狂周末”更是丝毫不逊色，某购房者在4月11日下午1点相中的一套房子，到5点单套房屋总价已上涨15万元左右；而南京多家开盘亮相的新房更是全城遭“抢”，某楼盘认购率甚至超过96%。

政策频出难解高房价谜局

在日渐癫狂的楼市面前，中央和地方政府频频亮出调控“利剑”，可这些政策并没有摁住疯狂的楼市。出现这种状况并不难理解，供需不平衡必然造成价格上涨，而政策对住房需求的抑制却只是治标不治本。

现在，市场普遍预计还会有更加严厉的调控政策出台，但政府若是一直延续“打压需求”政策走势，其效果势必大打折扣，甚至将更深地陷入房价愈调愈高的漩涡。

从最初的“国五条”、“国十九条”到最近的“国十一条”，政府对房地产市场宏观调控的步步紧逼，却并没有压倒飙升的房价。中国楼价上涨之离谱，只有“疯狂”二字可以形容。

面对越来越离谱的房价，各部委调控力度被迫加大。住房和城乡建设部4月13日召开会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。对于房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。

同日，国土资源部把房地产市场调控纳入2010年“双保行动”。根据安排，国土部将实施土地调控保障专项工作，在第三季度集中开展保障性住房用地供应政策执行情况检查，重点检查土地供应和供后使用情况。针对土地出让方式调整，国土部首次明确表态，将全面推广综合评标办法，推行土地出让预申请制度。

中国银监会主席刘明康日前在海南参加博鳌论坛时也透露，银行不应对投机投资购房者贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

即便如此，政府的宏观调控并没有结束，“现在市场普遍预期会有更严厉的调控措施出台。”国信证券地产行业研究员区瑞明表示，信号非常明显。

4月6日，财政部公布“2010年工作要点”，更提出要“完善房产税制度”。与此同时，舆论也在为房产税出台造势，而对于坊间流传的中央开始讨论房产税在几个主要城市试点征收的传闻，上海房管局作出了专门回应：“对房产保有阶段征税，要经国家层面定；但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”

似乎酝酿多年的房产税将呼之欲出。

开征房产税能否抑房价？

但是，房产税究竟能在多大程度上解决高房价问题？美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武对此持高度怀疑态度：“单方面推出物业税或者其他税的政策，这只是一种变相的掠夺，在我看来不具有合法性。”

从房价调控的角度来讲，推出房产税似乎会让持有成本增加，因此会降低一些投资需求。这也仅仅是从需求的角度，抑制了一些人买房的愿望，也可能让更多现房投入市场。但从另一个角度来讲，若房产税征收额度过小，也不排除房产保有者将征收的赋税转嫁给租房者的可能，这样显然不是市场希望的结果。而按中国惯例来讲，初征的税负往往不会额度过高。

实际上，中国的征税权在没有制约的情况之下，所有主张推出物业税的，都是在帮地方政府和中央政府的忙。因为征税很容易，但是征税以后，老百姓无法监督这些税负以什么方式花在了哪里，这是不公平的。“如果没有经过正规、合法的程序公开讨论，不经过民选机构进行正式立法，一个行政部门、甚至国务院单方面推出物业税或保有税等其他税的政策，只是一种变相的掠夺，在我看来不具有合法性。”陈志武认为。

从另一个角度来看，老百姓对于房产税征收在调控房地产市场过程中所起的作用产生了误读。住建部政策研究中心主任陈淮认为，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。

在房地产保有环节征税的作用有三：其一，不让房子闲置，曾加了存量资源的利用率；其二，调整了中央和地方财税的关系，这对于分税制下的中国财政有着特别的意义；其三，有利于社会公平，可以通过缴税来平衡一下富人占有的优质资源。唯独没有调整房价的作用。

而且，仔细研究政府调控公文，除了最近半年在强调之外，之前鲜有明确文字表示要遏制高房价，反而都是抑制房价过快上涨居多。那么何为过快上涨？老百姓看不懂，官员没指标执行。等房价涨得不能再涨了就要收税，说来说去都是给政府增加财收而已。

如果开征房产税，短期内对房价会造成波动，但那是预言的“自我实现”而已，并非它真有这个功能。反过来说等到有一天房地产不热了，甚至下跌了，就把物业税取消也是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。至于征税时间，只是早晚而已。

还应增加供给、引导需求

回归到经济的基本原理上，解决好房地产市场的供求关系才是关键。在土地财政短期之内没有办法解决的情况下，抑制高房价的办法必然是增加土地供给，引导消费需求。

政府抑制需求的做法并没有错，问题是不能只着眼在需求上，供给的加大也是解决高房价非常重要的一个层面。

与上一次调控思路一脉相承，目前的政策仍然基本是在打压需求，但开发商的境遇已经不同。国信证券地产行业研究员区瑞明表示，在手握天量现金的情况下，抑制需求的调控可能会让开发商观望态度更强烈，而开发商势必不敢再加大供应量，这样只能把房价越推越高。

政府应该改变调控思路，从供给入手，扶持而非打压需求，如对首次置业者给予信贷、税费方面的优惠。让开发商在有稳定需求预期的情况下，愿意将手中的现金变成新货，投向市场。

其次，土地供给制度需要合理化，在绝大多数人群无法享受到保障性住房保障的情况下，决不能减少商品房市场土地供应，只有增加商品房的市场供给才能平抑房价上涨过快现象。

保障性住房与商品住房建筑用地应当分开供应，城市并非没有土地，只是土地使用浪费严重。城市建筑的容积率可以适当改善。农村宅基地，小产权房开放也可以提上日程。

短期内经济发展还离不开房地产，如果单纯打压需求，会影响整个行业的规模，结果到头来政府可能又走回扶持房地产的老路。