房产基金渐热

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随着股价的一步步走高，上市地产公司的市盈率一度达到60倍以上，有的市盈率更是达到百倍。对资金渴求的房地产企业怎么能错过这个机会？于是已经上市的房企纷纷进行再融资，没有上市的房企则纷纷谋求借壳上市或在香港上市。

在大牛市的推动下，上市房企大都在走一条融资――圈地――再融资的路子。

另一方面，虽然今年股市成为上市房企的重要融资渠道之一，但是在全国几万家房企中，上市房企毕竟还是占少数，许多没有上市的中小房地产开发商纷纷寻找适合自己的融资渠道。

业内专家预测，当股市疯狂过后，房地产基金作为融资渠道之一必将进入一个快速的发展阶段。

股市地价共疯狂

据统计，今年上市地产公司利用资本市场的增发、配股等渠道，已从股市融资超过1500亿元。

上市房企从股票市场的融资属于直接融资。比起从银行贷款，直接融资的成本很低，可以降低企业的负债率。

现在国内的地产企业都有70％～80％的负债率，这个负债率是比较高的。而对于上市的地产公司而言，从资本市场直接融资，无疑是相对安全的融资手段。

在公司债破冰之后，上市房企又竞相公告计划发行公司债。目前，已有金地、保利、北辰实业、万科、中粮地产、新湖等6家公司宣布计划发行公司债。据统计，它们的债券融资金额的上限合计达到了157亿元。

去年7月上市的保利地产，上市时只募得20亿元。但在今年7月份的增发中，保利地产募集的资金达到了68亿元。10月底，保利地产又公告计划发行不超过43亿元人民币的公司债券。

这些手握大笔资金的上市公司又在全国跑马圈地，不断增加自己的土地储备。拥有大笔资金的上市房企在拍地上都出手大方，往往经过数十轮的激烈竞拍后，以底价的数倍成交。这种情形在全国都在上演。

至今，保持着国内单宗土地最高纪录头衔的就是北辰实业与北京城开联合体在7月斥资92亿元拍下的长沙新河三角洲地块。在付出了这么一大笔土地出让金后，10月，北辰实业紧接着便公告称计划发行不超过17亿元的公司债，用于偿还商业银行贷款和补充公司流动资金。

今年，像北辰实业这样从股市直接融资，在土地市场高价拍地，然后将所拍到的地装入公司增加筹码，再融资的现象屡见不鲜。

我国目前配置土地资源的办法采用的是“招拍挂”的方式。完全由市场来决定地价的结果是导致各地地价飞涨，“地王”频频出现，甚至多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。所谓“羊毛出在羊身上”，地价的快速上涨必将推动房价的上涨。

据国家统计局的数据显示，今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。

因此，像这样从股市疯狂融资，再高价拍地，再融资的恶性循环是不理性也是不利于房地产业健康发展的。

信托基金将受宠

然而，像今年这样股市与房市同时疯狂上涨的情况并不多见。

上海易居房地产研究院的杨红旭说：“今年股市与房市同时上涨，这种涨速和涨幅将很难再现，而且这种情况也是不理性的。如果明年股市不像今年这样火爆的话，上市房企的融资的速度和规模肯定会慢一些。”

戴德梁行市场研究部的助理董事王晨对记者说：“今年上市房企利用了股市牛市的时机。但是从股市大量融资也只是今年房地产业其中的一个表象特征，并不是所有的开发商都有这个能力，许多中小开发商仍然难以享受到这一轮牛市带来的利益。”

王晨认为：“资金密集型决定了房地产企业一定要去寻找资金支持。如果股市作为融资渠道的效果减弱时，他们还是会寻找其它的融资方式。”

而在融资渠道上，与上市房企股市融资形成对比的就是信托基金的模式。

目前，国家不断出台宏观调控措施，紧缩信贷，要求房地产业回归理性。因此，在股市的疯狂过后，房地产投资信托基金这种融资模式很可能因此获得一个更好的发展机遇。

对于股市与基金的区别，王晨表示：“两者完全不一样。股市是资本运作，将钱投到公司中去。而房地产投资基金则是对一个实体进行投资，比如优质物业，产生持续性的收益。”

杨红旭认为：“国内的房地产投资基金正处于一个快速发展的阶段。”现在不论上市房企，还是没有上市的房企，都逐渐与信托基金合作，拓宽企业的融资渠道。

今年10月，大型开发商上海复地就与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构SEB Immobilien-Investment GmbH合作，双方共同出资2亿美元，合作投资开发中国的房地产项目。这是复地在股市以外的又一个融资渠道。

而没有上市的阳光100则多次运用信托基金融资。去年，阳光100就先后与美国房地产投资基金华平集团和湖南信托合作。华平集团斥资4500万美元投资成都阳光100国际新城。湖南信托合作则筹资2亿元，用于阳光100的项目流动资金。今年9月，阳光100集团又与杭州工商信托发行“阳光100集团无锡项目结构化股权投资集合资金信托计划”。计划募集4亿元资金投入阳光100在无锡的项目。

用益信托分析师李分析：“房地产投资基金将是房地产金融的一个很好的补充，它可以使房企不过于依赖银行贷款。但是如果房地产投资基金要成为重要的融资渠道之一，就需要确定一个很好的运作理念。相关部门也正在尝试哪一种模式更适合中国的国情。”

目前，国内常见的是混合模式，就是先募集一定的资金，然后再投资到房地产的各个环节中，这包括土地、开发、物业等等。

联华信托和中信证券作为房地产投资基金的试点单位，也正在积极准备。

可以预期，虽然银行贷款还将在长时期成为房企融资的最重要的渠道；房地产投资基金也不可能像美国那样成为最重要的融资方式。但是相信在未来，在相关法规、配套制度、运作模式正式出台之后，房地产投资基金无疑将成为房企主要的融资方式之一。