异议登记制度在实践中的适用
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异议登记制度是《物权法》第19条第2款所规定的一项不动产登记制度，《房屋登记办法》和《土地登记办法》也分别对房屋和土地的异议登记作了规定。它以暂时阻断不动产物权登记公信力为代价，保护真实权利人的合法权益，保护不动产交易安全，维护市场交易秩序。然而，异议登记只是一种临时性的救济措施，相关法律对于异议登记制度各构成要件规定过于笼统，而现实中情况纷繁复杂，因对法条理解存在歧义，使得异议登记制度在实践中的应用常常遇到一些问题。对此，笔者提出一些粗浅建议，以期抛砖引玉。
一、不动产登记存在错误的内涵
根据《物权法》第19条，异议登记是以不动产登记簿的记载存在错误为前提的，然而并未对不动产登记存在错误的内涵进行具体规定。笔者认为，并不是不动产登记簿记载存在任何错误，利害关系人都可以据此提出异议登记，而是只有在涉及不动产权属和内容的相关记载错误的情形下利害关系人才可以提出相关申请，如只是不动产自然情况（面积、坐落等）的记载错误，不存在因物权发生变动导致真实权利人权利受损的可能，则无需申请异议登记，通过更正登记予以更正即可。此外，利害关系人申请异议登记只要提供证明不动产权属或内容记载可能存在错误的证据即可办理，作为登记机构，对于申请人提供的证据的证明力不予进行实体认定。如：乙主张现在登记在其丈夫甲名下的房产属于夫妻共同财产，现二人准备诉讼离婚，为防止甲私自处分房产，申请异议登记。在这种情况下，乙只要提供其身份证明以及其与该房产登记权利人甲为夫妻关系的证明向登记机构提出书面申请，登记机构就应当为其办理异议登记，而不审查该房产是否确属于夫妻共有。
二、利害关系人的范围
德国《民法典》中规定异议登记的申请主体为“申请更正权利人”。我国《物权法》第19条第2款将异议登记的申请人界定为“利害关系人”，而对利害关系人的具体范围并未作细化规定。下面来看一个案例：夫妻共同出资购买的房产登记在丈夫一人名下，丈夫在其妻不知情的情况下将房屋进行处分（卖给善意第三人）并已办理过户，后其妻子欲离婚，对该房产申请异议登记。
笔者认为，利害关系人应当是与房屋权属和内容有利害关系，因登记簿上记载的不动产权属或内容存在错误、物权发生变动而受到不利影响的人，且这种利害关系应当为直接而非间接关系。因此，案例中登记在丈夫名下的夫妻共有房产因已经过户给第三人，妻子只能以丈夫无权处分为由向法院提起民事诉讼，而不能再对已经发生过户的房产申请异议登记。
三、异议登记的有效期及申请次数
《物权法》第19条第2款规定，“利害关系人申请异议登记后15天内未的异议登记失效”，由此可以看出异议登记的有效期为15天。有学者指出既然15天内未异议登记失效，那么15天内如提讼异议登记是否自动延展，持续有效呢？对此，笔者持否定态度。异议登记是一种临时性的救济措施，使原来已经记载于登记簿的权利处于不确定状态，其本身并不能解决权利归属的问题，如果长期维持这一状况，显然会对真正的权利人造成损害，有违民法中的公平原则。因此，对此要规定除斥期间给异议登记一定的有效期限，利害关系人在期限内可以向法院，如果需要可以申请法院保全房产。
关于异议登记的申请次数，《物权法》、《房屋登记办法》都没有明文规定。那么针对同一不动产标的，利害关系人是否能重复提出异议登记申请呢？笔者认为，异议登记以阻断不动产登记公信力为代价，其适用应当从严把握，如对申请次数不加限制则易造成利害关系人滥用权利，给登记权利人造成损害，影响不动产交易市场的交易效率及秩序。对此，《土地登记办法》第61条规定，“异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理”。
四、异议登记的注销
我国《物权法》第19条规定“申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效”。《房屋登记办法》第79条、《土地登记办法》第61条也规定了“异议登记申请人，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者不动产登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记”，却并未授予登记机构主动依职权注销异议登记的权力。然而，在实践中的情况是，利害关系人在申请异议登记后一般不会再出现，对于其是否以及法院是否受理，不动产登记机构无从知晓也无主动调查义务。因此，笔者认为在异议登记之日起15日后，若申请人未按照相关规定申请延续，不动产登记机构应当有权主动注销不动产异议登记。而在15天内，如申请人撤销异议登记时，登记机构可以根据申请人的申请而注销异议登记。
此外，在异议登记有效期内，若登记权利人证明不动产异议登记存在错误，登记机构是否可注销异议登记。笔者认为是可以的，异议登记制度设立的目的即保护不动产真实权利人的合法权益，登记权利人有证据证明不动产登记簿权属登记正确即异议登记申请人申请异议登记错误，此时异议登记已无任何意义，因此为保护不动产真实权利人的合法权益，在这种情况下房地产登记机关应当依申请注销异议登记。