浅论我国当前住房市场存在问题及对策
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摘要:随着我国工业化和城市化的不断发展，加之大量农民工进城务工，而低廉的劳动收入，使他们无法承受高昂的房价支出，致使很多低收入者只能屈身于破旧的“贫民窟”中，成为城市的一道不和谐的风景线。在当前房价飙升的大环境下，中低收入劳动者住房难问题越来越突出。然而，解决居民住房难问题，是政府不可推卸的责任。只有解决好居民住房问题，才能为一个国家的兴旺发达奠定坚实的基础，同时也是建立和谐社会的重要内容。
关键词:住房问题 对策
1.引言
“安居乐业”是人类的文明传统，实现“住有所居”是人类千百年来共同的美好愿望。住房问题不仅关系到人民群众能否安居乐业、社会能否和谐稳定，更决定着一个国家兴旺发达乃至长治久安的重大问题。在当前工业化和城市化的发展进程中，解决人民的住房问题，特别是中低收入阶层的住房问题是现实的重大任务。切实处理好住房问题，不仅能让社会和谐稳定的发展，不至于出现民愤，甚至是动乱，也是经济健康稳定发展的社会基础，更关系着民生的重大问题。房地产行业是我国新发展阶段的一个重要的支柱产业，引导和促进房地产市场健康稳定发展，有利于促使国民经济持续稳定发展，也是满足广大群众的住房需求的保障。然而，目前我国的住房市场却存在着诸多问题。面对不断飙升的房价，很多民众只能是“望房兴叹”。
2.住房市场存在的问题
2.1 结构失调，住房供给与需求不相适应
目前，我国住房供应结构存在不合理现象，供给与需求不能实现对接。从我国房地产开发投资结构来看，非住宅投资增幅高于商品住宅投资增幅，导致住宅与非住宅比例结构失衡。大户型高档房屋开发数量急剧上升，而多数大中城市中低位、中小型普通商品住房比例却仍然偏低，政府对经济适用房建设的支持力度不够，经济适用房供应不求。
根据中国统计年鉴资料显示，2009年中国商品住宅投资完成额为25613.7亿元，比2008年增长14.1%，而开发总投资额为36241.8亿元，比2008年增长16.1%，可见商品房住宅投资低于开发总投资增幅2个百分点；经济适用房投资增长16.8%，虽然比商品房住宅投资略高2个百分点。但在当前随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们的住房问题仍然得不到很好的解决，特别是低收入者的住房问题得不到保障。从2009年的“6540万套空置房”，也可以看出问题，为什么会出现大量空置房？不难推出由于当前商品房售价过高，中高档住房供给大于需求。虽然，目前我国正在加强住房保障，确保“居者有其屋”，然而，当前住房供给结构与需求却不相适应。当前中低收入者所占比重还是很高的，他们所能承受的只是中低位、中小型普通商品住房。所以，这类住房需求比较旺盛，低价位的住房供给仍然不足。
2.2 住房保障体系存在漏洞
虽然，目前我国住房市场体系发展迅速，住房供应结构已呈多元化，已经构建了多层次的住房保障体系。住房保障体系主要包括，公积金制度、廉租房制度及经济适用房制度。但是，面对中低收入家庭的各项住房保障制度仍然不够细致，配套政策与措施不到位，可操作性差也不是很强，很难保证住房保障制度的有效实施，易出现政策的预期目标和实施效果的错位问题。
首先，对于公积金制度，存在保障范围小，保障偏离度大，使用效率不高，大量公积金闲置的问题。公积金主要是在职职工根据工资的一定比例缴存的长期住房储金，且不计入所得税的计税范围。那么工资越高缴存的公积金就越多，享受的住房保障程度就越高，而对于那些工资较低的低收入者所享受的住房保障反而不及高收入者，显然保障出现了偏离。此外，在使用管理上，由于住房公积金贷款的申请使用限制太多，程序冗长，使得很多职工放弃公积金贷款，公积金使用效率不高。
再次，廉租房制度保障覆盖面过于狭窄，准入退出机制不够完善。廉租房的保障对象是低保户、优抚家庭中的住房苦难户，而当前在各城市存在大量没有能力通过市场来解决住房的阶层和流动人口。此外，由于缺乏有力的准入退出机制，真正需要得到保障的住房困难户得不到应有的住房支持。
2.3 居民房屋消费观念存在认识偏差
在国人看来，只有拥有房屋产权，才能算过上安居乐业的生活。其实不然，房屋是消费品，其功能只是居住。居民应建立正确的房屋消费观，根据自己的经济情况量力而行。租房对于大多数中低收入家庭来说，是符合现实的不错选择，而不必都要成为房奴。根据有关资料显示，美国有近60%的人选择租房居住。租房是与支付能力低的需求相匹配的住房解决方式，其应作为经济欠发达阶段上住房保障的主要实现形式。在租房和购房的房屋消费观念上，居民应根据自身的实际情况，进行理性选择。
3.1 政府适当干预，规范住房供给市场
虽然，目前保障性住房的投资比例在总房地产开发投资中有所提高。但随着工业化和城市化的不断推进，各大城市中，流动人口不断增加，包括进城务工人员及刚毕业的大学生等，再加上中低收入家庭的大量存在，保障性住房仍然是供不应求。出于盈利的目的，开发商往往更倾向于大户型、高档豪华的房屋投资。所以，政府应适当干预，建立多元化的建设资金渠道，如房地产信托基金，给予保障性住房的开发投资适当的优惠，或采取其他措施鼓励开发商投资于保障性住房。如广东省采取捆绑出让土地的办法，提出“定地价、限房价”的做法，即政府在政策上给予一定的优惠或者让利，包括地价置换的方式，要求开发商建设商品房的同时配建一定比例保障房。
3.2 完善住房保障体系
首先，针对公积金保障范围小，资金使用率不高的问题，应完善住房公积金制度，扩大覆盖范围，真正实现公平，惠及低收入的弱势群体。对于高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策，防止不同阶层公积金缴存差距扩大化，建立和谐发展的公积金制度。同时，应简化贷款手续，规范业务流程和审贷制度，减少审批环节，为申请贷款人员提供更为便捷的服务，方便职工贷款，进而提高资金使用效率。
对于廉租房和经济适用房存在的保障范围窄，准入退出机制不够完善及管理不到位的问题，政府可以动用财政、税收、金融等政策手段增加廉租房的资金来源，从而扩大廉租房的保障范围，将无法通过市场解决住房问题的“夹心层”及流动人口也逐步纳入保障范围。此外，应建立和完善保障性住房的准入退出机制，避免福利固化现象。建立住房档案、收入档案的信息系统，对申请住房保障的对象进行严格审查。同时，对中低收入家庭进行动态跟踪管理，完善廉租房退出机制。
3.3 倡导树立住房梯度消费观念
针对许多居民普遍倾向于购房而不是租房，倡导和树立住房梯度消费观念对于改变当前的住房消费观的认识偏差具有重要意义。住房梯度消费就是，要根据家庭和个人实际的经济能力和客观需要来渐进地分阶段选择住房的消费形式和消费水平。对大多数中低收入家庭，由于经济能力有限，可以先选择承租住房，待收入增加，经济状况得到改善后，再购买面积小点或旧点的住房，进而以小房换大房，旧房换新房，分阶段改善居住条件。中高收入者购买新房的行为会拉动收入低些的群体接着买他们售出的旧房，这样可以一直带动到低收入者也可以承租有中低收入者腾出的旧房，从而社会各阶层的住房条件都得到改善。这种住房梯度消费符合目前我国居民的收入状况，而不至于出现背负长期债务的“房奴”。
参考文献
[1] 中国统计年鉴2010.
[2] 贾康、刘军民：《中国住房制度改革问题研究》，经济科学出版社2007年版.
[3] 吴德进、李国柱等《房地产泡沫――理论、预警与治理》，社会科学文献出版社2007年版.